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“全世界的全球化受挫者，联合起来！”全球化的天花板，是后发展国家商界领袖的共同难题。《中国企业家》杂志12月11日邀请了亚洲、拉美国家数十位商界巨头，会聚2004中国企业领袖年会，与500名中国本土企业领袖共同探讨商业与环境难题。新浪财经对此次会议进行了独家播报。以下是地产风云--优势企业联盟与新金融运动专题论坛实录：
陈明键：现在我们进行今天上午第二场的讨论，今天的讨论可能是本次论坛里面最
引人注目的一次讨论，因为从目前来看，就我参加的几场讨论来看，目前收视率最高。为什么？因为这里确实聚集了我们中国房地产行业的一批著名的企业家，那么今天上午我们围绕的主题是优势企业的联盟与地产界的新金融运动。
在这里我想在座的诸位我都不需要多做介绍了，今天来的是南北结合，是前辈与后备结合，我想今天开头还是想请我们地产行业的老前辈任总先在宏观方面描述一下2005年中国房地产企业，尤其是中国房地产大型企业它们的资金形势到底会怎么样？2005年新金融运动的方向是什么？
任志强：在美国实际上更多谈地产的是金融家，就是在发达国家里面大部分地产行业已经和金融紧密联合在一起。在中国属于金融市场还没有完全开放的国家制度，大部分房地产商也是以现买现卖的一种经营方式，在美国不动产里面一般就是土地、房屋、现金流加增值收益。而到中国目前基本上所有的房地产商都只做了前三步，拿了土地、盖了房子，通过把房子卖掉获得一定的现金流。但是很少有地产商能把第四个部分，就是增值收益同时纳入到地产行业当中来。因此在整个行业中的企业里面，一般就是把房子卖掉为宗旨，所以和金融的结合也还差在最后一步上。
随着这两年资本市场逐步开放过程，特别是更多的企业用境外的市场来补充境内市场的不足，也发展的信托资金等其他的方式，通过产业之间和企业之间的联盟，同样形成了比如说中城房网的基金以及其他的基金形式，也包括用国有企业和民营企业优势互补和结合的一种方式，逐步在发展这种将地产的操作能力和金融的释放能力相结合的一种过程。这个过程从2002年以后开始逐渐显现，而且越来越多了。比如说2002年以前我们基本上没有一种信托的方式来支持，银监会这一次也用一种讨论稿的方式逐步放开200份份额的问题和5个亿的限额问题等等，也就是说这种一个逐步开放的进步过程。2002年7月1日开始招拍挂，招拍挂制度出现以后，地方政府大片土地的成片交易过程，迫使很多企业不得不用更多的方式去获得资金，因为第一步的资金需求就可能会很大，因此形成很多大的企业因为现金流的问题，或者是因为战略合作的问题形成的联盟。会前我们最近在深圳刚刚拍卖的几块土地，应该都是大企业之间的联合形成的结果，比如说招商和华侨城，这两个企业本身都被国资委定位五大领头企业之一，他们分别都有巨大的规模，但是在深圳的土地招拍挂是两个企业联合的方式，低价是10亿多一点，最后以16亿价格获得竞拍的成功，9000块钱一平方米，是一个很高的价位。短短时间一周之内，五个工作日交付使用。所以说批启动资金的重要性，我们对房地产做了一个调查，房地产是非常微利的行业，全行业是2.4%，从上市公司五年业绩来算大概平均4.8%，这个利润率非常低，为什么更多人会到地产业投资，并且福布斯排行榜前几名都是房地产，净资产回报率非常高，大部分都是20%以上，大部分人开始用很少的钱通过市场购买力的需求获得大量的资金和大量的银行资金，从超额的利率从银行伏安利息以及老百姓利息垫之后加在自己的利息上面，因此静资产回报率很高。
恰恰反过来说明在资金需求上可能越来越显得重要，因为首期资金垫付，巨大招拍挂会让我们在市场操作运行中等等降低运行成本，运行成本就要降低，交易成本就要降低，以期获得更高的利润值。完全依据自有的资金在我们国内现在情况来看比较差，全国资金只有1700万，这是很低的数字，这个数字不足以任何支撑任何一块土地的招拍挂，参加投资资格的保证金就是5000万，有的到1个亿，目前我们不具备这个条件，所以很多中小企业已经越来越多感觉到面临的资金困难以及他们在银行信贷的困难。因此就会出现各种各样的联合和各种各样资金的融通渠道。比较成功的比如说万科在资本市场上获得了公开的募集渠道，同时又通过私募的方式和境外联合取得了融通的渠道。万通通过和国有企业泰达合作，利用国有土地的资金支付现实土地资金，并且获得资金支持。也有一些其他的企业通过资金方式解决一时现金流和招拍挂资金垫付的问题。这种合作的形式越来越多，尤其是国内好的突出的企业，他们有更多的优势能从境外获得资本市场的认可，这个认可就等于获得融资的渠道，尽管不是公开市场，而是用私募的方式，而越来越多的资金会向这些企业倾向。我们国内的情况是透明度不高的城市或者是国家，因此统计数字或者是说企业内部的运营情况不能同企业的完全报表上反映，而实际上是通过市场中的认知度去反映，所以大家都买这个房子，都认为这个企业的认知度，不看这个企业的报表也知道这个企业大致可信。与国外大致用财务报表证明这个企业的管理层和市场占有率是完全不同的。所以在整个联盟过程中，我们常常说有傍大款的的说法，也有把自己先洗干净的说法，也有先把自己成为亮女才能先嫁。主要是依赖于银行是不够的，越来越多要靠企业的合作和资本市场的结合来获得更多的渠道，以扩大企业的规模使企业能够在市场的竞争中不至于被淘汰。如果我们拍卖的土地都是15个亿、20个亿，很多中小企业自然被市场淘汰，因为你们没有那么多钱，或者不能从银行获得这么多钱，所以也开始出现一些类似地下融资、非公开一些过程。但是毕竟我们是要公开在这个市场中生存，越来越多的可能是要通过与资本市场正式的结合和境外市场的增值结合获得更多资金，支持这个市场。
