中房住宅研究会包宗华：2005年房价依然会涨

    不能“头痛医头脚痛医脚”稳定房价政府有作为

    业界观点针锋相对乐观忧虑表情各异

    品质优异的楼盘将拉动价格，而价格也将促进品质的提升。惟有如此，长沙房地产市场才能健康发展

    日前，业界资深策划人许子枋在地标资讯网上发表的《2005长沙房地产市场眺望》，直指“长沙的房价呈现的是平稳下行态势”，言之凿凿，理直气壮。一石激起千层浪，于是，一场有关房价涨跌的论争开始甚嚣尘上。

    房价涨跌，作为一个城市房地产业的晴雨表，牵一发而动全身，因而备受业界关注。一段时间以来，缘于央行加息、“泡沫之争”、“虚假繁荣”等多种风潮的刺激，房地产业呈现出山雨欲来、走势难测的局面。

    难道长沙房价涨势已呈强弩之末？对此，各方观点针锋相对，乐观忧虑表情各异。

    一家之言：价格走向上行乏力

    由业界资深策划人许子枋撰写的《2005长沙房地产市场眺望》，近日在地标资讯网站上发表。许子枋开门见山，直抒胸臆，指出“长沙的房价呈现的是平稳下行态势”。许子枋的“悲观”，建立在三个因素之上——土地、预期与供求。

    “房地产的价格，更多的是受土地级差的影响。长沙城市中心可供开发土地已所剩无多，而拆迁新政导致的土地成本高企，给开发商造成了进入障碍，因此，城市中心高价盘开发量不会太大……”“2004年，在土地进入招拍挂之前已急剧放量。而依照广州经验，广州房价连续三年下跌，根本原因在于城市的快速扩张，摊薄了广州的房价。”由此，他判断，长沙的总体房价在2005年会呈下降态势。

    许子枋将“经济景气预期”视为支撑房价上涨的一个重要因子。他表示，作为具有虚拟经济成分的房地产，容易受经济景气和媒体渲染的影响，从而形成高涨、下泻的态势。在长沙，开发商、媒体和政府形成一种“默契”，来共同维护长沙的房地产景气。消费者受政府的“引导”、开发商的“诱导”、媒体的“误导”，对房地产业的整体景气预期看好，从而使房价具有上升的张力。同时他指出，“但看涨的拉力，也只足以平衡房价下降的内驱力，这还只是一手房的价格趋向。如果考虑到二手房交易价格，长沙的房价事实上是下跌而不是上涨。”

    而在最终决定房价涨跌的“供求关系”上，许子枋同样并不乐观。

    他表示，从宏观上来看，长沙近两年的土地供应和土地开发急剧放量，对总体房价提升存在极大的反作用力。微观上分析，价格在每平方米2300元以下的物业供小于求，价格持续小幅上升，但上升空间有限；价格在每平方米2300—3500元的物业上市量最大，应该说在两年之内是供过于求的，而且供求失衡还比较严重，总体价格上行乏力；价格在每平方米3500元以上的物业的需求量在长沙很小……

    不同声音：整体房价全面上扬

    与许子枋略带“阴暗”的观点相左的是，业界对长沙房价上涨普遍保持一种乐观的情绪。

    “长沙房价并没有下降的迹象，反而呈现大面积的上升。尤其是河东，近60％楼盘的均价每平方米超过3000元，这与去年长沙房价均价在2500元左右相比，出现了较大的上涨幅度……”本土知名的地产代理机构正大行在深入调查之后，得出截然相反的结论。

    正大行总裁喻雯表示，由于长沙市政府对房地产市场始终保持强有力的调控力度，尤其是对国家的政策具有一种预期的敏感性，“未雨绸缪”，持续监管，因而不会造成“突发性的损耗”，长沙房价将会在既定的上升轨道上平稳运行，不会大起大落。

