|
上海楼市的结构问题引起了各方的注意，近日，全球知名物业顾问服务公司世邦魏理仕的有关报告指出，上海已形成以三条环线为界的三大细分市场，即内环以内的中高档及高档市场、内外环间中档市场及外环以外中低档市场，而今年国家的宏观调控对这三大市场的影响各不相同。
对于内环线内市场，世邦魏理仕上海公司认为该市场目前受加息及宏观调控的影响不
大。根据世邦魏理仕对每平方米2000美元的高档住宅市场做的统计，此类住宅占上海市住宅总规模的比率：2002年及2003年分别为0.5%及1.7%，预计2004至2007年，这一比率会平均上升至3%。虽然增速很快，但由于有效供应不会放量，所以仍将是各路资金的首选，特别是中高档住宅市场仍将为卖方市场。
世邦魏理仕上海公司住宅项目营销部董事陈炜表示，从今年第三季度的市场情况看，上海市中心部分中高档楼盘发生抢购现象，高档公寓依旧平稳消化，而高档别墅的消化速度与去年同期相比却在减慢，买家成分中本地需求上升。值得注意的是，2005年起上海将有10个以上豪宅项目陆续上市，最低价也达到每平方米4000美元左右，这部分的房价走势及消化情况尤为引人注目。“中长期来讲，这部分市场毕竟总量有限，但必须有稳定的心态，这一市场是否能得到有效支撑，将影响到下游市场的走势空间。”
对于内外环间市场，世邦魏理仕上海公司认为该市场物业升值的稳定性，使其受加息等因素的影响也不至于太大，归为中性市场。此外，从目前政府在土地招投标中采用竞价上下设限的方式来看，使得该市场物业的成本因素未来被控制在安全线内。
至于外环线外市场，虽然该市场内交通基建等配套设施正在发展，但由于其供应将持续放量，如达到某一极限，而抗缺性又差，则有可能造成市场的连锁回落反应。同时，由于外环外市场内的租赁市场很弱，更需培育低收入家庭的有效搬入，切实避免过高的投机性成分，而加息对这一市场中“一人多套”的现象反而会产生正面抑制影响。“上海市场不怕供求高涨，不怕房价二位数上涨，就怕多套买家太多。”陈炜认为，“今年宏观调控对上海房地产市场的影响仍是深刻的，央行加息更可以说是宏观调控措施开始从行政命令向市场化手段的转变，这些措施的作用便是加速了上海楼市三个细分市场的成型。”
| 
