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有专家指出，最根本的治本办法在于把“地产开发”与“房产开发”分开，结束开发商的地产暴利时代
本报记者 张帆
用“高处不胜寒”来形容今年的上海楼市可谓再恰当不过。从去年以来上海市政府几
套抑制房价上涨的政策组合拳出台，到中央政府全局性宏观调控整顿房地产市场，然而到年底来盘点上海的房地产市场，房价依然涨势惊人。尤其是最近一个多月来，上海一手房日均成交价格一直在8000元／平方米以上的高位上行。日前，上海一手房日成交均价更突破万元大关，达到10031元／平方米。
中房上海指数办公室最新调查显示，在刚刚过去的11月份，上海各类房地产指数涨幅均创造了今年以来单月上涨最高纪录。11月份，中房上海综合指数为1348点，较上月上涨27点，涨幅为2．0％，今年1～11月累计上涨176点，涨幅达15．0％。其全年走势，基本表现出上半年高位运行，年中以后涨幅放缓，但近期却出现价格反弹的趋势。
上海楼市“多”“空”再现论战
随着上海房价一枝独秀的居高不下，以及附近城市杭州房价的惊人跳水，关于上海楼市的“多”、“空”辩论日趋白热化。
在本月初召开的2004中国住交会上，地产大腕们纷纷预言：房地产市场依旧火爆，明年房价将继续上涨。
多方的观点主要建立在上海良好的经济发展势头上。上海绿地集团董事长张玉良认为，上海是中国房地产最大的市场，与中国其他城市房地产市场有共同点也有不同点。其共同点在于都是明显的政府调控下的市场，不是完全的市场经济，市场需求和发展空间都很大；不同点是市场的成熟度、城市地位、购买力差异较大。他认为，由于上海城市地位和国际化水平提升，特别是入世后的效应发挥，2008年奥运和2010年世博会等契机，上海的国际影响力和对内地的辐射力加大，农村城市化及上海郊区现代化步伐加快，都将继续带来巨大市场空间。
而新聚仁物业总经理苏炜则认为，上海的高端物业还有非常大的发展空间。近一年来，上海房地产市场上高档住宅的市场份额明显增加，这主要是因为随着经济的发展，上海吸引了越来越多的国内外高层次人才来沪发展，造就了高档住宅市场的需求繁荣；上海新一轮市政建设的力度很大，且大多集中于市中心地区，大市政投入带动了很多区域的价值提升，大范围动迁又增加了大量的土地供应，催生出了一批高档住宅供应板块。他认为，上海房价上涨比例很高，并不是人为炒作而成，而是因为上海经济发展太迅猛，某种意义上是经济发展速度超过了房价上涨幅度。
然而看空者的观点与之发生着激烈的碰撞。12月11日，上海市理财博览会的一场楼市多空辩论会上，台湾不动产研究所所长蔡为民再次对房地产投资者发出警告。
他指出，今年下半年开始上海房地产景气衰退信号已经越来越明显。他对支持上海房产看好的主要观点“上海不是上海人的上海”提出了鲜明的反对意见。他说，虽然上海的国际化有目共睹，但与此同时，香港、新加坡、东京、纽约等更加国际化的城市却依然没有逃脱房地产泡沫的命运。事实上，任何楼市只有在本地购买力达到85％以上时才能够保持稳定。
他认为，前段时间上海的房价出现成交均价超过一万元是一个非常危险的信号。这代表了越来越多的成交集中在了市中心区域，也意味着这一地区成了惟一被看好的地区，内地及海外投资者只愿意聚集在这样一个狭小空间内，市郊的吸引力正不断下降。而任何景气衰退现象都像一个同心圆从外向内逐渐发展，正如上海的外、中、内环线的划分，今年下半年起市郊成交量的下降使得景气衰退的现象越来越明显，上海的房地产正经历着全面火爆转向现在的部分区域的看好。
中房上海指数办公室分析认为，11月上海全部样本楼盘没有出现价格下降的情况，这在上海楼市的历史上也属罕见。在升息首月，市场逆向而上，说明楼市供应在规模特别是结构方面与市场脱节，各种需求在央行小幅升息作用下，呈现急躁的心态。目前不仅应当坚持适当增加供应和改善结构，而且要在抑制过度消费方面采取措施。
热钱、土地推动房价逆风上扬
土地也控制过，房地产企业贷款也紧缩过，购房人银行按揭成数也降低过，利率也发出了上涨的信号，为何上海房价还是越来越高？
市场分析人士认为，导致上海房价在加息后仍然“逆风飞扬”，最直接的原因是海外热钱大量涌入上海楼市。与全国其他地方相比，这是导致近期上海房价高涨的独特原因。
有消息说，最近一个月来，进入上海房地产市场的海外华人的投资热钱至少在10亿元人民币。自温州炒房团退出上海后，一个以香港、台湾地区人士和海外华人为主力的新生购房群体正在进入上海楼市。而海外热钱在入市的同时也带动当地投资者跟风追涨。
