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策划：马东瑾 陶君 曾霞采写：新快报记者 刘燕红 林波 曾霞
实 习 生 曾文源
摄影：新快报记者 林 波
编者按：1990年以来，广州房地产商在城市周边掀起了一场“造城运动”，原本荒芜的城郊，迅速崛起了丽江花园、骏景花园等社区，大大改变了城市布局，也大大改变了广州人的生活，堪称“居住革命”。响应“居住革命”最热烈者，莫过于思想上最为活跃、并已开始在城市经济崭露头角的白领（中产）阶层。他们仍然会感受到远离市区带来的吃、穿、用、行、医、教等不便之苦。但是，他们已经具备的和潜在的经济能量，足以催生一场更大的革命———为满足社区消费形式、生活方式、行为模式而诞生的商业革命———社区商业。社区商业不同于天河城、中华广场，后者依靠的是资本和规模，社区商业仰仗更多的是个人智慧和小本钱的结合，众多的“不安分分子”利用全家的积蓄甚至向亲朋借债，在社区租下一间半间铺头，为邻居们提供商业服务。社区商业在短短十年内，造就了一批生意兴旺的老板，也有相当的失败者。分享他们的成功经验、吸取他们的失败教训，是社区商业健康发展的需要，也是每一个有兴趣在家门口创业的人所需要了解的。有鉴于此，新快报经济新闻中心选取了广州市比较有代表性的一些社区，本着客观、服务的精神，作了一些力所能及的调查，希望能够抛砖引玉。欢迎一切有相同志趣的人士与我们联系，共同做好这份系列调查。
骏景待售待租商铺据合生创展广州地区公司营销中心物业经营部介绍，目前骏景花园尚未租售的一、二层商铺共约2500平方米。其中，主要集中在南苑的妇女儿童用品一条街上，单个商铺面积从25-1000平方米，以首层50-100平方米居多。骏景新天地近期推出全部为首层临街的商铺，面积为50-160平方米，商铺层高5米，有小复式的功能，门面宽达5-6米，商铺首层租金70-160元/平方米，售价2万元/平方米起。
骏景商铺投资7大要素“为什么小区里没有肯德基或麦当劳呢？”住在骏景花园骏灏轩F座5楼的陈女士“非常遗憾”地对记者说，“要是有的话，我和孩子天天都会去吃！”但是，精明的投资者当然知道，单凭一个消费者的热情是无法获得利润的。所以肯德基、麦当劳没有在骏景开店，而必胜客也只是落在了步行离骏景10分钟的好又多旁边。投资小区商铺需要了解的东西很多，如果剥去包装宣传，普通市民发现骏景商铺与广州众多大型社区商铺最大、最直观的区别就是“适中的地段”———离闹市区不远也不近。但真要开店的话，以下七大因素是必须考虑的。
租金———较高根据对开发商、店主、小区居民的访问调查，骏景商铺月租金在50元-300元/平方米。“从均价来看，骏景商铺的价位偏高，这样的成本对于利润相对较薄的行业来说，显然不态合适。”一位开玩具店的老板对记者分析说。还有多名投资者表示，骏景商铺的报价还有不少利润空间，“因为许多店面是经过三四道转手的，人家不会亏本租给你。”从骏景南北两苑的户型及入住人口来看，商铺租金价位确实还有提升空间———开发多年的北苑早已经成熟，而近期开发的南苑多为大户型，住户必须有一定的经济能力。但是，这种较高的价位到底能维持多久，还是个未知数。对于投资者来说，恰当的价位与时机进入骏景，是必须考量的。
