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杭州政府出击“硬挤”泡沫 房价从波峰滑向谷底?

http://finance.sina.com.cn 2004年12月20日 07:30 21世纪经济报道

    据统计,今年10月底,杭州商品房均价为5651元/平方米,而今年上半年均价为6613.9元/平方米,其间跌幅高达14.6%。1-10月,杭州市商品房销售额增长只有10.3%,增幅比全国平均水平和上海分别低24.5和27.3个百分点,比浙江全省投资低26.1个百分点。

    杭州商品房实际成交量也首次少于批准预售量。1-9月份,杭州市
主城区(不包括萧山、余杭)商品房和住宅实际预售面积为267.6万平方米和241.6万平方米,同期的批准预售面积则分别为358.56万平方米和291.53万平方米,比实际销售面积分别多出90.93万平方米和49.93万平方米。杭州商品房开始由热销转为滞销。

    从波峰滑向谷底?

    一份杭州市房地产市场监测报告1-10月,连日来在该市各大开发商老总的案头流传。也许令他们颇感沮丧的是,杭城一度闹猛的倒房、炒楼热潮正在降温。

    今年1-10月,杭州市商品房实际预售35637套,其中外地人购买4544套。到10月底,商品房均价为5651元/平方米,今年上半年均价为6613.9元,跌幅高达14.6%。而2003年末该数据为5605元/平方米。

    最近,杭城黄龙区域的“嘉华”、“恒励”、黄龙饭店、世纪广场一带,30多家售楼处冷冷清清,少有人气。而据一些中介公司透露,去年这个时期的二手房成交中投资型房产比例占到30%以上,目前已下降至14%。同时,许多有实力的开发商也相继放慢拿地、再投资住宅的脚步,土地招拍挂会上鲜见其身影;不少资金吃紧的房产公司,面临逐渐增加的拆迁、建设成本,开始“下脚发虚”,纷纷寻求合作伙伴。

    “2004年,将是杭州地产市场滑向谷底之年。”浙江省统计局的朱卓瑶副处长指出,过去的13年中,房地产业发展的状态大致划分为5个区域:“1997年浙江房地产业的发展处于过冷区;1996年和1998年处于冷区;处于适度区的年份是1991年、1994年、1995年、1999年和2000年;2002年处于热区;而1992年、1993年和2001年、2003年均处于过热区域。”

    如果此说成立,那么,杭州楼市目前正跨过波峰滑向谷底。

    “杭州楼价是被炒高的”,国家统计局景气中心土地专家张海旺分析认为:一是高价位房屋比重过大,如杭州长期以来新增高档房屋占据主流,中低档房屋严重缺乏。二是房价炒作和投资性需求过度。据有关机构在杭州的问卷调查显示,仅有11%的居民购房的目的为居住,其余均为置业投资或居住兼投资目的。

    浙江财经大学的单东教授表示,杭州楼市供需关系即将出现变化。原因在于,前段时间集中供房的大潮已经过去;加息等一系列金融新政策的相继出台,抬高了房产投资的门槛;尤其已试运行的杭州“透明售房系统”,也在一定程度上抑制了交易量的虚高现象。

    而杭州市在过去几年中房价猛涨,一定程度上和政府实行的“非饱和供地”有关。在地价上涨到一定程度之后,政府部门“挖潜”投放土地,2003、2004年计划一共投放8000亩地,创历史纪录。这些土地将在2-3年内转化为大量的房产,发挥“加水止沸”的作用。

    单东教授认为,随着2005年杭州市计划再推4500亩住宅用地,以及九堡、下沙、丁桥等地大量经济适用房对住房需求的“釜底抽薪”,杭州楼市将进入一个相对较长的冰河期。

    浙江省社科院高级研究员谷迎春表示,杭州未来不排除楼盘放量与跌价同现的可能性。

    他说,如果房价平盘或者微跌现象持续一段时间,交易量将更加萎缩;同时,大批投资客失去信心,不但不购买反而抛出,而开发商也加紧开发进度,尽快推出楼盘脱手,以求规避风险。这样一来,市场供需比例将更加失衡,房价有可能进入快速下跌通道。

    谷迎春教授预计,最近几周内将是一个新楼开盘的小高潮。按照行业特性,房产销售与商家的促销不同,逢年过节的时候生意反而清淡,所以很多房产商都想加紧进度赶在12月销售,以期顺利进行资金结算。

