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房地产发展需澄清的问题:什么是合理的空置率

http://finance.sina.com.cn 2004年12月09日 12:02 经济参考报

    在近期房地产泡沫论争中,“空置率超过国际警戒线”是人们频繁使用的论据之一。但是,何谓空置率?在我国却是一个含糊不清的东西。在国家统计主管部门和建设主管部门手中,只有新建商品房空置面积的数据,截至2004年9月商品房空置面积为9748万平方米,其中商品住宅空置面积为5736万平方米。那么,空置率分母、分子不清的情况下,人们争论的“空置率”是怎样推算出来的呢?在基本概念不清的情况下,生搬硬套“国际警戒线”又有何意义。

    从国外的情况来看,空置是指房屋没有投入使用,处在待出租或出售的状态。空置率多以全部房屋存量为分母,以全部空置房屋为分子,计算出总空置率;也可以依据房屋的种类(住宅、办公楼、商业用房)和交易方式(出租或出售)细分空置率;计算单位可以是面积或套。以美国为例,2001年全国共有人口2.7亿人,住宅1.2148亿套,平均每2.25人拥有一套住房,空置期一年以上的住房为1091.6万套,空置率为9%;季节性空置住房为355.4万套,季节性空置率为2.9%。空置一年以上的住房中,有320万套为租赁住房;有130万套为出售住房。除对空置住宅总量进行分析外,美国还按住宅的类型(如出租房或出售房,独户或多户住宅),住房的结构(一室、二室或多室厅)、住房的建筑年限,不同的租金水平以及住宅所处的区域(大都市区内、大都市区外、东、中、西、南部)等分别计算出各类住房的空置率和空置期限(6个月、1年、1~2年和2年以上)。

    从我国房地产的实践来看,首先,理想的空置率并不是零空置。住宅作为一种投资大的耐用消费品,开发商供给的时滞、结构与居民购房需求的不对称,很难使房屋的供给与需求一一对应,因此,市场的非均衡应该是一个常态。空置率过低,在求大于供的市场环境下,为开发商推动价格走高,获取高收益提供了便利;同时也剥夺了消费者的选择权,抑制了居民的消费偏好,导致消费需求不足。当然,空置率也不是越高越好,空置率过高、空置期限过长意味着供大于求,房屋利用率低,这会促使开发商改变经营策略,降价促销或减少房屋的供给,以寻找市场新的均衡点。从这个意义上讲,空置率是反映市场供需关系的指标器、风向标。

    其次,各城市可承受的空置率大相庭径。房地产自身的特点即空间不可移动性、异质性,决定了房地产是一个属地化极强的市场。各城市的经济发展水平(GDP的规模、收入的增长、消费水平、房屋价格)、社会文化(人口规模、增长趋势和年龄结构、文化水平、消费品味)、制度政策环境(土地供给方式、融资渠道、税收政策)和开发企业的资质(自有资本金、经营管理水平等)千差万别,各城市合理空置率不能只有一个标准。对于一个人口规模小、经济落后、居民收入低和金融资产积累不足的中小城市来说,5%的空置率可能是一个警戒线,但是对于北京、上海这类常驻人口、流动人口多的大城市来说,合理的空置率可能是8%、9%或者高于10%。1992~1993年房地产热中,海南450万平方米的空置量,使海南房地产市场陷入灭顶之灾;而上海当时有700万平方米的空置房屋(占全国的十分之一),却能安然无恙。也正是由于有了一定量的空置房,使得上海的房价长期保持在一个相对低的水平,而2003~2004年,旺盛的住房需求,导致上海的空置量下降了,可房价却在大幅度盘升。如果上海住宅供给充足,能够满足大规模拆迁、大量新婚人口和国内外流动人口的需求,几个“黄牛”投机炒作就很难左右市场,推动价格走高。

    再次,空置不能与不良资产直接划等号。

    在房地产经营中,各开发企业的资本实力、融资能力、营销能力千差万别,只要其生产经营所产生的收益大于成本,企业有一定比例的空置房屋在经济上都是合理的,因为它并不影响企业的还贷能力、也不增加其经营成本,只影响企业的盈利水平。换言之,一个房地产开发企业可能卖出80%的新建房屋,就收回了全部投资,此后,多卖出一套房,就多一份盈利。关键看企业的财务状况和企业投资的盈亏点。如果一个企业资本金不足、负债率过高,销售业绩不佳,现金回流慢,直接影响企业清偿银行债务的能力,在这种情况下空置量大才可能会影响银行贷款的质量,但能否转变为银行的不良资产还取决于抵押物品质的优劣、抵押物在市场上的变现能力,而这些又有赖于相关法律、金融制度安排。这也是为什么各国政府都致力于相关法律制度、金融制度建设,保障银行债权人的利益,营造良好的信用环境,积极培育抵押二级市场,分散化解房地产信贷风险,帮助银行渡过房地产的周期波动所带来的风险的原因。有了良好的制度安排,抵押物就可以规避低价贱卖的厄运,卖个好价钱,从不良资产转变为好资产。


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