12月7日、8日、9日三天之后，上海市土地招投标3号公告终于落幕，上海房屋土地资源管理局（简称“上海房地局”）的招标大堂又重新恢复平静。对于许多开发商而言，2004年的上海土地市场，再没有超出想像的空间。这一次，上海市政府站在了宏观调控的一边，以近乎极端的方式来限制地价上涨。价高出局，热情过头的开发商们注定只能空手而归。

    地价降低了，房价又将怎样走？上海市政府能用一次土地出让政策的更改来平息投标者的血脉贲张？面对喷涌而来的热钱投资，还有什么能抑制房价的一涨再涨？

    调控一年，政策不断，却不得不面对全年高达20％的涨幅预期。逆势飙升，2004年的上海楼市在以怎样的方式续写神话？

    房价双轨

    又是一次预期。自去年上海房地局局长蔡育天在上海两会前夕划定2004年12％的涨幅之后，12月3日，上海土地资源管理局副局长庞元，再度对外表示，明年上海房价上涨幅度将被控制在接近或低于居民可支配收入的增长幅度。

    然而，这种预测并没有在市场中找到根基。

    在蔡和庞的表述中，上海房价已经开始走上一条平稳上涨的道路。而在静安、在卢湾、在上海任何一个有人群聚集的地方，房价的蹿升依旧“歇斯底里”。

    位于普陀区的中远两湾城，首期开盘均价不足每平方米4000元，至今年8月11日四期开盘均价突破1万，并营造了100多人排队5天5夜购房的骇人场面；而同样位于静安的中凯城市之光，从今年1月16000多元／平方米的销售均价起，到9月份，均价已达22000元／平方米，12月已经达到27000元／平方米。

    “从来没有感觉到任何房价缓涨的迹象。”位于静安区中原物业门店的销售员告诉记者，在上海做中高端物业的中介机构，唯一担心的只是没有房源，几乎是到手就有人接盘，而在宏观调控的几个月里，“连续创造了最好业绩”。

    这样的市场环境下，究竟谁更在意宏观调控？

    “商品住房价格上涨过快趋势得到了一定的遏制，一方面预售均价基本上涨，但增幅已经趋缓。内外环线之间涨幅小了一些，而低价位商品房，除了外环线以外地区，是负增长。”庞元局长的讲话，是关于宏观调控的另一种声音。

    在近一年的时间内，宏观调控的巨大压力在上海产生意外结果是，原本单一的房价轨迹，竟演化成两条互不相干的平行轨道，各自前行。

    “抑涨和摊平是两个概念，却有一样的效果。”地产界资深人士指出，房价的计算方法颇有讲究，平均价并不足以说明市场。矛盾的集中点在于，究竟能不能把无法流通的配套商品房和农民配套房统计在内。

    如果宏观调控都不能真正抑制上海房价的话，又是谁给了它如此强大的上升动力？

    资金源头调查

    “上海楼市资金结构的一个新特点就是外资流入的增长。”商业银行人士说，尽管没有相应的统计口径来确定外资进入的数额，但在不同银行的业务增长中，可以感到外资的来势猛烈。

    信义房地产的一位物业顾问告诉记者，前两年主要是温州人以家族为单位在炒，有的客户甚至买下了整幢6层高的楼房，然后在今年初全部抛掉，每平方米净赚4000—5000元。“尽管温州炒房团一度成为催高楼价的象征，但与外资流量相比，几乎是沧海一粟。”

    根据中国银行上海分行公布的数据显示：今年8月起，该行个人客户结汇量连续大幅攀升。8月份整月交易总金额达到1．8亿美元；9月份交易量又较8月份提高了17％；10月底，客户要求把美元兑换成人民币的交易量又猛增了34％。

    有迹象表明，11月的结汇增速仍在提高。银行的分析人士认为：“其中约有30％－40％结汇后投向了房地产，这种趋势在8月份以来更加明显。”以此估计，仅中行一家，在今年9月份以来的三个月内就有大约16亿到22亿元境外资金流入上海的楼市。

