景气度从高点下行中国房产悄然步入周期调整期_滚动新闻_财经纵横

景气度从高点下行中国房产悄然步入周期调整期

http://finance.sina.com.cn 2004年12月22日 10:00 中国经营报

如果说2004年中国房地产市场表现出来的态势是谨慎乐观、有惊无险的话，那么专家对该行业在2005年的评价是十分谨慎的，2006年则是不乐观的。专家们认为，中国房地产市场的景气度已经开始离开本轮周期高点，正在步入周期的调整阶段。

土地政策不会有根本性调整

虽然土地拍卖政策在2004年出现了各种各样的问题，但是政府在2005年对土地政策依然不会有根本性的调整。因为土地作为地方政府的收入来源已经表现为刚性特征。

拍卖土地价格的居高不下，以及房地产开发商无法轻松地将土地上升的成本传导到产品中去，将是2005年的市场特征之一。政府在土地政策的不让步、消费者趋于理性的消费，使得房地产开发商不得不让利销售。我们预计2005年土地拍卖市场可能呈现出的情况是：前热后冷的局面。

资产证券化是房地产信贷热点

2005年房地产信贷的亮点将在银行房地产信贷资产证券化方面。由此可能带来房地产基金开放试点，从而与以上政策形成良好的资金对接。由于房地产基金投资组合的要求，也使得房地产开发项目得到部分关照，但是其中更多地表现为个案。

政府对房地产开发企业的信贷政策将更加向大型企业倾斜。目前全国范围内能够得到银行大额授信的房地产开发企业不到20家，能够得到银行信贷顺利支持的在200家左右。由于受到消费周期和利率周期双重影响，预计2005年个人房贷市场增长率将继续下降。

香港房地产基金市场可能在2005年有实质性的发展。随着香港证券交易所对房地产基金投资地区和对象的放松，内地部分房地产项目将首先受益，并且内地物业资产打包在香港发行基金的可能性也在上升。

专家预计国内高档楼盘在2005年海外推销将是一个必然选择。海外华人将是一个重要消费群体。而2004年底到2005年第一季度是一个较佳的促销时间段。

涨幅较大城市难以持续上涨

由于2003年6月以来，政府土地政策和消费信贷政策收紧，使得中国房地产市场投资与消费景气度开始逐步降温。而2004年中国房地产市场表现，实际上是在延续着2000年以来房地产投资与消费热潮的惯性。可以从近年房地产企业广告投放量变化中得到佐证。2004年房地产价格继续攀升不过是通货膨胀加剧、人民币升值预期、以及土地供给减少、新楼上市量下降等诸多因素的综合反应。但是到2005年，由于在利率上升和消费周期行将结束很可能将改变价格上升趋势。很难想象，由政府提供可能已经被实际情况较大地低估的这些房地产价格涨幅较大的城市，在2005年还有继续旺盛的上涨势头。

在提倡科学发展观的今天，类似前些年由于城市大规模开发与拆迁促发的房地产繁荣已经不复存在。房地产井喷式需求将转化为常量需求。预计2005年房地产投资将比2004年有所下降，增长率为15%～18%之间。

银行对个人房地产信贷支持也将离开快速发展阶段进入一个稳定增长时期。银行个人信用体系建立也将推向前台。由于可能存在的加息周期，个人房地产信贷的提前还贷和个人房地产信贷的还贷风险周期也将随之来临。

房地产企业将进入质量和品牌成长时期。根据北京和上海商品房成交结构和分布分析，商品房全部适销阶段已经成为过去，而品牌产品和品牌开发商已经开始闪现，中国房地产产品和品牌也将呈现集中化的倾向。预计2005年有20%开发商的产品依然是非常畅销，他们的产品价格依然会有上涨空间；而另外30%开发商的产品销售则是一般；还有50%开发商的产品有滞销的可能。

在即将来到的房地产调整期中，房地产行业自律、消费者形象再造将凸显其重要性和紧迫性。它是房地产行业是否能够继续健康发展的关键，也是房地产企业是否能够在竞争中生存的决定因素。

　　点击此处查询全部房地产新闻