特色———针对妇女儿童“骏景步行街的商铺投资已经饱和了，很难再有机会进入开店。”旭灿地产物业顾问杨林对记者分析说，想要低成本在步行街开店“基本上不可能”，除非到南苑。按照开发商的规划，欲把骏景花园最南一条街打造成“妇女儿童用品一条街”及“汽车精品街”，最后提升整个南苑的消费层次及特色。据统计，骏景有服装店10家，已经开业的儿童用品店8家，幼儿园及培训班2家，各种发廊、美容按摩店13家，已经形成不小的规模。从目前来看，现实与想法还有距离，但如果这种特色延续下去，或许可以及时进入。
地段———不远也不近从总体来看，骏景商铺离闹市区的地段不远不近，交通也非常便利，相对番禺华南板块或白云、芳村、黄埔等地的大型楼盘来说，投资商铺的运输成本相对较低、物流快捷。但从另一角度来看，这也给小区居民有了更多的购物场所的选择，哪个商店商品的性价比更高，居民随时可以决定变换———这种可能导致小区消费群体“外流”的客观条件是投资者必须考虑的。“有钱消费高档酒吧、KTV的居民多数不会在小区里定夜场，他们不如去天河闹市区，从这里打车到岗顶不过10多元钱，所以个性与家庭型消费心理需求是小区商铺的最大卖点。”骏景唯一的一家酒吧“中点站”老板对记者说。
行业———吃和家政“男怕入错行，女怕嫁错郎”是最世俗与实用的口头禅。而对于开店，该进哪个行业其实没有严格的对与错。因为不管在哪个行业，都有可能成功与失败。据记者观察，在骏景投资书店、美容业、房屋中介、音像店、药店等已经趋于饱和。专家认为，现代零售商业及饮食服务业的重要发展趋势是连锁化、规模化、品牌化、扩大市场份额和追求低成本扩张，其内在需求促使广州的商业服务业顺应并主动追逐住宅小区开发的动向与潮流。根据骏景的入住人口，尽管骏景里面已经有为数不少的沙县小吃、汕头牛肉丸等特色饮食店，连锁快餐、小吃、精品店、花店、家政等行业仍有很大的市场空间。
人气———南冷北热人气是做生意非常关键的，每个小区内各区域商铺的人气都有“不均衡”现象，骏景也不例外。从目前来看，骏景南北两苑的人气分隔非常明显———南冷北热。这当然与开发的时间有关系。人气指数非常直接地影响了租金价格。在这种情况下，在南苑开店租金成本更低的同时，必须比北苑多提供增值服务才能取得居民的青睐，如送货上门等。这有一个案例———因南苑的9栋、10栋尚未竣工，骏霖轩的临街商铺起初人气并不旺，但“非靓美鞋店”（专门提供修鞋及擦鞋服务）开了不到1个月就招徕了不少顾客，“高峰期每天有800多元的收入。”
消费———能力不菲从店面构成来看，骏景居民在小区内的休闲类消费大于生活类消费的支出———美容店、音像店、书店顾客不少，超市、菜市人气有待提升。从开发商提供的数字来看，骏景目前多数住户是有车一族，消费能力不菲。“每天在家做饭吃的都是一些老人与小孩，其他人都要到晚上才能回来。”骏景新街市（综合菜市）负责人祁戈告诉记者，市场上目前还有空档口可供出租，蔬菜价格也比小区外面便宜几毛钱。并且，小区里的两个菜市在明年要合成一个———这也同时说明，小区消费空间存在提升，面对低端消费群体的商铺可能在骏景里没有竞争力。
潜力———与中山大道衔接对于骏景来说，小区内外的商铺竞争比起远郊楼盘更为激烈。比如超市，周边的中山大道旁，近有好又多，远有万佳，不但步行很近，还有免费接送车。同时，旁边的棠下社区也有不少商铺。从目前来看，骏景内部缺少一个比较有号召力的大型购物中心。根据开发商规划，即将在北苑大门口八骏铜雕两旁兴建的骏景大型商业中心，是挖掘骏景商业潜力的重要步骤。到时候，骏景商铺应该能更好地与中山大道衔接。