    而来自市场的消息正在印证这种说法。例如,美达房产开发的天成北苑预计在12月初开盘,共有130多套房子,价格约为8000元/平方米,2006上半年交房。位于城西远郊闲林镇的盛世家园也可能会在年底前后销售,预售价不到4000元/平方米。城北三墩镇的天阳棕榈湾和亲亲家园也将在本月销售部分房源。而钱江南岸的贺田尚城在12月推出的量比较多,有近500套。通和置业也有两个楼盘同时推出,一个是城北的都市枫林(公寓),一个是滨江的南岸花城(排屋)。

    “杭州楼市让我看不懂。”2004年5月,地产大腕、北京华远集团总裁任志强曾经直抒胸臆。他表示,杭州的土地供应量已连续5年大幅增长,但房屋竣工量却没有增长多少,这是极不正常的。据统计,2001年杭州的土地供应总量为1800亩,比上年增长21%;2002年为2300亩,增长12%。按2-3年的建设周期计,多数地产项目近几年应集中上市。但2003年该市住宅竣工面积472万平方米,增长仅6.9%;房屋销售面积488万平方米,增长仅10%。

    颇具讽刺意味的是,自称对杭州并不熟悉的任志强最终被证明是正确的。由于近两年市区6000多亩住宅土地放量开始释放,今年下半年来新盘急剧增多,估计到2005年春节前后的开盘量将非常集中。

    “去年的这个时候,市场上供不应求,排队买房现象很普遍。今年以来由于政策变化比较大,楼市出现了调整,一些公司将加大市场供应量。”杭州都城房地产开发有限公司销售经理汤丽君如是说。

    但买方市场未必会捧场。今年8月本报记者了解到,杭州市中心的绿城集团“深蓝广潮”、西湖房产“星都嘉苑”、广厦集团“绿洲之星”、金都华庭朝晖现代城三期等项目均在售或待售。12月4日,本报记者再次电话回访这些楼盘时,被告知上述各项目均有房可售。

    今年7月底,浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授曾向本报记者表示,杭州房产市场火爆的“虚拟需求”必须挑破,否则有碍于杭州房产市场的持续健康稳定发展,还将削弱整个城市的综合竞争力。

    “硬”挤泡沫 杭州政府再次出击

    据浙江日报报道,杭州市经济适用房新政实施细则近日公布,其中一条“硬杠子”就是,申请家庭现有或已有过住房建筑面积必须小于48平方米。为此,杭州市房改办开始清理此前已批出去的尚未购房的五万户申购家庭,并对群众反映强烈的520户申购者进行严格审查——在最新一次预登记中,这些人被认为不符合条件却取得了申购资格。

    最近,杭州即将推出1452套经济适用房,分别位于城西的“都市水乡”和城北的“北景园”。预计这些高层和小高层将在2005年2月完工。此举也是杭州市继最近暂停征收20%二手房交易契税之后,为规范楼市而祭出的第二“板斧”。

    第三“板斧”力度亦不轻。11月下旬,杭州市国土局宣布,通过对市区2197宗已供具体项目地块排查,共清理出闲置地块72宗,唤醒了2410亩“冬眠地”,其中7宗406亩土地被依法收回。同时,该局还将用地预审环节前移至计划立项,在立项时便对每个项目进行审查,达不到投资强度、容积率要求的建设项目一律不立项,一律不供地,使有限的土地发挥最大的效益。

    12月3日,该局再次表态,为完成杭州市政府年初制定的年内供应4500亩宅地的计划,将于本月突击“拍”地。其中,分别位于滨江、九堡、和睦以及留下小和山的7宗468亩土地将在本月底正式出让。上述土地总共可开发超过445000平米的商品住宅,如果开工建设顺利的话,两年内将上市销售。

    未来杭州郊区住宅供应量还将持续增大。像银湖、闲林五常一带前两年的协议出让土地尚有相当大的数量待开发,仅闲林镇区范围内沿02省道便有6000余亩的土地,目前尚有4500亩尚未开发。而九堡、转塘、下沙年内还将陆续推出住宅用地。

    浙江浙商研究会副会长王曙光表示,防范楼市泡沫是一项复杂的工程,地方政府应有宏观战略。例如,有必要调整现行的房地产税制,将税收政策重点转向使用环节,增大房地产的保有成本和交易成本,从而打击囤积炒作行为,抑制被放大的过度需求。在“去泡沫化”的同时,通过增加居民收入、落实住房补贴、提供税收优惠、发展住房金融等方式,提高居民的购房能力,从供求两方面降低房价收入比等。

    杭州楼市,不在泡沫中破灭,就在泡沫中重生。


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