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中国的房地产市场发展在中国经济发展中扮演着特殊的角色。每当经济出现紧缩，需要投资拉动市场需求的时候，房地产业往往被推到前台；可是当国家经济出现过热，需要进行宏观调控的时候，房地产业往往又会成为整肃的对象。在中国经济的热胀冷缩过程中，房地产投资者，特别是最终投资者的利益往往受到损害。这是当前我国房地产市场出现大量法律纠纷的深层次原因。
从法律上来说，政府部门之所以选择房地产业作为宏观调控的突破口，是因为我国关于房地产法律制度的设计中存在问题，为政府部门介入到房地产市场、进行行政干预提供了巨大的法律空间。一般来说，房地产交易与其他交易并无实质不同，只是因为房地产为不动产，为了保证交易的安全性和稳定性，各国在房地产交易制度中设计了“确权”程序，由国家的登记机关介入到交易当事人之中，进行有关的权属登记。在我国，城市房地产管理法也专门规定了房地产权属登记管理制度，但是，该法并没有明确权属登记申请的主体，更没有规定权属登记的必要程序。在1997年建设部发布的城市房屋权属登记管理办法中，虽然明确了权属登记的性质和登记的具体程序，但是，这些规定与我国房地产交易市场的现实情况严重脱节。
现行规定与房地产交易实际情况脱节
首先，我国虽然对房地产市场实行严格的准入制度，在土地的出租和转让过程中，国家制定了一系列的程序规范。但是，由于在实际操作中，政府乱开口子的现象非常严重，许多并不符合条件的企业从事着商品房的开发和销售工作。这样一来，在商品房交易中，买受人必然会面临巨大的商业风险。通俗地讲，由于政府登记机关把关不严，让那些不具备开发资质的企业进入到了房地产市场，所以，即使商品房的买受人倍加小心，仍然难以保证自己的权利。可以说，行政机关没有严格按照市场准入的规定，履行自己的审查职责，是造成房地产法律纠纷的根本原因。
其次，根据房地产交易权属登记的制度设计，作为买受人的消费者在申请房屋权属登记时，应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。而在实际操作中，房屋权属登记又分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记等。如果开发商没有向登记机关申请房屋所有权初始登记，那么，它就不可能获得房屋权属证书，作为买受人的消费者自然无法办理权属登记。这种在不动产登记中的叠床架屋，除了增加行政机关的收费之外，既不利于开发商销售房屋，也不利于消费者办理有关产权登记手续。所以，在开发商为了逃避某些行政收费而拒绝办理初始登记的时候，买受人的利益往往会受到损害。因此，改变当前的城市房地产权属登记办法，是减少房地产纠纷的根本途径。
最后，在我国，房地产权属登记作为重要的法律行为已经被涂抹上了太多的行政色彩。有些行政机关在办理房地产权属登记时，搭车收费，严重地损害了商品房买卖双方的合法权益。因此，改革行政机关的收费体制，是解决当前房地产市场中法律纠纷的重要内容。
应简化商品房交易手续
人们注意到，近年来围绕着房地产开发出现了许多重大恶性事件。这些案件充分说明，在市场经济条件下，如果政府机关不当地参与到市场交易中，必然会对当事人之间权利义务的分配造成损害。所以，今后我们应当首先从改革房地产权属登记制度着手，建立高效廉洁的不动产登记机关，简化商品房交易中的权属登记手续，确保当事人交易的安全和稳定。
在未来制定的物权法中，应当进一步明确不动产登记的法律性质，具体规定不动产登记的当事人，简化不动产登记的法律程序。在城市房地产管理法以及配套行政法规的修改过程中，应当尽量减少行政机关的行政权力，还原不动产登记本来面目，彻底堵住某些行政机关搭车收费的漏洞。
简单地说，今后中国房地产市场的发展要做好以下工作：首先，充分贯彻契约自由的法律原则，淡化房地产权属登记中的行政管理色彩，让房地产交易当事人充分协商，自主确定彼此的权利和义务。其次，鉴于当前的行政机关搭车收费的问题比较突出，我国应当改革房地产交易中的税费制度，将一次性的税费征收办法改为征收“物业税”，充分提高房地产的使用效率，彻底贯彻公平的税负原则。最后，在未来的民法典中，应当科学设计不动产权属登记机关（必要时可在法院专门设置不动产登记机构），明确商品房权属登记的申请人，简化有关的权属登记程序，降低当事人的交易费用。
(作者为中南财经政法大学教授）
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