楼盘特色：三代同堂的小区据统计，到今年上半年，广州市原八区的批准预售商铺面积为10.10万平方米，预售商铺成交面积为16.42万平方米，市场消化率达163%，求大于供。价格上，2004年上半年广州市预售商铺成交均价为9493元/平方米，较2003年下半年的8229元/平方米上升了1264元/平方米，增长15.4％。据骏景花园介绍，该小区的“儿童娱乐休闲文化一条街”正在招售中，和2000年以来推出的其它商铺一样，这些商铺的租金不菲、小区商铺也在相互竞争，投资者们要掘金要有本钱、更要有创意和耐心。
地理位置骏景花园位于广州市天河区，南靠黄埔大道、北倚中山大道，由广州合生房地产公司于1997年开始开发，总占地面积50万平方米，总建筑面积80万平方米，开发八年以来，已建成楼宇90多栋，共计8000套住宅。目前7500套住宅已有人入住，入住人口近3万人，入住率高达97%。骏景花园是合生创展集团开发的“景”系列品牌中最成功的品牌之一。该小区自1999年起就先后荣获“1999年度广州最受欢迎楼盘之首”、“2001年广州十佳白领社区”、“2003年广州十大明星楼盘”等30余项奖牌。
居民构成骏景花园是典型的三代同堂小区。小区的住宅有70%-80%是三房或四房的套房，住户以家庭为主，而且多数是老人、中青年夫妇和小孩的三代之家。有资料显示，住户90%是大专以上文化水平。而小区业主（租户）的消费能力从以下几个方面表露无疑。首先是业主的构成。骏景的业主主要有五种：一是粤东、粤西的生意人，包括潮汕商人；二是企业的中高层管理人员，比如亚洲最大的钢管厂的中国区60多位中高管理人员都住此；三是天河、黄埔区的公务员；四是广州的艺术、媒体工作者；还有为数不算少的外籍人士租住该小区。以上身份的住户都具有中高收入、较强的消费能力的欲望，是富有商业价值的消费人群。其次从房价水平来看，小区住宅的定位是中高档，均价达5500元/平方米，比周边小区贵500元/平方米左右，一套住宅总价至少是二三十万。业主的购房能力自然和消费能力是成正比的关系。同时小区的私家车数量也是业主消费力的一个证明。从长期租用停车位的情况来看，骏景有3000多辆私家车，而且以20万以上的车型为主，其中奔驰有100多辆。再从小区的三代同堂特色来看，一方面说明小区主要人群是消费能力最强的中青年人，一方面大量的老人、小孩，尤其是小孩自然就有多种消费需求，会催生许多商机。从小区规模来看，近3万人的入住规模相当于一个欧洲小城，有足够的消费人群。另外该小区还将在小区西侧开放新的楼宇，明年销售，估计约有600户。也就是说明年小区又将陆续入住几千人，为商铺带来新的客源。
消费倾向骏景的三代同堂特色显示，居民家庭的消费首先是以孩子为核心来进行的。小区居民以35—45岁以主，小孩年龄多在5—15岁之间，小孩的消费以衣食、娱乐、教育为主，这是商铺投资的一个重要着眼点。另外不少家庭有老人，对保健品、健身用品、营养食品等也有一定需求。小区也有不少两口之家的年青家庭，购物追求时尚化、个性化。从小区住户的年龄层次来看，除了部分老人外，主要还是小孩、年轻人和40岁左右的中年人，相对对产品质量、功能、特色的关注要多于对价格的关注，他们可以接受中档或者稍高的产品，也不会把金钱用在低档产品上。而租户中的老外会更喜欢一些有创意的产品或服务。从业主倾向消费的商品类别来看，主要是一些日常生活所需的产品或者服务，如日用品、果菜、药品、儿童玩具、婴儿用品；而服务上主要是洗修车、美容美发等个人服务。由于小区商铺面积、投资者资本有限，对电器、成人服装等不可能有太多种类供选择，加上小区附近好又多，去天河城等购物中心也方便，因而住户一般不会在小区内购买昂贵的大件商品。从主要消费时段来看，日用品、果菜等日常消费品多都是由小区家庭的老人或者保姆在上午采购。中青年人白天要工作，晚上才会在小区消费。