2005年更多提出把地产和金融相结合的问题，这种结合包括企业之间的联盟形成的结合，包括与资本市场的融通之间形成的联合，也包括和境外基金，和其他的方式结合的一种联合。这样才可能出现一些生和死企业的差别，也出现我们企业才有可能借助资本市场成为具有规模的一种品牌的效应。而另外一些企业可能在资本市场的淘汰过程中先被淘汰了，自然就会在房地产市场当中逐步被淘汰。所以资本市场的认可程度最后将决定我们中国的房地产企业发展的前途，谢谢。
陈明键：任总刚刚在结束上海地产今年住交会上获得了中国地产特别贡献奖。今年我们有北京的地产企业，也有上海的企业，还有深圳的企业，我们从南往北捋过来，刚才任总已经总揽全局讲了从2005年开始，地产金融要逐渐从光是单一银行的借鉴融资和资本市场的对接融资一个非常重要的转换一年。我想无论是在联盟还是公私合营，还是资本市场，包括私募和积极私募对接，下面一一展开。今天的讨论前半部分以嘉宾发言为主，后面留半个小时在座讨论互动式交流。下面请中坤黄总来说一说，黄怒波是原来在中宣部搞文化，后来搞地产，在黄山搞了一个中国辉派保护的村落，黄总你现在加入说了任总说的房地产联盟吗？
黄怒波：还没有。每一个企业有每一个企业的活法，今天这个题目提出来本身就很有意思，这个题目实际表明了中国的地产界目前面临了一个困惑和生与死的发展机遇，我不太懂，但是请教任总，就是对于企业联盟的问题，我觉得是一非常困惑的问题。国内之所以提出这个课题，是因为这一次地产游戏规则突然改变了，我们以前活得挺好，各行各业全民做房地产，只要有钱都能做，突然不行了。至于怎么活法？有人提出联盟、新金融运动，这个提法提出来也是探讨中国地产界向何出去。
在这个地方我有这样一个想法，企业的地产联盟是强者的游戏，富者的游戏。这里面有两个含义，一个含义不能把一批中小地产企业抛弃掉、忘掉，中国不可能几十家房地产企业把中国地产业垄断，垄断不是好事情，我讲得也比较坦率。我们需要一批地产企业从小往大走，我开一个玩笑，如果现在处于被淘汰的中小企业，他们要联盟他们肯定就是革命，是造反，他们是一种生存的呼喊，可能要求政府的游戏规则是不是保护民营企业的利益，尤其是中小企业都是从民营走起来的。强者的游戏和富者的游戏目前是两个概念，一个就是自救，突然发现以前的规则都不行了，一个比一个缺乏资金，扩张的速度一个比一个快，这个时候所有的全社会都是缺资金，这时候产生了联盟的要求。再一个想法就是面对着境外的资金大量进来了，一个是看好中国地产长远的市场，一个是赌人民币升值，这个时候又迫使我们中国的企业得联盟，得对抗，否则不是两个国有企业联盟境外就把地拿走了。这的看法联盟还要理智一些，联盟是代表中国长期地产发展的方向，还是过冬术，就是遇到冬天了，我们得想一个办法一块活下来，挤在一块大家取暖，这我不是很懂，任总是专家，但是从我来看，联盟是必要的，但是每一个企业也要意识到联盟地产企业的个性化非常强，专业是通的，但是文化的因素非常重。如果我们联手把公司合并做一个项目，我看不出来有多容易，肯定难。所以我想在这方面每一个企业要考虑联盟可能获得信息，获得心理安慰，平衡。再就是自己的新金融运动，比如说对中坤来说我们把大公司明年做好，到后年就形成一个资金流，我们自己给自己做一个新金融运动，就是任总刚才讲的第四条，就是物业增值的问题，让自己活下来。从来靠别人都是不行的，所以给每一个企业的观点都是这样的。
再一个办法，把你的企业把树种大，把你的项目做好，做大的时候才能可能跟别人联盟，跟国际的资金联盟。当然这个题目提得非常好，探讨一些规则，看看能不能有政府新的一些游戏规则。
陈明键：刚才你说准备靠自己做一个新金融运动，我见到很多北京、上海房地产界的朋友，这些老板我就说不一定非要搞大，做小也可以，你就一栋楼也可以过得很幸福，就一栋楼就收物业在北京、上海也好过，到地市去做也可以。做一个企业如果说今后房地产企业资金资本密集型的竞争越来越激烈的话，自己做在北京上海这样的城市里还有没有生存空间呢？黄总你谈一谈。
黄怒波：我觉得空间是永远有，钱是挣不完的，大家老有漠视现象，觉得这一次再不做，以后挣不到钱了。中国城市化的速度现在应该是30%，还不到50%，如果说中国城市化速度超过50%以后，可能机遇要大大成倍超过现在，这一条什么时候进来都不晚，这是我的观点。尤其是像北京、上海这样的城市，大有大的做法，小有小的活法，这个道理也找不出来，我认为现在国家政府游戏规则还没有稳定，不知道在宏观大的稳健的情况下地产是什么稳健还不知道，因为牵扯几个部门利益之争，牵扯中央政府和地方政府在土地利益之争，地方要发展，中央要控制，这方面中央游戏规则还没有确定这个时候也很难判断，但是我想这个时候可能也是好多中小企业趁虚而入的时候。
陈明键：刚才任总谈到万通今年做了和泰达战略合作的发布会，开始和泰达形成一种资本的结合，这是一次有标志性意义的事件。昨天冯先生又提出搞活大中型民营企业，应该确实说可能和25年以来这种国有企业的改革相比，国有企业改革到今天取得了很大的成绩，但是很任重道远，今天更加迫切可能是民营企业的改革，国有企业的改革可能重在改制，可能民营企业的改革重在资本的开放。最近出了一本书的路线，就是讲新公私合营的路线，中国企业步入世界500强的正道、主感到，在中国的特殊情况下开放股票，民营企业应该和国有企业优势结合起来，就是孙悟空和唐僧结合的模式。我问一下王伟斌董事长，你是十大杰出青年，也是全国青年的常委，是地产界的后起之秀，你作为一个民营企业你结合自己企业的情况，怎么看待万通走的这一条路线。
王伟斌：各位朋友大家好，作为双全集团还有很大的差距，但是联盟本身是一个好事，第一可以达到资源的共享，各个方面优势的互补，最终能够达到一种共同发展的目标。从地产企业本身的方方面面的联盟，可能也会促进整个地产业持续、稳健、健康发展会有很大的积极推动作用。作为联盟本身可能大的方面分两个层次，一个就是松散型的，另外一个是紧密型的，松散型的企业可能也能够达到很好的互补，取得一种推动作用。紧密型的联盟当然说有利有弊，像主持人所谈的万通和天津泰达的合作，我想冯仑先生多年的经验和泰达有实力的专家房地产公司合作，在此之前他们肯定是经过很好的磨合。这种合作如果说从管理、机制、文化、商业模式、运营模式能够达到高度的统一，完美的结合的情况下，能够真正把合作双方的优势很好发挥出来，而弥补自己企业的不足，我想这种联盟会达到预期的效果。但是磨合的过程中能不能把真正的机制、文化，对产品理念上的认识，分歧等等真正的解决，包括制度，包括方方面面的认识能不能很有效达到完美统一，如果磨合不好可能会适得其反。