    “开发商的谨慎开发与循序渐进，是长沙房价不致急剧下跌的重要保障。”喻雯认为，尽管土地放量较大，但土地新政实施之后，这一情势得以扭转。同时，开发商并不会因为土地放量较大而肆意加大房产开发，楼盘供应量稳中有升，房价因此不会急转直下。毕竟，市场自身具有相当的调节能力，“盈则亏，亏则盈。没有人愿意一哄而上，一哄而散……”

    “长沙的消费水平与住房需求依然强劲。”颐美·现代城营销总监李湘文指出，巨大的消费牵引力，使长沙成为内陆城市中消费水平最高的城市之一，而住房消费也正在成为市民消费结构中的“重头戏”，其需求日益强劲。此外，市民的住房消费主要体现在“自住”方面，而并非作为一种“投资”手段。这表明，长沙房地产市场不存在“泡沫”或“虚火”，房价上扬因而具有坚实的基础。

    李湘文认为，当前长沙房价整体偏低，仍有较大的上升空间。相关数据显示，长沙与国内其他大中城市中相比，房价相对“保守”和“务实”。一段时间以来，均价一直在每平方米2500元左右徘徊，近期，房价开始冲刺3000元大关，但这一价格，在国内各大省会城市中处于“下游”，并不突出。

    种种迹象显示，长沙房价在未来一段时间，仍将保持昂扬的斗志和稳定的上升轨迹，并未呈现出强弩之末的颓势。业界人士大多认同这一判断，并对房价上扬深具信心。

    业内共识：品质楼盘持续看好

    “土地是一种极其稀缺的资源，不可复制，不可再生。”一位不愿具名的业界人士表示，随着城市与经济的发展，土地将日益稀缺，其出让价格必然上扬，而房产是土地的附着物，因此，从长期来看，房产价格将稳步上涨。

    “土地价格、建材价格的大幅上扬，因而诱发房价快速上涨，这一说法虽有道理但并不准确。”长沙蔚都实业副董事长庞惊宇指出，尽管土地价格和建材价格出现上扬，成本增加，但房价必然上涨一说却缺乏逻辑上和事实上的支撑。

    庞惊宇说，必须承认，房价的涨跌最终取决于供求的变化。随着城市化进程的加速以及旧城改造的加快，对住房的需求将日益强烈。尤其是，城市化是一个持续、蓬勃、不可遏制的大势，大量人口涌入城市，住房消费的需求与能量将逐渐释放。需求的旺盛与坚挺，将促使长沙房价稳健上扬。“真实的需求，是开发商难以诱导、媒体难以误导的……”

    “房价上涨，是对品质提升的奖赏，并非毫无理由的一路飙升。”长沙宏程房地产公司总经理徐小卫认为，近年来，在内力与外力的共同作用下，长沙众多楼盘在规划、建筑、园林、环境、服务等方面都已更上层楼，其综合品质也已大幅提升。当前，市民购房渐趋理性和成熟，不再一味追求价格的低廉，而是更加注重楼盘的性价比，甘愿为品质卓异的楼盘“埋单”。“这是品质楼盘房价上涨的最好理由。”

    “当前，星城楼市中也存在一种怪现象，那就是楼盘品质无论高下、优劣，其价格都在普涨。部分品质平庸甚至低下的楼盘，也在‘混水摸鱼’，‘趁火打劫’，这是极不正常的，也是无法容忍的。”一位业界资深人士对此痛心疾首。他指出，星城楼市的洗牌、重组势在必行，必须淘汰部分只求利润、不负责任的“南郭先生”，鼓励一些严谨务实、不断创新的开发企业。

    长沙市房屋产权管理局副局长魏建超曾在多种场合公开表示，房地产市场不能陷入价格低、品质低、价格低的泥潭。品质优异的楼盘将拉动价格的上扬，而上扬的价格也将促进楼盘品质的提升。惟有如此，长沙房地产市场才能持续、健康地发展，而整体房价才会平稳、适度地上升。