伟业顾问称明年下半年会出现项目集中放量，预计比今年同期增长30％以上
据预测，部分项目在资金压力下会采取降价措施，明年京城房价变化不会太大
从伟业顾问和中原地产的研究预测来看，虽然今年下半年京城房地产市场出现新盘供应量减少的实际情况，甚至有专家认为京城房地产市场开始出现萎缩，但是从明年的供求和价格的预测分析看，京城房地产市场在2005年依旧是一片火红。
日前伟业顾问已经完成了《2005年北京房地产预测报告》，其中对2005年京城房地产市场的产品供应趋势、市场释放总量以及价格进行了预测。伟业顾问认为2005年京城房地产市场交易量可能上升30%，同时热点区域明显分散化，热点分布“由东到西、由北到南、由里到外”，房价持平或略升。
「回顾」
2004年房地产市场没有出现萎缩
“2005年由于土地供应并没有实质性减少，而国家对房地产投资进行宏观控制的目的在于投资额及开复工量的增长速率放缓而直至一个合理的态势。2005年房地产投资的步伐会进一步放缓，增长比率将继续下降，但仍有一定的实际增长量，相比2004年，整个投资还是继续上扬的，但是房价的增长幅度并不会很大。”同样正在进行研究年度京城地产市场分析的中原地产市场总监徐成峰这样告诉记者。
从目前中原地产提供的研究数据显示，2004年1月-10月新增市场供应量1907.94万平方米，而去年全年市场供应量只有1756.98万平方米。“显然市场供应与去年相比仍然是增长的；而同时根据北京市统计局的数据，今年下半年房地产投资额仍处于增长状态，只是其增幅下降到了比较合理的状态。”中原地产总经理李文杰分析说。
他表示，2004年上半年的新增供应楼盘数目基本与去年持平，但建筑总量与去年相比有一定的下降。同时根据中国房地产信息网的数据，北京无论是房地产投资金额，还是施工面积都较上年有所增长，但增长幅度在减小。而从需求方面，由于受到土地4号令的影响，消费者预期价格紧缺，导致市场销售增幅较快，上半年，京城商品现房销售面积仍高于同期竣工面积，保持两位数增长，相应的房地产价格上涨增幅也较大。
而下半年，住宅销售量开始逐月减少，尤其是在11月和12月，新开盘数量明显减少。而销售价格虽个别月份出现下降趋势，但整体形势仍为增长。而北京市房地产信息网的数据也显示，下半年与上半年不同的是，上扬趋势已放缓，增长幅度降低，基本恢复到“正常”上涨速率。
「预测」
2005年房地产项目将集中放量
伟业顾问的研究预测，由于2004年下半年新签约的楼盘数量增长很快，而且其中有相当大的比例预计将在明年下半年进入开盘销售阶段，因此2005年下半年将出现房地产项目集中供应的情况，预计将比2004年同期供应量增长30％以上。徐成峰也认为，由于土地供应并没有实质性的减少，而国家主要是控制投资额及开复工量的增长速率，因此2005年房地产投资仍有一定的实际增长量，相比2004年整个投资还是继续上扬的。显然从这两家房地产研究公司的研究可以看出，2005年京城楼市供应量依旧呈现上升趋势。
“2004年年初以来，随着土地供应及相关政策的出台，房地产项目供应量将会出现从‘蓄水期’到‘开闸放水期’的阶段性变化。”伟业顾问的研究报告这样分析供地集中放量。该报告指出，2004年的“8·31”土地大限共有288个项目涉险过关，过关项目的总建筑面积大致在1.3亿平方米，造成了土地供给“开闸放水”的效果。如果所有过关项目都能按计划完成，那么按照北京市目前商品房销售量年均2000万平方米左右计算，这部分项目大约可供市场消化5年。
而另一方面，国家宏观金融政策的调控，使得房地产开发企业的开发成本大幅上升，所以，“快进快出”、尽快进入上市销售状态，通过市场销售达到回笼现金，保证现金流安全，就成为众多开发商的共识。对于“8·31”过关的项目来讲，大部分必然会力争尽快上市。不过考虑到前期开发的周期，以及一部分项目公司由于股东更换，需要处理相关法律手续及对原规划设计方案进行调整，因此预计在2005年下半年以后，这些项目才会相对集中供应。
热点预测
明年整体房价会持平或略升
李文杰认为，加息之后，2005年投资型购房者的需求将不断下降。而中低端自住型购房者的需求也受到一定影响。开发商将受到来自客户减少，银行贷款利息增加等多方面影响。开发商为了能早日回收资金，不得不减少开发利润而寻求降价促销。“很明显国家对于房价的态度是明确的，而且现在市场上的存量房也是让政府头疼的问题。所以将来政府肯定还会出台一系列相关政策来引导房地产市场的有序发展。房价总体上将放缓上涨的趋势。”
伟业顾问有关人士表示，由于可开发用地的绝对减少、建筑原材料价格的上涨，以及土地、融资、人力成本的上涨，2005年整体房价应会稳步上涨，但由于部分过关项目在资金压力下可能采取降价措施，因此明年整个市场的房价变化不会太大。
伟业和中原同时预测，明年京城高档住宅产品的销售和价格将会受到很大影响。伟业顾问分析认为，2004年业界风闻银行对单价13000元人民币/平方米以上、总价300万元人民币以上的高档项目的消费贷款态度消极，虽然到目前还没有正式文件，但也可能2005年会有相关政策出台。而根据今年有关部门叫停别墅用地、限制高档住宅比例的精神，也充分表明了政府对高档项目限贷不是一个孤立的政策。
数据分析
2000年至2004年新盘供应规模一览表 伟业顾问：从2003年开始国土资源部和北京市政府以及各相关部门实施了一系列的严格土地管理和供给的相关政策，2003年、2004年新项目推出数量增长相对放缓。尤其是从2004年1月9日起，停止所有经营性项目的土地协议出让，全部采取招标、拍卖、挂牌的方式在土地市场公开交易，从而杜绝了历来是北京市土地供给主要方式的协议出让渠道，在短期内造成2004年上半年土地供应的减少，形成了对于待出让土地的“蓄水”作用。
1999年至2005年住宅、公寓成交量走势图 伟业顾问：价格变化无法完全反映市场的好坏，成交量更能直接反映交易的活跃程度。以北京市房地产信息网统计的1999年到2004年的成交量数据为基础，用多元回归法预测2005年的成交量将达到2100万平米左右。由于明年的市场需求仍然会保持比较强劲的势头，而市场供应量又很可能会有较大增加，因此明年京城房地产市场会呈现供需两旺的态势，购房者将会有更多选择。
专题采写/本报记者张学冬
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