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房市究竟有没有泡沫,或者换个通俗问法,今天的房价究竟是高还是低。相信不同的人站在不同角度会有不同的说法,而买了房或没买房的人,前者肯定说不高,还有上涨空间,后者正好相反。假如撇开个人情感因素平心而论地谈房价,仅说上海,将其放在世界范围内去考察,答案是绝对值还不算最高,相对值已名列全球前茅。
最近也有人指出,上海房价的绝对值也正在迅速向国际最高水平靠拢
。这样看来,如果说上海房价高,可能不会引起大的分歧,问题的焦点是目前这个房价水平上,再作购房举动,有没有风险?
我们不妨这样分析:假如是一位第一次购房的人,目的只是改善居住条件的,而且打算利用现有住房进行差价置换的,那么,现在仍然可以买房,因为虽然目前房价不低,但置换出去的旧房也涨价了,处在同一水准上,花费的只是增加面积部分,将来不管房价是涨是跌,反正是自用的,涨跌基本可以与己无关；假如是作为投资,买第二甚至第三套乃至更多套房的人,如果购房款大部分是自有资金,只要地段、房型选得好,目前也是可以考虑购买的,即使将来房市出现像股市那样的调整,由于资金不是借来的,从长远看,即使"套牢",只要心态好,只输时间不输钱。如九十年代间每平方花上万元买进的古北地区商品房套牢的人,到2004年基本都解了套,时间不过区区10来年。
假如仍然想借助银行的贷款资金,为个人纯投资行为撑一把力的话,不能不说目前再入市有些晚。我们不妨进行一次最简单、最直观的模拟操作:以买一套100万元的面积100平米的二房一厅为例,自己承担30万元首付,70万元银行30年按揭,每月需要还款4000元左右。此时他有两个选择:第一,以房养房。但必须有愿意出每月4000元房租且30年不间断的房客,还要追加装修的投资和期房到现房的两年只有支没有收的等待期。第二,增值套现。两年之后期房变现房,房市会不会变化?即便仍然涨势不止,那时成本增加了两年利息支出约5万元,必须卖105万元才不赔不赚,还没有计算那30万元自有资金两年的时间成本与机会成本。
当然,还有第三种选择,即既不租,也不抛,让它空关,甘愿每月出4000元还贷,权当存银行。存它30年,拥有这套房的完全产权。但是,当这套房子全部还清银行贷款时,成本已经是170万元了。但是漫长30年房市会出现什么情况谁也无法预料,假如房市30年中出现调整,而且还是大于30%左右的深幅下跌,这套标的70万元的质押物相对银行而言,就成了贷款人的负资产,银行会要求贷款人提前还贷或"强行平仓",造成购房人"破产"。假如30年房价保持稳定,贷款购房人必须要保证每月吃剩有余的闲钱大于或等于4000元,购房者的工作情况、身体状况等构成了保证还贷的条件。
至于今后的岁月里股市不会一直没有机会。仍然拿上面举例的自有30万元为例,未来2年内只要获得20%的收益,恐怕就超过上述第二种选择；而未来30年中,不考虑复利因素,包括炒股在内,买国债、基金、信托产品等各种投资品种,以每年只获得5%的微利计算,30年至少也能赚150%,即获利45万元,相对于上述第三种选择在30年之后抛出215万元,哪个更有把握呢?何况,房产与股票在流动性方面是不能同日而语。更重要的,人的一生,不用日复一日、年复一年地节衣缩食,降低生活质量,为保证每月按时打进还贷卡内4000元。要不然那样活法,实在太累,就是30年之后有了一套增值巨大的房产,又有什么意义呢?到地球游戏一次人生,似乎就为了这套房,多没意思！
综上所述,现在买房,还须细思量。是差价置换并用于自住,还可以考虑；是投资理财,则要斟酌。特别想通过"负债经营"、"借鸡生蛋"的方式,即撬动银行资金作自己资产保值增值的财务杠杆,则更应当三思而行。
总之,每一个人要根据自已的实际情况,作出正确的抉择,唯有这样,才能趋利避险。
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