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主城区新盘跌破四千，豪宅市场杀到刺刀见血，河西地区“封盘”观望……就在专家和开发商们拍胸脯表示加息对于房地产市场影响微乎其微之际，南京房地产市场的“年末保卫战”正在悲壮上演
望———
供销比1.31∶1
11月28日，无数周末中的一个，见证着南京楼市近期最为惨烈的“开盘”。
位于城南大明路的春天花园开盘报出了顶楼跃层3988元/平方米的起价，成为近段时间首个跌破4000元/平方米的主城楼盘；正泰大厦实际开盘均价5390元/平方米，而此时，不远处龙江小区的二手房源正以7000元/平方米在挂牌……
南京房管部门10月份最新统计显示，全市累计新批上市商品房847万多平方米，而同期销售量为645万多平方米，供销比已达1.31∶1，有200多万平方米的房子没有在当期销售出去。随着年末新盘上市高峰的到来，这个数字还有可能被进一步拉大。
南京楼市已经迎来买方市场了吗？南京大学房地产信息研究中心主任葛扬对此表示了保留态度。他认为，南京房地产市场近两年正处在非常规快速发展时期，开发商过度追求高端产品使市场结构失衡，直接导致了中等或者中等以下家庭的需求被抑制，所以市场呈现的“饱和”假象只能反映高端市场趋于饱和的事实，在中低档房市上，实际还处在“需求饥渴”时期。
南京市建委日前的一份报告佐证了葛扬的观点。报告称，在南京市的房地产市场上，中低价位及小户型商品房供应量偏小，在江南八区的销售住宅中，户型在80平方米到100平方米的只占16%，80平方米以下的只占7%；总价在50万元以上的占到51%。在楼市整体供大于求的今天，70至80平米、30至40万的实用户型仍然是稀缺产品。
闻———
豪宅别墅减价拍卖
一直处在租赁市场高端的金陵御花园贵宾楼，日前已被开发商出售，均价17000元/平方米吸引了不少前来咨询的人。与此同时，御花园内总共的8套别墅中，也有业主酝酿着“拍卖”举动。
据主持这栋别墅拍卖的江苏省联合拍卖公司丛经理表示，待拍别墅的建筑面积为232.93平米，土地面积357.60平米，业主是一位美籍华人。由于并不是开门正对着玄武湖，所以在整个别墅区内不算是最好的一栋。
然而拍卖公告发布至今，虽然询问者络绎不绝，却都在1.98万/平方米的起拍价前踟蹰不前，拍卖会不得不两次延期。
“其实委托人也有他的无奈。”丛经理说，“由于这栋楼买时的价格为12000元/平方米，在加上豪华装潢，现在他要求加7000元，不过是求个50%的利润。要知道周围房屋的价格已经被炒得翻了一倍了。”
鉴于当前南京楼市的低迷气氛，拍卖行正考虑采取“减价拍卖”方式，从1.98万/平方米向下喊价，而具体的操作时间最早也得春节以前。“如果第三次操作再不成功，我也不打算继续了。”丛经理有些无奈。
事实上，南京豪宅市场的疲软从宏观调控以后就已经逐渐显现，突然打开的“加息上通道”又造成了“伤上加伤”。
问———
谁炮制了“河西神话”
雄赳赳气昂昂卖过均价6000元门槛，扬言要做南京楼市“绩优股”，赶超新街口的河西楼盘卖不动了，这在南京楼市已经不是什么秘密。
万达华府起价5200元/平方米，月安花园售价4850元/平方米，奥体韵动汇4600元/平方米……由于传言“十运会”后河西房价将大幅贬值，曾经均价硬挺在5500元/平方米的河西楼市，近期开始“跌跌不休”起来。有些开发商干脆将已开的楼盘“封盘”，等待市场行情恢复再推出。
邻居大打价格战，作为楼市大哥的万科日子也不好过起来。据万科光明城市售楼处的李先生表示，9月19日开盘的万科光明城市，至今销售不过六七成，除第2栋30套已经全部卖完外，其余几栋都在不同楼层有余房。“目前河西新盘很多，对于万科的销售会有一定的影响。”李先生说。
“河西房价完全是政府和开发商炒出来的。”葛扬毫不客气地批评道，“房地产发展有自身的规律，每年应遵循一个渐进的过程。如果一下子供给太多，超过了市场的内在规律，必然会出现卖不动的情况。”
葛扬认为，河西的发展就是非常规的典型，由于“奥体”概念的炒作，迅速拔升了当地的房价。相较于由单一的奥体项目带动的营销模式，一个新的住宅城区的形成所需要的比较完善的城市服务功能，现在，在河西远远没有到位。
虽然河西出了问题，并不代表整个南京楼市都没有了希望。葛扬分析，城东一直是南京最好的地段，城中新街口鼓楼是生活最便捷的地区，这里的房价不会有大的波动。江宁板块由于京沪高速一个车站的“落户”，交通方面会有很大改善，其持续影响力将超过奥体中心。
切———
霜打楼市不知春归何处
今年第三季度，南京房价的涨幅在全国35个大中城市中位列第二。然而南京市建委在向市人大常委会汇报办理代表关于《促进我市房地产业持续健康发展的几点建议》的提案情况时承认，南京“房价的上涨已超过居民实际购房能力增长”。
事实上，这并不是南京主管部门第一次对于房价表态。人大常委会主任胡序建在加息前就曾建议：政府应采取有效措施制止房地产开发中的投机问题，严格土地征用、拍卖程序。
政府的屡屡表态造成了百姓的幻想，也使当前的南京楼市走势更加扑朔迷离。南京楼市的“感冒”何时才能痊愈？葛扬开出了四张药方：
政府不当“和事佬”。葛扬认为，在当前南京楼市明显“滞涨”的时候，政府要有作为其实很困难。政府土地卖不出去，是因为开发商资金链紧张，而资金紧张很大部分来自在售楼盘回款的压力。在“加息”阴影下，开发成本和购买成本同时提高，政府部门的表态说什么都是错的，不如少说话、少干扰，让市场自己去调节。
房地产业结构调整迫在眉睫。一个合理的房地产市场应该同时满足各种需求。高端产品的开发殆尽不代表整个房地产市场任务完成。开发商过分追求“高投资高回报”的同时，忽视了中端和其他特殊产品的开发。在这部分需求得到满足之前，南京市场不可避免面临盘整。
建立透明的信息平台。上海、无锡、杭州已经竞相推出了商品房销售网上备案系统，而南京方面却一直是“雷声大、雨点小”，迟迟不见踪影。既然房产局房地产信息研究中心已经建立了很详细的数据库，就应该早一点让普通购房者能够享受到市场透明的好处。
开发商需要“开诚布公”。葛扬认为，当前南京楼市普遍很低的开盘价，除了楼市不景气之外，还由于部分开发商花哨的“营销策略”造成。比如明发滨江新城起价2588元/平方米，最高价4499元/平方米，差价达1911元/平方米。还有一些中介打出了“二手房拍卖”的幌子，不过是在作秀。
“经济高速增长地产价格低速增长是一个悖论。”开完药方的葛扬对于明年南京楼市的行情还是十分期待的。他乐观预测，只要南京克服了结构性的瓶颈，等到宏观调控的压力减缓，明年春季南京楼市有望走出“淡季”，10%到12%的涨幅并非没有可能。
《国际金融报》 (2004年12月10日 第十五版)
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