另外我想地产联盟的结合也会很有效，很积极的促进银行业这种服务职能的转变，更加促使房地产企业从融资渠道角度来说，这块蛋糕为了避免更多的流向海外，也会促进银行业对这方面认识更加加强，促进他们服务职能转变服务理念方面，也会达到很好的统一。
第二，因为资金对于企业本身来说是血液，但是对于房地产企业本身来说，更是一种生命，这种联盟整个系统的完善了一个房地产企业的价值链的提升。联盟如果能达到很好的磨合，很好的融洽，从方方面面达到高度统一的情况下，对于企业本身来说，还是一件非常好，值得推荐的事情，谢谢！
陈明键：中国有强大的收购文化，但是中国确实没有强大的合作文化。秦始皇统一六国多容易，但是合作始终搞不好，平等主体的合作确实考验我们当代的企业家。下面我们请均瑶集团新任董事长王均金谈一下，王均瑶是前任浙江商会的会长，我也是浙江商会的会员，你们走过这一章，新的一页来临了，温州房地产市场他的资金筹集，资金特殊的现象也给我们大家做一下参考。
王均金：非常高兴坐在这里。实际上今天这个主题应该说是蛮好的，优势企业联盟，当前企业从宏观调控、各个方面来看，必须要四证齐全才能得到一些银行融资，这样一来中小房地产就特别难，比如说类似万科有品牌，有海外融资渠道，这样相对来讲影响就较小。对于房地产，从我们角度认识，因为在上海对温州、上海这一带还是有所了解。房地产联盟比方说温州我们也有一家企业，合作的企业可能是9家合资企业，但是作为一个项目本身资本金是不足的，作为一个项目可以把这个项目拆分成每一家自己认购，你这一批房子多少钱拿走，拿走以后认购这家企业再去找自己的亲戚朋友，相关关系，然后把这一批认购掉。其实这也是联盟，也算是融资的特性。这种情况在温州应该也是比较多的，但是前提是在允许这种游戏规则。
陈明键：没有人认定为非法集资吗？
王均金：肯定是围绕法律在做，不可能冒着法律壁垒。所以在法律基础上怎么样合法化。比方说类似像股权，实际上也是合法的，这种也是一个模式。比如说像现在房地产发展，确实靠银行来支撑的话，不是前一批档次的房地产企业，或者是这个企业原来房地产资金不足，但是其他行业非常大，有一片地要开发，可能有项目渠道来源。所以做房地产想做到合适，第一要有好的项目，好的项目是在好的城市，比方像上市这种城市，房地产这么高速增长，价格这么高速增长，上海市是有价有市，相对于北京来说北京是有价，但是市没有上海那么足。温州也是有市有价，海外的资金进来，温州人在全世界，过年回来都带钱回来，这笔钱干什么？可能就是买一点置业，买一点房子，都是这种观点。所以温州市场购买力很强，温州房价都很高，1.5万、1.6万一平方米，高的1.7、1.8万，前年才几千块钱，涨得不得了，但是真正赚钱还是二手房，一手房还没有赚到。这是开发放的特性，就是有实力的房地产商一定要分批卖，不要一期卖，分批卖享受后期涨价的东西，要不然就是好的东西拿不到，这也是我们对房地产的一个认识。
再一个确实要在一些大项目找一些合作，比如说有这样的思想，温州商会就是很强大的商会，资金实力也很雄厚，每人拿几千万可能都能拿出来。这样一来整个商会做背景，海外的基金也会开重，他不是看重哪一家企业。同时如果这种合力你去做100万平米，200万平米政府也相信，这样蛋糕就能做大。而且本身不是今天，碰到谁跟谁合作，这是有付现基础，本身企业相互很了解，这种情况下做联合、联盟，这种情况下相对成功的基础比较高。从房地产角度，房地产商本身他有他的渠道，办法总比困难多。虽然宏观调控，虽然资金规则多了，但是真的办法比困难多，只要是好项目，好地段，市场预期好，融资渠道还是有的，变现机制好等等。所以要做房地产不要单打独斗，将来我要做100万项目，我会找10家、20家有一定知名度的，银行又很信任的，一联合操作这个盘再操作那个盘就可以做，如果单一来做一下子想发展起来也很难，我想谈这几点观点。
陈明键：在温州，包括整个浙江民间的“草根金融”是非常发达的，民间的企业家之间的借贷，就是万量银子一句话，连合同都没有，打一个条都没有，一个亿几千万就借来借去了。在浙江、温州房地产企业里面，有没有比较成型的关于在房地产资金融通信用的联合体。在温州这么大冲击在全国各地的炒房团，有没有用信托合法的形式来进行房地产的投资？
王均金：目前来说对于房地产信托也好、基金也好，好象法规在这方面还不是特别完善。假如说法规政策出台，我相信合法化会浮出来。现在有没有？不能说没有，你出100万，我出100万，这笔钱投资收益共享是有可能的，增长部分有可能滚动投资，有可能分红，或者是就这一票生意做掉了就没有了。温州有一个好处就是本身企业之间相对互信比较好。另外像温州这么多民间资本，民间资本很足，但是确实你所说的，这个企业打一个电话，帐上有没有钱，调几百万、几千万，可能不用借条就已经过去了，这也促使温州民营经济的发展，也是草根经济的劣根性，确实推动温州民营经济互相帮助，互相拉扯，温州这种气氛很好。很好的前提就是诚信体系，温州人本身有诚信体系建设，诚信体系相互信赖，如果这个人臭了在这个圈子就没有办法混了，他做这件事情一定要有自己负责任的概念。所以促使非法律概念的诚信体系的完善，你说的这几个问题，如果政策法规成型，房地产投资基金不一定开发房地产，也可能是炒房，这种可能性都有，但是也要考虑合法化，没有合法化也没有必要去做。
