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2004年岁末的北京，在中国企业领袖年会上，众多来自行业内的知名企业家就中国房地产大型企业明年的资金形势以及可能到来的新金融运动的方向等展开激烈讨论。
“2005年，人们更关注房地产和金融相结合的问题，这种结合包括企业之间的联盟形成的结合，包括与资本市场的融通之间形成的联合，也包括和境外基金、和其他的方式结合的一种联合。这样才可能出现一些生和死企业的差别，我们企业才有可能借助资本市场，成
为具有规模的一种品牌效应。”华远集团董事长任志强表示，一些企业可能在资本市场的淘汰过程中先被淘汰。“资本市场的认可程度最终将决定我们中国的房地产企业发展的前途。”
现状：房地产金融渠道单一
“渠道太过单一。”深圳德思勤顾问公司董事长龙固新认为，“融资渠道非常多，包括债券、信托、银行贷款、私募基金、拆借等等，但目前房地产资金过多依赖贷款情况非常严峻。房地产买地贷款、开发贷款、按揭贷款加在一起可能比例在80％左右。”与此同时，金融体系并不健全，多层次的金融架构没有构造起来，更多的金融创新产品也没有被生产出来。
“做房地产最重要的就是资金，房地产商面前很大的问题是房地产金融问题。”北京首都创业集团有限公司总经理刘晓光认为。在他看来，金融问题既不只是企业的问题，也不只是政府的问题，“是一个社会金融体系构架问题”。
业内人士分析，目前的金融体制设计存在缺陷，但如何弥补并非易事。首创集团的经验是，实现产业资本的互动。“毫无疑问，从前的核心竞争力在于市场、资金、土地，而现在则是资本。”龙固新认为。
事实上，北京首创最初是在金融融资的过程中被动进入地产行业。“一方面来讲，不断有金融工具、金融载体、金融窗口来融资，另一方面让产业、土地、房子产生利润，这两个互动后，循环的速度大大加快。”
刘晓光认为，不论企业大小，处于何种发展阶段，它们都会遭遇资金紧张的问题，但关键要看是否有合适的项目，是否能够吸引资本市场的注意，让资本市场的资金帮助企业完成整个投资过程。
“一个企业单纯靠银行贷款肯定是有问题的。”龙固新非常认同首创多渠道融资的方式。在其10年的发展历程中，一共采取了19个资金来源渠道，包括海内上市、海外上市、海内基金、海外基金、自己发债、可转换债券等等。“一个好的房地产企业，一定要有多层次、多元化的融资渠道，有直接融资，有间接融资。”
“大家都想从海外拿钱，真正拿到钱的并不多。”万科集团总经理郁亮表示。之所以存在这样的反差，主要的原因在于，中国的透明度普遍不高，第二是中国的信用程度普遍不高，第三是国外把中国房地产看作是高风险的行业。
郁亮透露，万科一直在做各种尝试，包括股权信托、债券信托、促销信托等等，“目前没有一个模式是定型的，每一种信托不去尝试，根本不知道可能遇到的风险。”
万科和首创一样，在资本市场上是赢家。郁亮指出，万科在资本上已经有了很好的收获，“万科从上市到现在，我们总共从资本市场上拿到50.8亿资金，尤其是在最近的两年半时间里，我们拿到35亿资金，对于我们目前的发展布局各个方面是非常有帮助的。”
担忧：信用体系建设存在问题“海外投资者希望能够找到的是有市场能力、信誉能力，能够控制操作风险的项目和企业。”龙固新指出。也正是如此，他们在投资的过程中，有相当严格的要求。
“他们的投资取决于详尽的资料和清楚的数字。”信德集团大地发展投资有限公司董事长WilliamKruege举例说，如果国外的资金要来买一幢北京的写字楼，他们会调查10幢不同的写字楼，收集更多的数据，来进行比较，最后确定自己的目标是否符合价值。
而在建筑规划上，投资总额必须要提前确定，不能出现太多的变数。此外，投资者对开发团队也非常重视，他们要求开发团队的领导者必须熟悉所有有关项目的事宜，包括融资方案、未来的市场、建设的周期、管理等等。