投资者反馈黄先生问：读了贵报关于丽江花园商铺投资的调查，深受启发，我想问，投资五万元，在丽江花园开什么店铺好？专家答：首先最重要的是你对哪些行业比较熟悉，如果不熟悉，贸然进入则前景不妙。以目前来看，丽字楼的商铺比较成熟，聚集人气相对容易，但租金则较贵。租金一般在120———150元/平方米。按5万元投资来看，宜选择面积小一些的商铺。如果按行业来看，服装、餐饮都是可以考虑的对象。在服装方面，如果能从厂家直接拿货比较好，如推出一些限量的厂家直销名牌等。丽江的消费能力中等偏上，100—300元的服装居民相对容易接受，太贵可能风险有些大。至于餐饮，应该以方便快捷的中餐为主。人均消费在10元左右。鉴于目前新开了数家店，建议应有些自己的特色。当然，家政服务在丽江花园有不错的前景。但建立口碑是不容易的事。无论投资何种商铺，建议在投资前亲自详细考察商业环境和盈利预期。
专家点评：“东进”必经之地——骏景社区商业发展分析与前瞻特约撰稿人 王瀚虽然同处于广州市总体规划中的“东进”与“南拓”两大战略发展方向上，但是与丽江花园等在交通主干道旁偏居一隅的番禺楼盘不同的是，骏景花园夹于中山大道与黄埔大道两条东西向主干道之间，位于广州市中心城区与东部经济开发区及黄埔工业区的交通必经之地上，这种地理区位与交通格局在外部环境上影响着骏景社区商业的发展。“九运”之后，各路开发商期望主会场所在的东圃区域能够像当年的天河体育中心区域一样成为热点发展区域，在这种期望下，好又多、万客隆等已捷足先登，花花世界等几个大型商业中心以及一批专业市场未来也将扎堆此地，而骏景则计划建设规模堪比天河城的大型商城，一场激烈的商业遭遇战将在这块“东进”必经的黄金宝地上展开。大型商战更讲求的是主力店、旗舰店之间在号召力、注意力等方面的比拼，对于中小投资者来说，则更适宜于仔细旁观，适时跟进，贸然轻进有可能令自己的投资被轻易地套牢。另一方面，与洛溪-华南板块一带“飞地式”的发展不同，骏景花园走的是“渐次发展”的道路，是从当年的城乡结合部，从周边的城中村群落中崛起的高级居住区。除了外部的影响因素外，大型居住区的自身特性也产生着影响。骏景花园是广州市首批“绿色社区”之一，加上入住者对居住环境的高期望值，餐饮、酒吧等容易产生油烟、噪声等污染的行业常常会引发居民的不满，并且由于现有建筑物结构往往欠缺相关的考虑与设计，更进一步加剧了这一矛盾。不久前由于某酒家所引发的商住冲突就反映出这种商业功能与居住功能之间的矛盾，而讲求“和气生财”的商家应该考虑如何协调好各方关系，尽量规避争端对经营所造成的冲击。另外，社区封闭式的物业管理对于居住者是一个保障因素，但是对于经营者而言，则意味着将可能缩减消费力基础及流失社区外的流动消费群。投资者在选择投资方向时，可以考虑结合以下几个动态因素。一个是考察社区边缘商业的走向，由于处于社区内与社区外的结合部，可以兼顾两个方面的消费需求；同时应该留意社区内市政规划路的建设动态，社区内规划路的开通将会增加新的商业结合部，这一点对于居住者来说未必是件好事，但是对于商家而言，则不失为一个好时机。另一个因素是骏景周边已有天河软件园等一批产业及商务办公区，而骏景本身未来也将兴建若干写字楼，中小投资者可以考虑投资于为商务办公功能服务的各种配套商业。（观宇/编制）
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