陈明键：希望温州草根金融早日浮出水面。最后一位发言是万科总经理郁亮先生，万科今年刚刚过了20年的生日，万科一直在中国房地产行业是思想的倡导者和实践的先行者。从做减法开始到提出住宅产业化，到和境外、海外基金，大同境外融资渠道，到今后行业的整合，一步一步都走在行业的前列。我们想今年在我们行业关注的事是万科今年在中山项目和德国HI基金的合作，我想从郁亮先生从这里讲一讲中国的房地产企业如何打开这样一个国际的资金渠道，大家都想打开，为什么很多人都没有做到，万科做到了。
郁亮：大家上午好。我想我们年初的时候各地政府都严防死守温州炒房团，现在可以松一口气。前不久去了一各城市，城市定的规则不允许外地人买房子，我们说凡是不允许外地人买房子万科就不去了，因为市场肯定做不到的。刚才主持人给我的题目是谈我们的融资问题，确实现在融资是我们房地产行业两个主题，对于融资问题大家都想由于银根紧了以后都想从海外拿钱，实际上反差是很大的，大家都想从海外拿钱，真正拿到钱的并不多。反差有几个原因，一个原因可能是中国普遍透明度不高。因为合作第一要了解清楚，包括我们各地政策，包括拍卖，大家知道我们前两天上海的拍卖，上海拍卖其中浦东有一块地去竞投，没有一家中标，原因是大家出的价钱都高于最高价，这是我第一次听说因为房地产商因为出价太高而淘汰掉，最低价淘汰掉，最高价也淘汰掉，区间才能够中标，我们感受到上海政府的良苦用心。这对于我们本地发展商尚且接受比较困难，对外境外的房地产商接受更困难。所以透明度不高是妨碍最重要的原因。第二个原因是中国普遍信用程度不高。如果一个企业到国内都拿不到钱，到国外拿钱谈何容易，因为国外的人比我们更精明。国外的钱进来有很多的条件，三年前WTO的时候，外国人对我们多苛刻，到现在还一直苛刻要求我们，所以同样外国资本也都是对我们非常苛刻的。第三个原因是大家看法不一样，我们看来房地产行业是高收益的行业，最著名的例子就是中国100名富豪有40名直接跟房地产有关系，因为是高收益，但是高收益恰恰就是高风险，国外恰恰把中国房地产看做是高风险的行业，高风险对应就是高收益，任何境外资金进来要求不低于20%的付利回报率，其实很多企业不能承受这个代价，不能做到。
这个行业和餐馆行业差不多，每年都有很成功的，每年都有倒闭的，倒闭不说了。房地产成功的很多，失败的也有很多，我经常跟100名富豪打交道，但是过几年就发现有几名富豪就没有了，所以这是充满风险的行业。对于万科来讲我们做了各种的尝试，除了和刚才说的HI做了9个月的谈判，我们又在上个月跟新加坡政府投资公司GIC成都项目合作，这一点我们都在尝试各种信托，股权信托、债券信托、促销信托等等我们都在尝试，因为目前没有一个模式是定型，每一种信托不去尝试根本不知道可能遇到的风险，可能遇到的问题在哪里，所以我们愿意做尝试。今天很重要就是资本上我们有一个比较好的收获，万科从上市到现在，我们总共从资本市场上拿到50.8亿资金，尤其是两年半时间我们拿到35亿资金，对于我们目前的发展布局各个方面是非常有帮助的。
说到这里，我想提另外一个题目，房地产一个是联盟，一个是融资两个题目。我深深感受到第一个主题就是国际化，我们的行业应该说在三年前加入WTO的时候，我们行业基本上一致认为我们受WTO冲击比较小，因为改革开放房地产一直都是对外开放的行业，开不开放对我们都没有关系，但是深深感受到国际化竞争的来临，我们行业概念是国际化的，比如大酒店里面这两天内只看见一个穿中式的衣服，就是电梯工，其他都是西装，所以改革开放欧陆风格更是象征现代，但是事实上这是反映了中国人内心的想法，欧陆形式的房子都有。第二就是国际化设计，因为之前我们做西服是从中式西服做的，包括盖房子也是一样，后来有钱都请国外设计大师来做，这一点北京、上海最典型，基本上没有本地建筑师的份额，所以万科今年特别设立一个大奖，我们做本土青年建筑师大奖，一个本土建筑师成长很重要。第二是国际化设计，我们今年以来第三步是国际化融资，因为国内融资渠道受到限制，我们需要国际化融资。其实现在看起来都是说得多，做到比较少，因为刚才说的几个原因大家没有做到。第四是国际化竞合时代，竞争与合作的时代。这一段时间我非常深刻感觉到，因为我们遇到都是境外背景，像合皇、新加坡凯德置地，我们真正竞合时代就来了。比如说资金问题，跟我们合作的GIC资产是1000亿美元，我想对我们来说对于自有资金比较多，目前也没有超过60亿。专业地产他们拥有1400亿左右港币的净资产，所以他们真正进入中国住宅产业，这对于我们影响比较大。比如说拿地，最近合皇集团在国内连续拿地，以万科的实力我们可以跟他们竞争一、两个项目，但是对于他们来说拿100万是零头的零头，对于我们来说是天文数字。所以这个时代WTO竞争取消分级别的选手，大家都要上拳击台上搏斗，我们轻量级也要跟他们搏斗，他们可能是泰森，我们需要靠巧劲，巧劲能够赢几回？大概可能是一、两回，所以竞争压力非常大。
谈到合作的问题，大家回想十多年前像宝洁、联合利华进入中国无一例外都是选择合作模式，但是今天合作中方都在那里？都不见了，中国品牌都到他们呢了，中华牙膏都不是我们了，所以我们要在竞争中合作，合作中竞争，与其成为对手还不如成为合作。我们行业内部很多还是看行业内部，谁大谁小都是小人国的游戏，我们应该尽早停止小人国的游戏，尽早把眼光放在国际上，巨人已经开始过河了，好在他们还没有过河，我们还要联手合作解决跟巨人游戏的问题。
陈明键：郁亮先生现在越来越多的代替王石先生活跃在公众舞台上。郁亮在我们领袖年会上讲的，我觉得是过去王石先生讲得很少的是关于国际地产国际化的问题，国际化可能不能避免，万科选择以疑质疑，和国际竞争对手抗衡。国际化对手不是可能，而是必须。我喜欢穿唐装，我准备穿唐装，但是觉得别扭，这是国际化大趋势深入人心，郁亮先生在岁末年初也提出一个新的思考话题。下面的时间我希望在座五位地产行业的领袖，能够用非常简洁的话描述一下你们觉得你们的公司十年后，2014年岁末，那个时候如果再看中国领袖年会，那个时候你们的企业会是什么样子？我们听几位领袖讲的时候我们自己也想一下自己的企业会是什么样的。
