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孙兆东
历年的统计数据显示，在中国传统行业产生的亿万富翁之中，有60%以上的富豪起家于房地产行业。每一轮经济周期都能造就一大批房地产富豪，一个重要的原因就在于房地产业与金融行业息息相关，是金融成就了房地产行业。因此，房地产的事业就是金融的事业。
考察房地产企业的发展，我们不难发现，所有房地产企业大都采用的是以宏观经济周期为依托，以金融扩张为纽带，以人文关怀为题材，以营销服务取得最终收益的外部交易型发展战略。房地产企业的融资策略也都离不开“市场、资源、资金”三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。
我们注意到，房地产企业的融资流程为：制定计划，土地批租，最低首付资金，取得银行贷款的土地手续，然后再把所获得的土地抵押给银行并到银行贷款，用银行贷款来的钱支付土地出让金及早期投入的开支。此后，承建单位带资金入场，开始土地开发，承建单位用资金做到正负零，房子就开始予销售，同时房地产企业又从银行获得销售的抵押贷款，完成收益周期。
值得关注的是，作为资金密集型产业，融资向来是房地产业生存和发展的关键。自2003年以来，我国房地产企业的发展面临了前所未有的宏观金融形势和经营挑战：2003年6月13日央行出台“121号文”即《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》；2003年8月31日国务院出台“18号通知”即《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》；2004年4月27日国务院发布《严格控制固定资产投资规模的通知》；银监会2004年9月2日出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》，相继续出台的宏观政策改变了房地产企业的原有的融资模式和融资渠道，这四个文件对房地产行业和金融业都产生了深远的影响：房地产业将规范健康发展，房地产金融将产生多元化格局。
解读新的房地产金融政策，房地产开发企业所面对的是：房地产开发贷款必须“四证”齐全,贷款只能通过房地产开发贷款发放，不得以房地产流动资金形式发放，自有资金（所有者权益）不低于项目总投资的35%，贷款只能用于本地区房地产项目；土地储备贷款额度不得超过所收购土地评估价的70%，期限最长不得超过2年；建筑施工企业流动资金贷款只能用于购买施工必需设备，不得挪作他用；对个人住房贷款只能对结构已封顶的住房发放，而且购房者月均还款额与收入比不能高于50%，购买第一套房，首付比例20%；购买第二套房，将提高首付比例；个人商用贷款抵借比不得超过60%，期限也不得超过10年等等。毫无疑问，目前的政策抬高了房地产银行融资的门槛，符合标准的房地产企业数量大大缩水，而银行的潜在客户群也大大缩小，但与此同时，商业银行的房地产信贷质量却会因此得到提高。
面对新政策的要求，房地产企业融资策略也发生了实质性的调整：由原来的单纯依赖银行贷款，向以银行贷款为主、私募和创新融资为辅、建立阶段性组合融资安排、实现低成本融资、确保项目资金链安全的策略转变。自2003年以来，我国房地产企业融资相继涌现了：自有资金加上银行贷款融资方式；自有资金加上信托计划融资方式；股权融资加上银行贷款融资方式；自有资金加上房地产投资基金融资方式等融资模式。此外，房地产企业还探索出了典当、股权和债券私募、开发商委托贷款、销售融资、采购融资、票据融资、资产证券化等新的多元化融资渠道。
为了适应新形势的变化，我国房地产企业融资呈现了前所未有的创新势头，房地产金融正走向融资模式多元化之路。传统的房地产金融格局被打破，以银行贷款为主、阶段性组合融资模式、融资渠道多元化的创新新格局必将使房地产企业的竞争力得到全面提高。
（作者为中国建设银行投资银行部高级经济师）
《国际金融报》 (2004年12月17日 第五版)
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