近日，世邦魏理仕环球研究及咨询部发布了第三季度亚太市场综论。

    办公楼市场总体趋于平静，第三季度上升势头没有停止据世邦魏理仕观察，第三季度亚太地区各国经济表现延续了第二季度的活跃势头。即使限制措施冷却了固定资产投资市场，中国主要城市的办公楼需求依然十分强劲。东京及香港的租赁市场亦在传统较为平静的第三季度夏季市场上表现交投活跃。由于信用卡危机的影响，韩国消费者需 求持续疲软，同时中国经济发展速度相对放缓使得汉城办公楼市场出现零吸纳量。然而，随着预期的经济增长，汉城办公楼市场将于2005年初恢复上升势头。印度三个主要商业城(资讯 行情 论坛)市的办公楼租赁市场因企业纷纷开展信息技术／信息技术延伸服务及业务流程外包范围而继续保持活跃，由此空置率也录得下降。随着经济的发展及高级写字楼的需求旺盛，新加坡办公楼市场表现活跃。胡志明市方面，跨国公司的需求比上季度有所缓和，取而代之的是本地企业的租赁需求。亚太南部地区，澳大利亚市场总体呈现上升趋势，墨尔本、布里斯班、珀斯市场的需求均十分强劲。悉尼的业主依然提供租户很多的租务优惠，但新西兰却因需求上升而令租务优惠逐渐减少。

    第三季度北京优质办公楼需求继续上扬。东部城区依然是交易最活跃的中心，其中东城、朝阳区的需求依然最大。同时，租金继续保持平稳的上升态势，浦西市场租金报价均突破了心理关口。广州办公楼需求也保持上升势头，这令第三季度甲级办公楼供应十分紧张。不过，这种只是短期现象。

    香港方面，尽管七八月是夏季淡季，办公楼市场在第三季度依然十分活跃。良好的经济条件使得大多数位于商业贸易区的高级办公楼业主提高了租金水平或减短了免租期。与之相反，台湾办公楼市场并没有像第二季度那样稳定，吸纳量与第二季相比下跌了70％。

    尽管交易活动与上季相比并不活跃，东京甲级办公楼的空置率于第三季度依然保持在3.8％，因吸纳量与新供应水平相同。由于大型物业之间的竞争，提供给租客的免租期也有所减少，使得租金与上季相比上升1.6％。而随着中国经济增长放缓及本地消费疲软，第三季度汉城商业满意度有所下降。在江南，多数租约均来自搬迁的企业而非扩张，令甲级办公楼需求出现零吸纳量。

    东南亚方面，据世邦魏理仕考察，在印度主要城市，信息技术／信息技术延伸服务及业务流程外包板块继续推动非中心地区，如ＧＵＲＧＡＯＮ、ＮＯＩＤＡ及孟买的ＭＡＬＡＤ、ＡＮＤＨＥＲＩ、ＰＯＷＡＩ的办公楼需求；在印度尼西亚，拖延至今的第一、二轮总统选举令雅加达的租户继续保持观望态度；马尼拉市场第三季度商业贸易区高级办公楼吸纳量有所下降，约15.14万平方英尺，此疲软表现主要由于潜在的租客受到了供应量限制的影响；新加坡市场在第三季度保持健康增长，金融及信息技术板块获得资本开支预算以寻找更高质量的办公楼，此举推动了甲级办公楼的需求；曼谷方面，商业贸易区的办公楼市场持续表现良好，吸纳量为27.6万平方英尺，同比大幅上升193％。

    澳大利亚市场方面，悉尼第三季度随着大面积办公楼租约增加而呈现上升趋势。租赁市场的复苏主要是由于经济增长，本地公司纷纷扩张的原因。在慕尔本，租赁市场依然需求强劲，因促租活动把租客从郊区吸引至核心区。

    最后，在新西兰，威灵顿办公楼市场的租金走向总体上升，其他杂费却在今年上半年保持稳定。虽然较大的租户仍然获得租务上的优惠，但这些优惠巳逐渐减少。奥克兰的办公楼市场亦是如此，现在6至9年的租期中只有4个月的免租期，需求持续上升巳使得业主能与租客为升租而进行谈判。

    大中华地区继续上升势头东南亚市场稳定据世邦魏理仕分析，大中华地区主要城市优质零售商铺租金在第三季度总体上继续增长，只有上海保持不变，停止了持续几个季度的增长。然而，季末上海举办的多项活动，诸如上海旅游节，为上海零售业又带来一些生机。北京零售商铺租赁市场在第三季度继续其快速发展，越来越多新零售业态在郊区如雨后春笋般出现。另外，广州市场随消费者消费的增加而保持活跃，归功于不断富裕的城市经济及其对人们生活方式的影响。在香港，大陆游客的消费对零售商的影响显而易见，因为其租赁交易及促销工作均针对这一团体。最后，第三季度的台北市场随着多个国际知名零售商的第一家店铺开张而保持活跃势头。

