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商报讯（记者贺文）昨天，华远地产与沃尔玛正式公开“牵手”，双方就沃尔玛租赁华远旗下“盈都大厦”商业面积一事正式签订租约。华远董事长任志强亲自出席了仪式，并对外表示，与沃尔玛的合作仅仅是华远涉足“持有物业”开发模式的开始，公司计划用5－6年的时间，将持有物业的盈利占公司总盈利的比例由目前的不足10％提高到40％。与任志强一样，国内已经有一批房地产开发商将地产开发的下一个利润增长点瞄准了“持有物业”。
此次，沃尔玛与华远盈都大厦签署的租约面积是2．22万平方米，占据了盈都大厦的地下一层和地上一二层，接近该项目商用总面积的70％；租约时间是15年，此后沃尔玛就该面积还有三次优先续签权，每次续签时间都是5年。
与华远已经投入市场的“尚都”一期不同，尚都的所有商用面积均采用出售方式，售出后由业主自行经营；而盈都大厦商用面积的业主是华远。“开发商以前就是盖房子和卖房子，这以后也要自己做业主，拥有一部分物业，通过长期出租、收取租金获利。”任志强这样解释“持有物业”开发模式。他同时强调，做“持有物业”开发很重要的是根据客户需求提前“订制”，“这样可以省去经营者入驻的改造”。
对于“持有物业”开发模式而言，获得长线回报的关键是有长期稳定的租赁方。“就与沃尔玛的合作来说，15年租约的租金高于出售的变现，甚至7年的租金就能与此前的投入持平。”任志强透露。目前，任盯准的客户有“三类”：外资品牌零售商，世界知名品牌以及国内的实力零售商。“今年12月以后，国内的零售业已经完全对外资开放，前两者有快速切入中国市场、提高市场占有率的强烈愿望，而国内零售商也试图通过规模效应与他们抗衡。”任分析。他透露，公司目前与沃尔玛、欧尚、家乐福以及苏宁等都有接触。而对明年三月面世的昆仑公寓的商用面积，华远正在与一些国际知名品牌接洽。
其实，发现“持有物业”开发模式“钱途”的不仅仅是任志强。当代集团正在调整明年的战略计划，决定把持有物业的份额由2004年的10％提高到2005年的20％；而持有万通新世界广场的万通，也正在谈一块地，打算用来做持有物业；首创置业目前持有物业占所有物业的比例是20％，今后持有物业与出售物业的比例大致保持会在4比1。而且在这一市场，国外资本，比如新加坡的凯德置业、美国的汉斯等都已在此领域有所“动作”。
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任志强做“持有物业”的融资“药方”
做“持有物业”开发面临的最大问题是资金占压过大，目前开发商将商业面积分割出售的重要原因就是为了迅速回笼资金。任志强开出的“药方”是，通过银行将好的商业租约变现，“这种做法在国外很普遍，类似于银行为这种租赁行为提供贷款给开发商”。就与沃尔玛签约一事，目前华远已经与“汇丰”和“东亚”两家国外银行“谈好”此事。但是，任志强仍倾向于与国内银行合作，“我们希望能做出一种新的开发合作模式”。他透露，现已与国内四家银行在接触此事，“具体的方案已经分别上报各个总行”。但是在没有拍板之前，任表示不能透露具体合作对象。
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