客观地评价项目也是投资者所希望的，对风险的预估不足和刻意隐瞒将会导致不信任。
龙固新认为，外国投资者对中国公司的财务模型的要求也非常严格。而这也正是很多中国房地产商的弱势所在。因此，中国企业是否熟悉国外的财务系统也是非常重要的考察指标。事实上，国外的投资者对建筑的过程并不关注，他们会从价格、销售周期、建造成本等方面来考虑问题。
与财务模型相关的另外一个重要指标是，中国企业是否能够建立一个良好的管理系统。“股权结构是否透明，公司治理结构是否合理。”龙固新认为这些都是国外投资商参考的问题。“一个企业的发展，决不能依靠企业家的个人信誉来做担保。”
“公开和透明是重要的准则。”龙固新认为，这将对企业建立信任大有裨益。他建议企业首先要按照游戏规则出牌。但寻求专业顾问机构的帮助也十分必要。“找外国资金的时候，要做很多前期工作，要了解人家如何被你的项目所吸引。”
信誉给龙固新带来了巨大的收获。作为房地产中介机构，龙固新相当早地开始思考从传统的中介服务机构向房地产金融中介机构的转型。而促成他决策的原因，就在于此前建立起的良好信誉，吸引了相当多的国际大投资商。
而对于国外投资者来说，从大环境来看，中国长期的信用制度还没有完全成型，这也是他们感到担忧的问题。银行的信用管理是否互通、相关的电力、自来水、燃气等公司是否配合房地产项目开发、如何解决拆迁问题等等，都是他们需要考察的问题。
解决：多渠道发展
龙固新分析说，目前在国内比较活跃的国际基金，基本上分几种类型：热衷土地开发的出售型投资，热衷收租型的投资，以及不良资产的投资。收租型的物业和做开发商的类型完全不同，性质也完全不同。基本商业模式是投资已经建完，最理想有租金收入的这种项目，每年都会有非常稳定的租金回报，同时期望房地产在未来的若干年以内资本升值。“比如他们在上海投资一栋shoppingmall，原来有5％的回报率，随着房地产的升值，现在回报率已经可以达到25％。”
而不良资产投资主要是国际上大的投资银行，与四大管理公司收购坏账、烂账，最后再转手处理掉，从中赚取利润。
“房地产基金在亚洲的发展时间并不长。”龙固新对比道，国际上房地产基金已经相当普遍，包括上市的、非上市的，封闭的、开放的。
但在国内，房地产基金始终是一个问题，只有证券基金没有产业基金。而产业基金又将是未来一个很大的资金来源。由于政策的原因，企业在与国际地产基金对接时也存在一些问题。基金对那些现金不足，但拥有一到几个良好资源的企业非常重要，能够帮助企业实现资金周转。但龙固新提醒说，企业应该根据基金的目标定位来判断自己有把握与之对接成功，一是投资的产品优良，二是有好的回报模型，三是能够很好地控制风险。
刘晓光认为，建立一个中国的房地产基金，是一个非常困难的事情。信用体系是一个大前提。此外，发起难，回报难。
“中国大的基金的出台只是时间的问题。”刘晓光介绍说，首创根据10年的经验，设计了一套模型，用以解决发起难和回报难的问题。将所有发起人和他未来的利益联系。要求发起人本身要提供项目，一方面解决了发起人发起难的问题，一方面解决了回报难的问题。‘如果一个好的基金，不能把基金发起人的资金调动起来，不能把投资人的资金调动起来，不能把投资对象的资金调动起来，这不是一个好的基金。”
龙固新最为推崇的是资产证券化。“我们有没有可能把几个资产一起打包，追加回报或者保证回报？”刘晓光说。而龙固新则认为，可以让老百姓分散化购买资产化的东西。“10多亿老百姓口袋中的游资找不到出路，另一方面房地产资金单一并且短缺。”龙固新认为，两者如何实现对接是需要认真探讨的问题。
罗丹可亚洲有限公司张虎跃认为，目前国内的房地产信托投资基金建立的可行性是存在的，但缺乏国家立法的支持是关键问题。
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