然而在此原因背后还有更深层次的调控因素，矛头直指地产商的“命门”。
去年上海市政府主要通过不封顶不能贷款，以及封顶才能销售等政策法规截住房地产商的资金链，今年的做法干脆就是切断开发商的“粮票”——土地。而两种模式相比，去年多少有点雷声大雨点小，今年却是“动了真格”。
今年宏观调控以来，为期半年的“三个暂停”使上海的土地供应量明显减少，一些不符合国家相关政策规定的出让土地还遭到了回收的命运，商品房项目的招投标基本停止，虽然从8月底开始重新推地，但也是从商业用地供应着手。
而这些举措，对供给的调控力度较大，对需求方面的调控则较小，导致在中心城区出现供求失衡。在地根方面，自年初开始执行的农业用地暂停转用审批直到10月底才结束，土地供给受到抑制；在银根方面，开发商的信贷被银行紧缩。此二者共同促使房地产市场供应放缓，而需求并没有减少。虽然房地产建设开发有两到三年的周期，今年土地供给减少的直接影响至少要两年后才会发生，但由于新开工楼盘减少，给投资者、自住者的心理预期造成了压力，开发商则恰恰利用了购房人觉得“市区房屋将越来越少”的心理，推高房价。
不过诸多来自开发商的舆论认为，这种对土地市场的严格控制，也会导致土地价格的持续抬升。上海许多开发商都表示土地已经成为开发商成本中最大的支出部分，近两年地价成本已经占到了总成本的50％左右。
上海财经大学房地产研究中心主任印堃华也表示，地价高确实是房价高的重要原因之一。近两年房价之所以上升幅度较快，一方面和需求强劲有关，另一重要原因就是地价快速上涨。
不过，经过半年的土地叫停，土地市场已经积累了大量的需求，一方面开发商对土地有着强烈需求，另一方面是政府对未来房地产供应的考虑：目前土地的供应量将会对一年到一年半之后的房源供应产生影响。如果现在的土地供应过紧，有可能造成未来的房价因供求不平衡而抬高。因此，一些业内人士判断说：“一轮新的土地供应潮即将掀起。”
不过，基于国家需要严格的土地供应制度避免“非理性圈地”，并将对土地供应总量继续进行合理控制，以巩固宏观调控成果的考虑，对于“大批放量”的看法，业内人士多表示不太可能。从目前来看，上海在土地环节上的措施可能是调控与供应并存，不会大放也不会大收，政府会有节奏地供地。而且据业内人士透露，目前，上海囤积在开发商手中的未开发土地达6000公顷，而这差不多相当于上海市三年的土地供应量。这些土地没有被消化掉，上海大批量推地的热潮不大可能出现。上海市政府推出经营性用地应当在结构上进行适当的调整，而不会仅仅考虑土地的数量。
限价能否扼制地产暴利
日前，上海市政府在停止10个月后重启住宅用地供应，但此次新推出了“限价招标”的举措。显而易见，此举的直接目的应该是控制投标地价。
区别于过去曾有过的“价高者得高分”及“价中者得高分”，此次采取的是“有限区间内价高者优先”的规则，即政府为开标土地设立一个标底和一个最高限价，在此有效报价区间内，报价越高的单位分数越高，而一旦报价低于标底或高于限价，则视为出价无效。
对广大房地产商来说，新举措的推出让他们很不适应。12月7日至9日，上海2004年3号公告中的42幅土地开标，共成交30幅，流标12幅，流标比例为28．6％，远高于去年的8．15％的流标比例，因此被开发商称作与政府的“猜谜”游戏。
对此举出台的政府意图，有关房地产专家分析认为，价高者得的中标模式对上海这样一块特殊的市场确有其不合理之处。一是在目前上海房地产市场土地稀缺的情况下，各路资本急于进入上海房地产市场，如果实行价高者得很可能造成企业的非理性出价，使地价再次攀高从而导致房价更高；另一方面具有国际资金背景的一些境外资本对上海市场也虎视眈眈，如果价高者得，融资渠道比较狭窄的国内开发商显然不是这些资本的对手，境外资本拿地后因为其投资定位和企业运营成本的需要，肯定会做高档项目，这显然不能改善上海目前的供求状况。
业内人士普遍认为这只是一种有益的尝试，并不是触及根本的策略。政府制定的游戏规则使地价限制在政府期望的范围内，但是开发商是否会如政府期望的那样，因为地价的限制而对销售价格进行限制，显然不大可能。相反，地价受控制后开发商的开发风险更小，获得利润的空间更大，但不会直接导致开发商把这部分“地价让利”转化为“房价让利”。
近年来，上海市政府加大投资改善环境，使上海的地价大幅度上涨，早年拿地的开发商因此都获得了惊人的利润。但是这种暴利不是房产开发的暴利，而是地产增值的暴利。所以，有专家指出，最根本的治本办法在于把“地产开发”与“房产开发”分开，结束开发商的地产暴利时代。
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