    而这种现象在外资行也同样明显。

    以某港资银行为例，该银行的一位个人客户经理告诉记者，在经过该行严格审核之下，8月份以来每个月符合条件的非居民个人按揭贷款依然可以达到5000万美元，9到11月累计估计约有1．5亿美元流入楼市，而他们在上海地区的市场份额远不及汇丰、花旗等大银行。

    致力于中国个人银行拓展的渣打银行中国区个人银行总裁胡美霞分析，海外个体资金涌入上海房地产市场，主要基于三点考虑：

    相较于新加坡、香港等上海的房价还是比较低的，他们认同上海房地产的回报率（上海现在的租金回报率在8％左右，新加坡仅为2％）；虽然部分人也会认为房价上升比较快，但由于越来越多的非居民进入上海，新的增量还是会释放。

    另一方面，除了通过银行可以监测到的境外个人投资情况外，港台和欧美的基金开始分羹上海房地产。与以往港台资金占主导不同，真正的欧美风险基金进入的契机是：2003年下半年以来，房地产信贷的紧缩让部分房产商资金空前紧张，这给境外资金提供了广阔的需求。

    2004年5月7日，美国石油大王洛克菲勒国际集团与新黄浦(资讯 行情 论坛)集团签署了合作协议，共同开发建设外滩源项目。而在摩根士丹利房地产基金的研究计划中，未来2年，也将有3亿到20亿美元的海外资金投向中国的房地产市场。此外，美国国际集团等多家境外投资银行、养老基金等都表现出了对中国房地产的强烈兴趣。

    是不是外资炒高了2004的上海楼市？11月25日，上海市新闻发言人焦扬否认了这一观点，称境外人士购房在总需求中占4％不到。

    然而，两个事实值得关注。首先，上海的房价已经远远高出了居民的可支配收入。据统计，早在2002年10月，上海的套均总价已经达到96万元，是家庭年平均收入的近20倍。其次，上海今年的动拆迁进展大幅缓慢，上半年实际动迁居民仅为1．5万户。

    “在本地购买力不足和拆迁造成钢性需求缺失的情况下，除了外来投资，还有什么来支撑房价的上涨？”有研究人士指出，“外资份额虽小，但因为购买的主要是中高档楼盘，所以对上海楼市的影响不可小觑，它已经成为左右中、内环线价格的一股重要力量。”

    上海财经大学财经研究所所长赵晓雷教授认为，“房地产经济在相当程度上是一种‘信心经济’、‘预期经济’，当预期不乐观，信心受到冲击，就会抑制房地产市场需求。”

    另有银行界人士分析，在今年下半年银行贷款的资金流向中，有一部份间接地流入了房地产业，有的可能是短期贷款由企业转手给了转战于北京、上海、杭州、重庆等地的“炒楼者”。

    市长出手“干预”

    在近十年中，上海房地产增加值占全市ＧＤＰ的比重已经由1990年的0．5％激增至目前的7．4％。而随着房地产业在上海整体经济中所处地位的日益突出，它的每一次起落，都牵连着深刻的政策背景。尤其是前后两次宏观调控所引发的房价沉浮，更是与上海市政府的应对态度密切相关。

    1990年代中期，在第一次宏观调控和东南亚经济危机的双重打击之下，上海楼市一片低迷，由此而产生的烂尾楼、闲置土地，以及大量的空置房，不仅阻碍了上海的经济发展，也在一定程度上影响了上海的都市形象。

    因此，为了有效拉动楼市，促进消费需求，上海市政府积极出台了一系列刺激政策。

    1996年6月24日，上海市政府出台了《关于搞活本市房地产二、三级市场的若干规定》， 该规定共包含了8条刺激性政策，其中包括了购房入户、降低房地产交易税费、改革住房分配制度、扩大银行抵押贷款业务、积极推行个人购房抵押贷款业务等。

    而业界的普遍认识是，“这些政策，对上海房地产市场的发展都起到十分深远的影响，也正是上海房价开始逐步上扬的最初动力。”

