地铁浪潮喷涌而出

　　地铁浪潮喷涌而出

　　地铁改变商业格局

　　深圳市兴成发投资有限公司总经理廖俊发

　　东门、华强北、南山，如今深圳的商业三分天下。有的颓势已显，有的渐露峥嵘，而随着地铁的日益临近，深圳的商业格局更将重新洗牌。

　　交通方式主导商业发展

　　深圳初期的经济发展以沿公路交通为主，深南大道成为深圳最重要的交通干道，很多商业也是沿着深南大道发展的。而随着地铁的出现，将改变深圳未来的商业格局。

　　根据专业机构的统计，成熟的轨道交通将占城市交通运送能力的70％。莫斯科、纽约、东京的轨道交通的年运送人数都在20亿人次以上，香港的地铁年运送人数也接近10亿人次。据了解，深圳地铁一期工程正式运营后，单向断面每小时可运送旅客5.25万人次。这对深圳地铁商业无疑是巨大的机会。商业的生命力源于客流的聚集，地铁的商业价值就在于能够充分地将这种客流聚集并转化为有效的购买力。事实上，香港魅力非凡的“又一城”就处在地铁和九广线的交汇处，香港第一间购物中心、至今仍为典型购物中心之一的“海港城”就处在尖沙嘴地铁站。

　　随着深圳地铁一号线的启动，从东到西沿着地铁线也将会出现一些大型购物中心，如人民南、中心区、世界之窗、白石洲等地。

　　地铁物业铁定升值

　　专业人士认为，地铁能够缩短出行时间，促使人们购物更加频繁。地铁口能够汇集周边客流、商流，每个地铁站点将相对于周边形成漏斗效应，客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射，形成漏斗效应。

　　香港地铁通车以前，虽然也有像港岛的英皇道和九龙的弥敦道等零售业高度集中的购物街区，但由于交通条件的局限，消费者跨区购物的情况并不普遍，而香港地铁的通车，则大大提高了市民购物消费活动的范围。香港沿地铁网络分布有大约30个购物中心。在香港，最贵的商铺是地铁上盖的物业，而广州、北京、上海的某些商铺因为地铁的开通，价值发生数倍甚至上十倍的增长。

　　随着深圳地铁的开通，更多地铁沿线物业，如正在热销的处于地铁一二号线交汇处的湾畔商业广场，如人民南、中心区的一些商业物业的价值，也将会成倍增长。

　　打通

　　地铁经济带

　　深圳置业行房地产经纪有限公司董事何应文

　　“未来10年内，全球轨道交通3／4的投资将集中在中国。轨道交通在中国今年的经济增长中异军突起，将成为中国经济增长的新亮点，同时，也会成为中国国民经济增长的支柱产业。”国务院发展研究中心市场经济研究所副所长陈淮一番话，也许是深圳地铁建设的一个最好的注脚。

　　纵观全国乃至全世界，从北京、上海、广州到纽约、东京、伦敦，地铁的建设和完善从一个侧面反映了这个城市的整体经济实力和文明程度。深圳由于地貌狭长，导致交通的不便利；另外，深圳经过约20年的高速发展，关内土地资源日渐稀缺，房地产大规模开发向关外转移已是不容置疑的事实。面对每年35万新增人口和每年新增5万辆私家车的现状，有效开发地下空间，大力发展“地下经济”，是深圳拓展城市经济、增强城市容量的有效途径，而地铁无疑在其中扮演着重要的角色。在某种意义上说，这是一种在文明进程上的与国际“接轨”。

　　“地铁革命”可能给深圳、给我们的工作和生活带来巨大影响。因为地铁不仅仅带来了交通便利，还有随之而来的全新生活方式。地铁使人们改变了“区位”的概念，把地理距离变成了准确的时间距离。地铁准时、高效的特点，使人们不必再考虑几点钟进办公室，而只需要考虑几点钟进到地铁站就可以了。由于地铁改变了城市功能，使原本处在城市边缘的近郊变成了新兴居住区，连更远的郊区也跟着沾光。近两年来，宝安中心区与龙华居住板块的崛起，与地铁有极大关联。地铁的速度，会将人们原本45分钟内的活动空间扩大2~3倍以上。在深圳，45分钟可以到哪里？从规划中的几条地铁线看，宝安、龙华、横岗等地到市中心，都是地铁运行30分钟以内的距离。对于关外，不管是居住还是工作，如果没有快速交通，人们是不太愿意去的。我们的生活、工作、出行、旅行、购物，都需要很高的交通效率，地铁的建设将使我们的时间距离大大缩短。

　　我们相信，随着临近12月28日的倒计时，随着深圳地铁各线路的逐年建设和全面开通，随着深圳交通从现在的扁平化，发展到地上、地下的综合立体交通体系，随着“地铁经济带”的形成，深圳未来的交通发展一定会伴随地铁的投入使用而驶上“快车道”。若干年后，当市民出门坐地铁已成为习惯，当全民遵守交通法规已成为自觉，当深圳的交通从东至西、从南至北都缩短了时间，那么，深圳未来的经济发展也将同样飞速向前。

　　改变的不仅仅是速度

　　戴德梁行深圳公司总经理程家龙

　　无数深圳人都在期待2004年12月28日这个重要时刻的到来。深圳地铁，从开始酝酿的那一天起，就带给我们太多的悬念。居住方式、交通格局、商业模式的变化，凡此种种，让人充满期望与想象。

　　地铁的开通将迅速改善现有的城市环境和居住形态，并增大人们的出行半径与消费半径，“家在地铁口，心在四方游”。同时，地铁将提升沿线和两端物业价值，促进新城市经济带的形成。而地铁带来的诸多变数中，最大的当属地产。以香港为例，最贵的商铺是地铁上盖物业，而广州、北京、上海的某些商铺因为地铁的开通，价值数倍甚至上十倍的增长。1999年，香港地铁72.5亿的经营收入中，票价收入占56.4亿，其余16亿则来自地铁商业的增加值。回头看深圳，2001年车公庙片区写字楼以6000元每平方米左右亮相还少人问津。至2003年底，随着地铁工程的全面启动，车公庙写字楼售价猛然攀升至12000元／平方米左右还供不应求，仅2年左右时间升幅高达200％。

　　地铁的建成将推动深圳城市中心的西移。地铁诞生前，深圳只有几条贯穿东西的城市主动脉，城市被拉成了一个狭长的带状，交通成本被最大化，城市的拥堵也日复一日。而地铁从1号线到4号线在东西与南北两个方向上的驰骋，将城市格局由东西方向上的带状扩展为东西与南北双方向。地铁的建成将吸引更多人从繁华的旧城区向地铁经过的新开发区迁移，竹子林、香蜜湖、车公庙等将成为今后消费者置业的热点区域。同时，地铁1号、4号线续建工程分别延伸到宝安中心区和龙华中心城，所以也带动了其内的物业上涨。近期龙华某楼盘的销售是一个很好的例子。该楼盘由于在地铁4号线出口附近，开盘当天即销售200余套，销售均价目前已达到了每平方米3300元。

　　随着深港24小时通关、CEPA签署、地铁联运等一系列举动，粤港经济一体化程度会更高，必将带来更多商机。在深圳的商业地产市场，将出现SHOPPINGMALL、城市中心型商业街与社区商业三足鼎立的市场格局。

　　总之，地铁带给深圳的不仅仅是速度。地铁速度象征着深圳速度，而深圳也将乘着地铁，更快地奔向瑰丽无比的明天。

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