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加息迄今一个月有余，楼市走势却显得扑朔迷离，难见端倪；各方都在密切观察市场动向，以便有所应对；消费者在看政策会不会继续出台？业者在揣摩最佳推案时机，官方则暗自盘算着，该出哪一招既能平抑房价，又不致伤筋动骨，使楼市温度骤降；于是形成目前景气僵固的氛围。
然而这是否说明，市场将长期坚持着如此混沌不明的局面呢？我看未必！因为，只要
楼市荣景仍现，政策打压势在必行；反之，则市场景气难免逐渐溜滑梯，进入盘整阶段；两种状况都将产生一种结果，就是“假性需求”或获利了结或认赔出场，而使市场卖压涌现！
二手房的快速崛起，将使上海楼市呈现新风貌。很多人以为，房地产市场所谓的“供应方”指的是开发商，其实开发商不但并非唯一出“货”方，甚至不是最大宗的供给来源！
根据先进国家或地区的发展经验，二手房交易通常占楼市总量的70%～80％。市场开发愈成熟，愈多消费者购屋之后，势必逐渐形成多管道、多面向的物件流通模式，而二手房市场的迅速崛起，理所当然的取代、超越开发商兴建的房屋总量，此时供需关系将无可避免地产生微妙变化。
上海目前所面临的也正是这样持续转进的状态。2000年，一手房售出145287万平方米，二手房77852万平方米，两者差距约为1：05；2001年，一手房售出183183万平方米，二手房为142243万平方米，拉近到1：078；2003年一、二手房更是双双突破2000万平方米，两者以不及10万平方米之些微落差，形成等量齐观的局面，而今2004年二手房交易量已改写历史新纪录，首度超越一手房市场，明确标示着传统的“供需关系”，正在日新月异的上海发生结构性质变！
就以增量房来说，上海自1999年底开始，楼市进入复苏期，价与量齐扬至今，光是进入市场的新建房屋，超过8000万平方米约100万户！这还不包括原本空置与存量房的售出，及公房转制上市的数量，如果将之计算在内，至少上两亿平方米破五百万户！如此庞大的房源，才是未来市场供需关系的主宰者，而非产能有限的开发商；这正是“市场”可敬与可怕之所在———你永远无法准确掌握“供给”何时会蜂拥而出？而“需求”却随时可能瞬间“变盘”为供给！
各式各样的供给来源左右楼市景气。以台湾为例，自从政党更替之后经济发展遭遇瓶颈，此时楼市的供给，便“房出多门”；除了开发商基于行业生存，持续推出预售或新建楼盘外，因无法正常缴纳按揭款而被法院拍卖者有之，因为失业必须卖房子以维持生计者有之，打算移民而拋售房产者更有之………；各式各样远远超过开发商所投资兴建的房屋总数之供给来源，为已经低迷的房市带來沉重打击。
至于上海，众所周知，根据有关单位的调查，短期投资性以竣工两年內转售者称之，包括购入瞬间挂牌求售的期房转让购屋比例，正以惊人速度逼近20%，紧临国际公认的“红线区”；这其中还未含数量更加庞大的投资与自用均可，或“以租养房”者，否则起码超过40％！
由于这类人群买房目的在于获取最高增值利益，一旦景气疲软或下挫，便会由需求方变身为供给方，急于出脱手中存货房屋，以求落袋为安；去年6月央行“121号文件”公布初始，不少嗅觉敏锐的温州投机客开始拋售房屋，即为最好证明。公平而论，“假性需求”如“水”，能载舟亦能覆舟，缺乏投资买气的市场注定死气沉沉，惟其一旦过量而失控，必然启动盛极而衰的景气循环机制；那么，投资买气高低认定标准为何呢？我的观察是，非自住性需求的购买力如果占开发商推出楼盘的两成以上，持续时间超过一年，泡沫爆破的能量便开始蓄积，拖得愈久，杀伤力愈强！其可能在楼市引发的后遗症，恐怕才真的更值得各方关注。
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