    2004年，面对市场中不断发出的泡沫质疑，以及中央宏观调控的强力推进，上海市再度针对楼市密集式地推出一系列的政策措施。而这一次，政府的职责则从提升市场换作了平抑房价。

    同样的市场，目的不同，效果迥异。

    3月25日，上海市政府发言人焦扬表示，市政府已将对房地产市场进行适度调控列为今年的重点工作之一。当周，上海市市长韩正亲自参与，召集有关部门专门召开了一次针对制定平抑房价政策的内部会议，并初步确定将快速采取三项举措以对房地产市场作“适当调控”。其中包括，限制期房转让、停止转按揭以及降低预售标准。

    此后，限制期房转让、停止转按揭迅速落实，然而被业界公认为平抑房价“最强一击”的降低预售标准却最终“流产”。而根据当时房地局的相关调查，该政策一旦出台，提前上市的普通住宅商品房供应量将达到500万平方米，市场将大大放量，从而迅速使房价回落。

    对此，上海社科院房地产研究中心的研究员顾建发认为，“在一定程度上，地方政策的平稳温和不但缓解了宏观调控的压力，也给予了投资者对未来市场的良好预期。”

    供需反向的根源

    “中央调控指引了一个方向，而地方政策则只表明了姿态。”顾建发指出，政策影响在目前的国内房地产市场依旧举足轻重，但落点是否正确才是影响市场的关键。“就当前的调控而言，有哪一项是落实在了供需关系上？”

    121号文件以整肃房地产业界“杀手锏”姿态登场。该文件通过“管贷款”的方式——严控房地产开发贷款、土地储备贷款、施工企业流动资金贷款、及个人投资性按揭贷款等，以期达到对房地产市场降温的目的。

    仅仅是宏观调控的起点，一时间房产商仿若惊弓之鸟。1990年代中期宏观调控的巨大创伤，使他们不得不为又一个“寒冬”来临而胆战心惊。

    不过，两个月后的事实证明，121号文件并非开发商的噩梦开端，相反，它挑起的是宏观调控本身的博弈。随即出台的10号文，让惶惶不可终日的开发商和投资客完成了向“市场化胜利”的转型。

    “对符合条件的房地产开发企业和开发项目也要继续加大支持力度。”建设部副部长刘志峰在当时新闻发布会的讲话更被视作是对整个房产市场的认可“定调”。

    “‘土地和信贷’是本轮宏观调控的两扇闸门，但无论是哪一扇闸门都没有对楼市起到显著成效。”赵晓雷认为，“宏观经济政策在调控房地产投资、防止银行金融风险方面是适宜的，但对房地产价格的调控效应则需作进一步分析。”

    在这一点上，赵与顾的看法一致。“本次调控更多只是抑制了供给，而对需求的抑制却微乎其微。”

    “有了宏观调控这面旗帜，还需要有人来撑。”一位国企开发商认定，全国性政策只有由地方政府来细化落实，才会有效果，而就目前而言，上海政府的地方政策，做得更多的是缓冲和过度，而并非强化。

    这种政策对冲直接导致了上海楼市的另一怪异现象：供需反向。

    根据房地局统计显示，今年上半年上海的批准预售面积与去年同比下降15．48％；新开工面积同比降幅为5．17％。而同时间段的需求数据却显示，上海的已登记预售成交面积同比增长15．38％。

    供与需反向增长，两者的落差超过30％。

    “宏观调控的初衷之一在于抑制房价的猛涨和短期内的快速拉升，而控制房价的最有效方式就是增加供应量，由买方市场进入卖方市场。但今年又由于一系列限制土地的措施的出台，上半年的供需比竟高达1（批准预售）：1．34（已登记预售）。如果不是有大量的去年存量可供弥补缺口，供需将更加紧张。”

    上海市普润房地产顾问有限公司的王水田分析认为，在有大量资金持续流入楼市的情况下，供不应求的矛盾在宏观调控下并没有得到缓解，反而加剧，这在另一方面成了促使房价上涨的原动力。