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俞坚
什么是房地产泡沫？“空关率”就是房地产泡沫，而且是最典型的泡沫，是衡量泡沫最重要的尺度。“空关率”与“空置率”没有本质区别
目前中国房地产市场上“空住率”不仅高而且“空住”时间长，这是有道理的和有中
国特色的。因为到目前为止，中国除了上海、广州、杭州等极少数城市外，绝大多数城市二手房（指旧房，不是指次新房）交易量太小，与一手房无法“交手”，而一手房则几乎百分之百是非装修房，而且大多处在新开辟的小区里，无法及时入住是一种完全合理的现象。因此“空住率”作为一种最终得到消费的房子不形成泡沫，与泡沫截然无关。
与国外一样，中国的“空住率”也可以完全忽略不计。现在，“三空”之中已经排除“一空”。泡沫的危险来自另外“两空”，即一级市场上的“空置率”和二三级市场上“空关率”。而且，泡沫最凶恶的杀手不是“空置率”而是“空关率”。
为什么最近几年开发商造出来的房子能够迅速和源源不断地被投资客“买去买去再买去”呢？这是因为房价上涨太快了，市场太“繁荣”了，前景太“美妙”了。“买进房子就能升值”、“早买早赚、晚买晚赚、不买不赚”是造成大量“空关”现象的根本原因。投资客看到了价格迅速上升中的极大的赚钱机会，很多人一次买进卖出所赚的钱超过一辈子省吃俭用积累的钱。马克思说过，当利润率达到百分之百，杀头上绞架也没有人害怕了。正是在这种情况下，开发商脱手投资客接手，“空置率”转变为“空关率”。投资客在开发商刨去第一桶金后，心甘情愿“接盘接盘再接盘”，承担巨大的资金压力和维护成本以及可能的市场风险，让房子“空关空关再空关”，根本原因是希望自己掘到第二桶金。
“空关率”是一种完全不正常和不合理的现象。但是很多人给了自己许许多多正常和合理的理由，比如将来可能会住，可能出租，孩子将来结婚要用，孩子到上海读书要用，自己到上海开公司要用，有了落脚点来去方便，回国出差或探亲不用住宾馆，退休后有住处等等。很多人并不承认甚至根本没有意识到自己是在“纯粹空关”。但是剥去表面似是而非模棱两可的“理由”，其实质是“存房比存钱收益高，空关比无房风险小”在作祟。人们能够“关”能够“等”的底线是：只要房价继续上涨以及预期上涨幅度超过投资成本和风险。但是，目前的底线已经相当高了，差不多马上就要“卡脖子”了。
很多人目前完全处于一种“越来越”的定式思维中，而这种“越来越”思维成为支撑他们承受“关”和“等”的巨大力量：中国经济越来越好，城市面貌越来越新，可开发土地越来越少，新造房子越来越美，建材价格越来越贵，资金成本越来越大，收入水平越来越高，如此等等。在所有这些“越来越”的共同作用下房价肯定还要涨的“坚定信念”下，很多人尽管在中央和地方政府采取一系列宏观控制政策，采取加息等市场手段，增加了“关”和“等”的难度和风险之后，仍然坚持“越来越”思维，不为所动。但是，不要忘记了“太好的就不是真的”这句英语名言，不正常的和不合理的最终总会得到纠正。楼市必须从“越来越”思维中解放。
什么是房地产泡沫？“空关率”就是房地产泡沫，而且是最典型的泡沫，是衡量泡沫最重要的尺度。“空关率”与“空置率”没有本质区别。一级市场的空置是风险和不确定因素，二三级市场的空置同样也是风险和不确定因素。“空置率”可以大量快速地转变为“空关率”，同样“空关率”也可以大量迅速地转变为“空置率”，而且“翻转”来得更快更容易。不仅如此，目前“空置率”小，而“空关率”大得多；“空置率”容易把握，“空关率”难以把握（“空置率”是显性的，“空关率”是隐性的；“空置率”是现实的，“空关率”是潜在的；“空置率”集中，“空关率”分散；“空置率”受建设周期影响，需要有积累的过程，“空关率”则在一定条件下说变就变，具有突发性和爆发性）。
“空关率”一旦“脱下红装（需求）就成蓝军（供给）”，此时此刻“空置率”就不可能再大量和迅速源源不断地转变成“空关率”了，将立即大幅度地上升，而且与“空关率”同台竞争激烈厮杀，争夺有限的需求量。所以，“空置率”危险，“空关率”更危险。“空关率”是房地产泡沫最凶残的冷面杀手。人们必须对“繁荣景象”下的这种隐蔽的“凶残力量”给予极大的关注和重视。
（作者：长期为美国道琼斯公司中国经济顾问，道琼斯和CNBC电视财经节目制片人和主编，现为每一文化传播有限公司董事长）
《国际金融报》 (2004年12月10日 第十四版)
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