任志强：我们不知道10年以后会怎么样，我们从95年到2003年有两个高峰期，一个高峰期是95年是房地产注册高峰期，第二高峰期是2001年的时候，我们房地产企业平均寿命是3.8年，就是郁亮所说的有生有死，3.8年是小的生长期，或者是干完这个项目不干了，所以大部分企业都是干完一个项目就不干了，连续20年的企业是非常少的，我们比万科成立早一年，也同样过了20年的生日，到了第30年的时候，首先看中国发展程度过程中市场化的程度有多高，市场化程度越高，企业生存的余地越大，我们和万科不一样，我们还沾有国有资产的背景。国有企业房地产企业大概是14000多家，到现在国有企业不到4000家，已经死了1万多家；第二次国有企业重大变化应该说是十六大出现的国资委，国有企业开始有了出资人，国有企业不但不能退出，而且还要逐渐壮大。也许这个政策执行不了几年，也许这个政策会成为长久的国策，国有企业可能随着国有政策的一个变化而最后实现自己的生存。我想更多人在形势变化的过程中，首先想的是我们如何活着，能活下去也可能你就是最好的。
陈明键：任总讲的是活着，胜者为王。
黄怒波：中坤现在也是成长比较健康的企业，我们现在战略是先做调整为十年后做准备，把多余的产业都消减掉，主要是地产和旅游，在南江120平方旅游景区我们管理，很大一部分是在做度假、别墅和分时度假的产品。我们想十年后旅游是国际上受尊敬的品牌，在地产界我们肯定是有强大的旅游现金流门票收入做支撑，我们在地产界将是有着比较坚实中等的企业，谢谢。
陈明键：坚实中等的企业，王总。
王伟斌：我希望十年以后拥有独特企业文化，拥有专业化。
王均金：均瑶集团因为地产只是一块，十年以后我们肯定分割很清楚，均瑶集团肯定存在，均瑶少掉一块有可能，但是其他几块会很清楚，十年以后的均瑶集团肯定是比较健康的过程，这是我们的目标，一个健康的过程。做多大不是我的目的，但是一定要有自控能力。在地产方面我们主导的是经营性以及项目相当好阶段性的开发逻辑，可能十年后可能不卖了收租金，但是均瑶置业仍然存在，其他分割很清楚，包括管理分权制，包括专业化管理，这些都可以对均瑶集团未来奠定基础，均瑶集团未来十年肯定还会有声音，但是多大不是我的目的，不要跟人家拼比，我们也比不起，十年后我的想象应该会比较美好。谢谢！
陈明键：你是比较乐观的估计，一般乐观的估计我们就得提醒他打一个感叹号。下面我们郁亮先生。
郁亮：万科最近我花了一年时间做万科十年中长期发展规划，做下来以后对未来十年有比较清醒的看法，因为万科是第一家具有国际化的公司，一年前我们选择美国最优秀一家地产公司，在美国财富一百强第16位的地产公司，我们跟他们是全方位的联合。万科在业内第一个以战略导向指导我们业务的公司，很多公司都有自己的发展战略，在我们看来谈到发展战略的时候，只有对未来客户价值的精确把握和理解，才能够形成你的竞争优势，所以我们是建立在客户竞争优势上的未来发展战略。第三个原因很重要的原因是万科是非常专注做事情，未来十年我们仍然专注做我们住宅产业。目前有很多不少房地产商做到万科规模做多元化的考虑，而万科仍然做住宅，十年后万科我觉得万科将继续领跑中国房地产的行业。
陈明键：希望万科能够继续作为中国房地产的领跑者，和其他人共同合作。
郁亮：万科非常愿意和大家合作，我们合作对象有什么选择？我相信门当户对，尽管可能不那么浪漫，但是中国几千年保持中国家庭基本的稳定就是靠门当户对，所以这一点很重要。门当户对是不是资金实力跟万科差不多，那不是，最重要就是信用对等。因为中国企业其实大能大到什么地步，我们跟国外一比都是小企业，所以不要分你大我大，你小我小，我们都是可以合作。所以门当户对不是规模大小，而是信用对等，这是合作过程当中唯一考虑的因素，就是门当户对信用对等我们都愿意作。
陈明键：我今年非常有幸，在同一个地点，几乎同一个位置主持两次地产行业的盛会，一个是今年春天泰达万通战略合作的发布会，来的是我们双方财务顾问。岁末年初更加有幸主持优势企业联盟这样一个大会。我觉得中国目前房地产企业还十分的弱小，几乎每一个房地产企业都面临着越来越激烈成熟的市场竞争。什么叫成熟的市场竞争，就是资本密集、技术密集，资本密集、技术密集就要求公司的资本具有最根本的竞争优势。怎么能够通过新金融运动壮大企业的资本，在市场上谋得自己的一席之地。今天上午各位嘉宾的发言结束，下面就开始到了我们大家都盼望已久的提问时间。我想每一个人提问尽量简短，但是也可以简短表达自己一个观点。
现场提问：非常谢谢。我想请教一下万科的郁总，就是当万科实现1000亿销售额的时候，那个时候可能净资产规模有多大，净资产规模实现的过程是怎么设计的？多问一个问题就是在万科的标准化、工业化、精细化的基础之上，万科的经营模式还会做哪些探索？谢谢！
郁亮：对于我们来说目标非常大，1000亿也不是我们的目标，因为是1000亿是结果不是目标，要说大很多企业雄心勃勃，我们十年目标相当于别人三年目标，所以如何实现1000亿，发展手段会有很大的变化，比如说并购、合作、开发都是可以考虑的对策之一。1000亿要实现非常容易，并不很难，难的就是很专心做一件事情，能不能把握住未来客户的价值。比如说万科谈到未来市场增长是我们的目标，资源回报率要上升，资源回报率两个概念，一个是资本回报率，不断提高资本回报率才能获得越来越多的投资者的支持；第二就是员工回报率，不断提高员工回报率才能吸收最优秀人才留下来为你工作，这是我们有质量增长的第一个概念；第二个概念就是客户忠诚度不断上升，可以把房子卖了，三年后客户投诉这就不是有质量增长。万科目前60%的客户愿意再一次购买万科的产品，如果我们不断能够提高这个比率，也就意味着我们拥有越来越多的忠诚客户，从而也是有效增长；第三我们说有质量的增长是我们需要有越来越多自主的知识产权。比如说现在我老家苏州，苏州GDP非常大，进出口非常大，但是是否很有质量，和温州相比苏州一年的财政收入400亿，温州大概是100亿，但是温州人均可支配收入是16000块钱左右，苏州是9000块钱，所以大进大出里面并没有多少自主知识产权，没有什么核心技术掌握在自己手里。对于房地产行业我们是有自己的自主专利，我们每年有20、30项专利申请，中国房地产迟早会走入有自主知识产权，所以是否有更多的自主知识产权也是衡量你是不是有质量增长的概念，不能光是数字。所以我们未来十年有质量增长不是1000亿，但是为了有质量增长有很多的手段，包括你提的产业化的问题。
