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本报记者 王小霞
目前，在商业地产项目中，投资者购买商业地产后无非有两种运作方式，一种是纯投资，将项目用于出租，另一种则是业主自己用于经营。
业主自营这种方式，就是在投资后业主自己经营，业主自身投入精力和资金相对来较
大，而且由于很多业主缺乏经营经验，尤其是那些首次进行投资的业主而言，对自己该经营什么样的商品、怎么经营都缺乏策划和管理能力，造成市场回报极不稳定。另外，在商铺推广时，许多经营者“各唱各的调，各吹各的号”，很难形成合力，以至于经营同质化，内部之间相互竞争，对于整个商业项目的品牌塑造极为不利，对项目的形象与经营负面影响较大。
而对于纯投资的投资者来说，在购买商铺时投入了大量的资金，但通常开发商承诺的回报率都是建立在长期稳定经营的租金回报基础上，一旦经营状况不佳，商铺被闲置或低价租出，投资回报就无法兑现。此外，投资者最为关心购买的店铺以后经营什么、由谁来经营，目前有很多商业地产项目只管售楼，并没有进行统一招商或者统一管理，使众多投资者并没有得到预期的效果，而投资者的回报也就成了空谈。
此前，据有关人士统计，商业地产投资和自营的比例分别为59％和41％，但近期一项新的调查表明：投资和自营的比例变为65％和35％，这说明投资者对于商业项目的信心有所增长。
目前市场上以纯粹投资为主的产品主要有酒店式公寓、产权式商铺、商业ＭＡＬＬ等，它们都聘请行业内优秀的物业管理公司采取全面的代租、代管形式，让业主坐享“以钱生钱”的快捷运作，实现“无忧型”的置业模式。第三极总经理欧阳旭认为，商业地产面临着项目品质的整体升级，管理和运营模式将成为吸引众多投资者的关键所在，而第三极创造的统一管理商业地产模式具有“七大优势”。在专业物业管理公司的统一招商、统一管理、统一经营下的管理模式下，在一定程度上削减了投资者的经营风险，除了避免同质化经营所来的风险外，投资者也无须承担经营盈亏所带来的风险。同时，投资者可享受零空置期、免租期和零代理费以及零物业费、水电费等带来的附加收益。
欧阳旭认为，对于投资者而言，衡量一个商业项目是否具备很好的投资价值，应首先评估项目的内部管理模式及管理理念是否合理，是否具备持续经营、回报长期稳定等基本标准。符合条件的，再进入地段、交通、商业成熟程度、人潮资源、业态规划等更加细致的分析，最终选择风险低、收益好，符合商业发展规律的项目，只有这样才能做到理智的投资商业地产，稳定的获得商业回报。
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