    香港零售商利用第三季度季末做准备，以迎接中国国庆十一黄金周的大量大陆游客。在大陆游客最可能集中消费的场所，商铺交易活动极为活跃。继今年上半年零售商铺租金大幅上升，第三季度租金升幅趋于缓和，优质商铺平均租金上升2.9％。

    北京方面，外资大卖场及大型零售物业经营者的扩容势头在几个季度以来都十分迅猛。易初莲花的第三家店在通州开业，面积24.8万平方英尺。这是大型零售商首次将触角伸向北京郊区。随着北京人口逐渐向郊区分流，许多零售商纷纷在郊区建立各种零售模式。国内外零售商的强劲需求及有限的供应，令北京优质商铺月租持续攀升，达到每月每平方英尺7.78美元，上升0.7％（以建筑面积计算，扣除管理杂费）。

    上海零售商铺租赁市场第三季度保持稳定，停止了持续几月的增长势头。7、8两月，高温对零售销售带来了负面影响，然而9月末的Ｆ1方程式车赛及上海旅游节（9月18日至10月6日）又使零售业销售在一定程度上回暖。即使是在销售淡季，上海市中心商业区的商铺依然抢手。许多大型购物中心的业主都利用销售淡季的这段时间进行歇业整修，以在第四季度吸引更多的国际零售商。因此，第三季度上海优质首层及二楼零售商铺租金均保持不变，分别为每月每平方英尺8.39美元及5.29美元。

    广州零售商铺市场在第三季度出现复苏，尤以东山区、越秀区、荔湾区及天河区的高级沿街商铺最为明显。消费者持续高涨的消费信心令市场表现活跃，大量国内外游客的涌入也使国内消费增长。第三季度广州首层及二楼优质零售商铺继续呈现上涨趋势，前者为每月每平方英尺4.26美元，上升1.1％。

    在台北，第三季各零售业态的消费均呈现上涨趋势。台湾经济的暂时性冷却及通货略微膨胀并没有对零售市场产生大的影响。台湾品牌纷纷积极扩大市场，如ＭｉｓｓＳｏｆｉ、Ｓｏｎｉａ，国外品牌本地经销商也纷纷野心勃勃采取扩张战略，如Ａｒｍａｎｉ、ＣａｌｖｉｎＫｌｅｉｎ。第三季度交易十分活跃，台北沿街优质商铺租金达到每月每平方英尺10.9美元，比第二季度上涨4％，租金上涨主要是由于忠孝东路地区商铺租金的上升。

    东南亚各主要城市第三季度零售商铺市场表现各有千秋，新德里和孟买则继续加强各自在东南亚地区的零售中心地位。印度国外及本地零售商积极利用如今利好的消费情绪而拓展市场，令零售商铺需求旺盛。随着年末节日高消费量的到来，新加坡零售商在本季纷纷寻找商铺。大卖场及附近购物中心继续在曼谷扩张势头，以充分利用不断提高的消费水平。胡志明市与雅加达的租赁市场则较为稳定，亦没有录得新供应。另外，印度尼西亚的零售商在做出租赁决定时相对谨慎，因第四季度初的总统选举还未有结果。最后，马尼拉零售商铺的租务活动由于消费者信心的下降而有所回落。

    新加坡市场在第三季度表现活跃，是今年最活跃的一个季度。零售商纷纷在年末节日之前寻找新物业或签订新租约。服饰专卖及餐饮业的新零售商（包括国外品牌）和其他零售商的扩大计划使得租赁市场需求上升，从而带动了第三季度各零售商铺平均租金的上涨，涨幅为0.4％至0.9％；受泰国南部省市持续动荡的局面及油价上升的影响，泰国政府将原先全年国内生产总值增幅7％－8％的预测降至6％－7％，但此举并未影响民众的消费意欲。第三季度的泰国零售业保持上升趋势，大卖场及附近购物中心继续快速扩大。曼谷甲级零售中心的平均租金与上季相比录得小幅上升（以泰国货币铢来计算）。但是如果按美元来计算，受铢货币贬值的影响，首层商铺每月每平方英尺租金下降至4.2－5.4美元，而二楼以上商铺租金下降至3.5－4.2美元；马尼拉零售租赁活动由于消费者信心的下降而有所回落。消费分类表显示，消费者选择在生活必备品上花钱，而不是耐用品。在此环境下，许多新购物中心的经营者都难以获得理想的出租率。至第三季度末，马尼拉中心区的优质商铺平均租金约为每月每平方英尺1.14美元（约等于每平方米693菲律宾比索），与第二季度相比上升1.6％，同比增长13.6％；自第二季度以来拖延至第三季的印度尼西亚国会总统选举将继续影响雅加达的零售物业市场。在9月20日第二轮投票结果出来之前，零售商对租赁商铺均保持谨慎，加上没有新供应，交投显得相当淡静。第三季度商铺租金同比上升6.1％，9月为每月每平方英尺5.46美元，比6月的5.15美元有所上升。