中国的房子2000多年没有什么变化，都是手工生产，最好的建筑材料仍然是粘土砖，目前的新兴材料还没有一个能够取代粘土砖的地位。在未来十年这一关必须要过，否则中国房地产业不会发展快，不会好，所以产业化的问题万科做住宅的标准。在客户细分的标准上，目前80%用居民住宅，但是你们都有第二台彩电，人们对彩电的需求才真正增长起来。因为之前只是有房子住，或者只是有彩电看，之后选择是住什么房子，看什么彩电。一定先把客户细分，细分完了才能建立住宅标准，住宅标准以后我们才能工业化，这也是我们未来十年非常重大的计划。万科未来十年会把自己变成制造业企业，我们要向中国制造业学习。如果我们十年能够向制造业学习，我想我们的品质，我们的效率，我们的性价比，才能真正满足中国消费者的需要。所以这是我们未来十年主要的考虑和做法，谢谢！
陈明键：有质量增长符合科学发展观。
现场提问：主持人好，我来自新浪网财经频道，就是前不久关于地产泡沫的争论，在网上被炒得沸沸扬扬，我现在就想提一个问题，我们当初做一个调查，一天显示80%网友认为地产泡沫即将破裂，一种最主要的呼声就是说如果地产商不正视普遍市民买不起商品房这种争论是没有意义的。前不久说到地产界不纳入国内企业标准之一，我想各位地产界的企业老总们对企业的社会责任，或者是对于这种呼声能不能做一点改变，我想请任总回答一下。
任志强：我们通过一年多的时间做了一个工作报告，我们想已经把所有的媒体上关于泡沫问题的争论都解答得非常清楚。我们的摘要大概6万多字，全文大概是35万字，明年3月份才会全部发文，包括调查方式、主题方式、摘要方式等等，我们理论依据全部公布了。我们没有发现有泡沫，我们也没有发现所有有关于泡沫的理论有任何的依据，如果他们能拿出更详实的数据反驳我们的事实我们承认我们错了，到目前为止没有看到对我们工作报告提出的反对意见，也没有任何一组数字来说明是我们工作报告的数字是错的。所以我希望我们的工作报告解决了连续四年泡沫的争论，如果以后大家用同一个平台处理同一个问题就不会说中国房地产业泡沫的问题。
第二是有没有社会责任，我觉得房地产商非常有社会责任，我们盖房子就是希望盖房子的地方提高地区的升值，不希望自己的房子7、8年被拆掉，或者50年、100年都不拆掉，所以我们希望盖最好的房子，最好的房子就是对社会最大的负责任。我们只给富人盖房子不给穷人盖房子是错误的，房地产商是商人，商人的目的就是盖最好的房子。为什么这么说，因为每年房屋供应量只有建筑总量的4%，到2003年我们一共生产的商品房只有302万套，占城市新增人口的42%，也就是发展商现在所有的房子全都盖了，全都卖了，也不够满足城市新增人口的需求，我们还不说其他改善城市人口需求的要求。邓小平告诉一部分人先富起来，最后看到大家都富起来，假定没有允许一部分人先富起来，就一定不会有更多的人富起来。经济学的基本原理就在这，但是我们现在让在中国不发达的竞争中，媒体老认为不给穷人盖房子，这是错的，只有当富有的人用更多的钱买更多的房子，才能用这些收入转移解决穷人的问题。任何一个国家和城市都有住房制度保障，社会保障体系恰恰是中国欠缺的。过去中国的体系靠全民所有制，是靠分房子作为住房保证体系，98年以后才开始改造，也同时才开始建立我们真正完善的住房社会保障体系，如果连工资、养老社会保障体系都没有建立起来，要求中国有一个非常完善的社会住房保障体系是不现实的，所以一定要在逐步发展过程中建立。比如说廉租房、经济适用房制度，短期来看还不太有效，但是长期来看一定会有更多的办法让它更加有效。比如说如果我们把土地收入的30%拿出来用于专门解决人口的补贴和廉租房，也许把土地拍得越高越好，因为这样返回来的土地出让收入就会更多，解决普通老百姓社会保障体系的住房就会解决更好，自然就会出现社会和谐的问题。恰恰高收入土地出让金没有转移到低收入的住房上面去他们才有意见。不要以为房地产商给穷人盖房子就能解决穷人的问题，我们即使盖很低廉的房子也解决不了穷人的问题，穷人都要靠国家政府财政转移和二次分配解决住房的问题。我想如果我们中国一直有仇富的概念，或者是不能满足不同阶层的消费需求中国就不会有进步，经济就不会有发展。
郁亮：我想补充一下这个题目，我想你们在座各位对你们工资满意吗？我相信你们90%都是不满意，这跟房价一回事。所以我们每年做购买调查，请盖洛普做购买调查，这种调查问卷是负项因素，不管怎么问都是负项答案，根据负项答案得出的结论是非常可怕的事情。任总是我们行业的白皮书，所以他的数字是在肚子里面、脑子里面全部都有，我就不用数字解说。刚才新浪谈到社会责任的问题，我觉得这是非常大的题目，其实每一个产业都有产业发展目标，就像每一个企业有自己的发展目标一样。很可惜中国在制定中国住宅产业目标的时候不是清晰的，很多人认为发展商应该承担住宅产业目标，其实发展商只是目标参与者之一，更多解决住房的问题是整个社会的责任。关于住宅产业体系任总说了我就不说了。
说到企业有责任感的问题这是非常好的题目。万科发展目标里面其中有一项目标就是我们做优秀的企业公民，这是我们对社会的责任。之前我们理解，我们是照章纳税的问题，去年万科交5亿多税，今年税大概是9—10亿税，纳税是我们最基本的义务，但是不代表社会责任全部。我们如何用环保材料，这是我们社会责任，也包括古旧建筑保护的问题，对于任何企业来说所有的好处做不完，所以我们未来十年企业公民的责任规划，我们支持哪些公益事业，我们应该在环保事业做得更好来体现我们的事业，所以这些可能是我们对于企业公民，对于社会公民理解的认识。
任志强：各位都觉得我们干坏事没有干好事，我们今年捐资金就是400亿，我们专门解决穷人的小额贷款，100块钱至300块钱穷人小额贷款。多元化基金保护和社区的绿化进行保护，金锐基金我们给予特殊的奖励。我们还能拿多少税后基金来做公益事业。我们的宗旨是来源于社会服务于社会，之所以我们每年能拿出大量的钱做社会公益，以为我们盖房子就是奸商，其实不是。不要以为我们现在房子卖得很贵，我想大家也有预期，以后的房子还会更贵，我们从房子计算出来得出的结论是我们房价比值只有3.36。
陈明键：房价比是什么？
任志强：房价收入比，就是国际同样房子的收入比，虽然摩根士丹利说已经1：15，1：20，这不对，我们公开用报表的方式给算法澄清了，如果有争议我们可以对比。35个大城市来算是3.96，全国来算只有3.32，国际我们调查了96个国家，平均值是6.4，最高值是30，最低价是0.3，如果按中位数8.4，我们已经远远低于美国房价收入比，美国是3.9，如果一个非常不发达的国家，正在发展中国家的房价收入比和美国一个高速发展和高速发达国家的房价收入比，我们比他们的房价收入比还低，说明我们的房价不正常，不是说我们的房价低了。一个很重要的问题就是我们的土地价值还没有真正被挖掘出来，如果按东京来算，东京最贵的时候一平方米土地是6万美金，最便宜的时候，即泡沫之后是6000美元一平米，我们和东京最低潮差50倍，但是人均土地面积远远不如日本、澳大利亚等等，20年后可能土地增长还得飞涨，否则我们没有地区种粮食。30年以后房价和现在的预期可能相差的倍数会更高。
陈明键：数字化管理，数字化来说话，再争论泡沫问题就得和任总用数字对话。
现场提问：任总的观点房地产价格与收入的比是不能比，中国和美国是不能比的。首先一点收入是短期性的，而房地产收入是长期新的，同时中国房地产有很多不可比因素，比如说刚才郁总讲的透明度，中国房地产透明度不够高，同时还有诚信度也不够高，还有一个也是非常重要的，就是中国的土地是不能私人拥有和买卖的，而且拥有的权限是有限制的，而国外的土地是无限制的，这是非常明显的一点。这些因素就把房地产的价格给人为压低了，一旦压低价格以后就产生了任总刚才所讲的房价和收入的比价是偏低的。
陈明键：用房价真实价格还原的话中国的比例也会很高。实际上这个问题是提给任总的。
任志强：他提的很对，我们现在这里面提了房价与收入比不能对等，除了按照国际的办法做了有正常房价收入比计算以外，同时对房价增长的因素和其他的因素也做了对比。我们认为增长因素里面其中47%是来源于你买了好东西。什么意思，过去是拿砖盖房子，现在拿钢盖房子，今后可能用玻璃盖房子，本身是QQ车和奔驰车的差别，这里面占47%，房价不能同比。美国都是同等的房子，该有浴池都有浴池，该有冰箱都有冰箱，土地因素占27%，还有其他影响的因素，比如说折旧因素等等，但是市场供求关系不平衡也会产生一些因素，综合因素证明我们现在房价是不真实的房价。所以完全用房价收入比，我们认为是不恰当的，为什么我们现在拿出来说？因为市场老有人说有泡沫，而且我们把1992年联合国对世界各国房价收入比的来源都登在报告上，怎么来的，怎么引用的，经过其他学家调查、印证、怎么引用都说清楚了。我们就要达到这么一个目的，恰恰像美国先生说的，如果你的房价再高，大量的人排队去买，买完就自己去住，一定不会有泡沫。
现场提问：你好，我是阿里巴巴公司，我昨天听到一个报告在北京有一个人有个人集资购房的计划，并且对这个计划也有一定的想法，我想问一下你对于在中国个人集资建房有什么看法，对它的前景有什么评价？
任志强：报纸上已经登了，但是只是开始，还没有被法律承认。实际上是变种，中国法律有明确规定允许集资合作社购房，但是要经过审批核准，但是他没有审批核准。他现在想把住房合作社不享受的优惠政策转移到市场化的方式去做，就把住宅合作制变种了，但是没有批准是不合法的。完全用住宅合作社的方式是国家法律保护和允许的，无非就是商业性运作太差，每一个人都会提出自己的要求，所以北京目前住房合作社的发展也比较慢，也比较差。
现场提问：各位上午好，我来自经济导报。有几个问题我想问一下各位地产界的领袖都可以回答，我的问题就是去年以来咱们中国企业所遭遇的宏观调控主要是土地和金融资本的支持，国外的企业地国外地产同行他们在发展过程中有没有遭遇过类似的问题，就是他们有没有成功解决之道供我们中国企业借鉴。另外这个题目是优势企业联盟与新金融运动，既然是运动不是单个企业的动作，而是联合的动作，这种动作有可能对地产行业带来哪些影响，地产业的格局会有哪些变化。
陈明键：我们就说一下运动对整个行业的影响。
任志强：黄先生让我说一说遭遇，我觉得国外好象没有这问题，因为政策会和市场互动，美国最典型，房地产成功的第一法宝是分渠立法制，分渠立法制是发展商提出来，分渠立法制就是关于立法制的问题，50多个洲政府通过以后把发展商的条例变成法律了，60年开始出现了住房不动产信托，90年代开始出现商业的不动产信托，这些都是随着市场发展而形成法律，最后变成了市场的一个主体过程。中国最大的问题就是在于我们没有对话的机制，只能是政府说什么服从什么，政府同意改什么该改什么。刚才说的全球化就是通过WTO，国际化的东西来影响和改变我们现有政策上的一些缺陷，毕竟我们是从一个计划经济向市场经济过渡的过程，市场经济人家已经走了几十年或者是上百年，我们刚刚开始，必然在法律和各个方面都有不完整的地方，因此要想变得完整一点可能还需要一点时间。比如说我们还没有《物权法》，比如说我们金融没有《基金法》，很多相关的法律都还没有，一定要有一个过程逐渐把法律建立的时候，才能和国际上完全市场化的过程取得同一个市场的企业地位，而我们现在是不完全的一种状态。我们国有企业还有大量的，参照国有企业和非国有企业建立的市场规则，常常是不一致的。比如说银行贷款倾向，比如说对民营企业的态度，到现在为止我们吸引外资企业的政策还没有和国内企业，包括国有企业并轨，税收还是有差别的，所以我们不是在同一个起跑线上，因此待遇上一定会有差别。而等我们实现了完全市场化的时候，我想这个差别会被国家逐渐把它抹平了，大家会在同一个起跑线上进行市场经济。
郁亮：其实我们可以从刚才美国先生的发言里面看出中国的地产国际化的知识是多么肤浅，我们对于国际上很多东西理解认识非常差。包括研究美国地产发展趋势，有很多众多的发展商并不是高的垄断，有上万家发展商，所以这个行业就和餐馆行业一样，在进入国际化融资渠道以后，你不具备多元化的融资渠道，如果你不具备国际融资的背景或者是借助某种国际合作渠道的话，如果你的项目管理水平达不到国际化的要求，你可能会在雄心壮志的企业名单里面自动排除掉。所以我想在国际化竞争合作时代，作为大企业来说影响会更大一点，对于普通发展商还会有很安逸的日子过。
现场提问：我想问一下在座的各位老总一个比较具体的问题，就是今年的中消协公布房地产投诉占总投诉量的20%多，而且解决投诉也比较缓慢，应该说客服部是解决投诉或者是降低投诉率的部门与沟通的平台，请问各位老总什么原因引起投诉率这么高，怎么构建服务平台让消费者满意？
陈明键：这些人投诉率比较低，但是也讲一讲为什么投诉率低？
郁亮：我们投诉率也很高，因为大所以投诉率很高，我们做过调查为什么选万科买万科的房子，说经常可以在电视里面看王石董事长，因为他还在能够找到他，就买万科的房子，所以我们投诉率很高。为什么房地产被投诉率很高，也是不受尊重的原因，投诉率最高的前十年不是我们，而是家电行业、彩电行业，维修的问题，十年以后无论是海尔、康佳等等都做得非常出色，所以我想中国房地产业正好踩是十年前中国家电行业的瓶颈上，我相信过了十年之后可能这个问题会不存在。
黄怒波：在中国这是怪现象，可能只有中国有，就是开发商和业主经常打得头破血流，自打买房就是恶梦的开始，这是中国社会普遍的问题。我们自己也研讨怎么避免自己不走这一步，第一当然大的背景不说了，现在大量主要的消费行为是购房，交易量大了交易率就上来了。有几个背景对于开发商理解，实际上开发商都是一个破坏者，先把旧的社区拆掉，旧的社区社会最小的基因是文化的载体，原来四合院一炖肉家家都能闻掉，别人家里的孩子回来家里没有人都可以拉到家里来吃。北洋军阀的时候，那个时候社会全部都是很混乱，但是中国社区里面很少有抢、偷盗的行为，为什么？因为当时社区组织还是比较完善。但是说到现在，像伊拉克战后发生了不能想象整个混乱的现象，就是萨达姆时代把社区的组织全部打乱了，就是社区文化不复存在。但是我们又建立新的社区，新的社区是什么样的社区，强调的是个性化、隐私化，新的社区还没有建立，邻居和邻居还不认识，也不去沟通，开发商和业主也没有办法沟通，这是文化的背景。再就是我想开发中国房地产真正也就是这十年，开发商的角度来看，自我批判对于很多法律的概念还不是很完善，除了像老任、郁亮他们领袖性的企业已经很规范，大部分的厂商都是鱼龙混杂，开发商是强势，消费者是弱势，在这一个地方是不平等的，所以种下了很多违约的祸根。
第二就是买房是专业的问题，业主对专业并不了解，不知道买房是什么样的，全部被开发商的宣传或者是广告在心里上诱导了，实际上应该说在专业的层面上也不是开发商有意的都卖次的产品，在沟通的理解上。再一个问题我觉得很重要的一条就是开发商，我这一次提倡开发商要学会跟客户沟通。就是说很多的冲突投诉是在于不沟通，很多老百姓并不是就跟开发商打到底，打一年、两年，要赔多少钱，不是赔钱的问题，而是心里平衡的问题，他认为我花一辈子的钱买房，进来水不行、电不行，只有跟你玩命，我没有钱我就是要跟你打。在这方面我想还存在一个信息不对称的问题，开发商想告诉的信息和业主到处搜来的信息无法搭成平台沟通。最后一个问题就是解决冲突的问题，永远会有投诉，不敢说没有投诉，我很佩服郁总，但是有两个问题，中国的房地产企业都在讲我过几年要几百强排第几，没有一个企业说过几年我的美誉度要在地产界最高，就知名度你能达到，但是是不是美誉度达到了，这美誉度直接的评价就是三、五年后客户指不指你的脊梁骨。面对这些的解决办法，所以我们会上拿出20万来当着业主建立法律基金，你去选代表找律师跟我现在就对话。每一步的进程房屋该交了，律师都代表你按照合同来做，你也许会有意想不到的情况，但是要如实跟业主、律师沟通，减少投诉的机率和冲突的机率。谢谢！
任志强：我想最大的问题引起投诉是中国法律不完整。如果中国的法律完整就不投诉，就到法院解决问题了。投诉是因为没有法律的办法解决问题，所以才改变用投诉的办法解决问题。美国没有信访办，中国有信访办，就是和法律有差，只能有信访和投诉的方法解决。美国房地产致胜第一大法宝就是分渠立法制，第二法宝就是经理人制度。美国经理人所有的制度不通过经理人不能买房子，香港的法律是不通过律师不能注册，就是不通过律师买房子是不能成功的，不能成立的，等于交易的契约不能代表房产证。发达国家有这样相关的法律，就是这种方式才能保证你用法律的方式解决所有的投诉，而不是用投诉的问题解决任何矛盾和纠纷，这是最关键的问题。潘石屹就是你要有意见我加10%就把房子买回来，所以就没有投诉，这也是很不合法的，我们很重要就是契约合理，合理契约要有法律保护，在完全不能描述的情况下能够代表我们真实的利益。过两天国土资源部邀请我去参加物权法的讨论，我看完以后我觉得最好把物权法扔了，虽然已经经过人大常委会多次反映以后拿一个基本稿子才让我们讨论，最根本的问题就是没有讲到房子归谁，哪一部分归谁，所以怎么能不出现投诉，一定会有投诉，只有在法律全部解决掉才不会有投诉，判你输了你就走人，判房地产商输了房地产就走人，不要概念的混淆。
陈明键：我想大家可能还意犹未尽，还有很多的问题，岁末年初中国领袖年会在今天下午就要闭幕了，在我们这样一个分会场，作为一个主持人我的期望就是有更多的房地产企业能够在明年联盟和新金融两个跑道上运动起来，谢谢大家！
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