4日，上海，在2004年中国住交会上，由全国工商联住宅产业商会、中城联盟、万通地产、华远地产、北京城开集团和优博展览公司出资组建的REICO工作室发布的《2004年中国房地产市场报告》成为业内外关注的一大焦点。

    据了解，这份被称为《2004年中国房地产市场报告》的文稿长达40万字，仅概述部分的文字就达近6万字，其内容远远超出了对2004年中国房地产市场的分析。 在住交会的新闻发布会上，刚刚从全国工商联住宅产业商会轮值主席岗位卸任的任志强表示，虽然REICO工作室是由商会和开发企业出资组建，但该工作室既不是官方的，也不代表商界意见。《2004年中国房地产市场报告》的执笔人之一程远教授也申明，该报告由来自大学、社科院、研究生院以及宏观经济研究单位的17个研究人员共同执笔完成。这些研究人员均以个人身份参与REICO工作室的研究工作，REICO报告的成果和结论倾向不代表其所在单位的倾向和意见。独立于政府意图和商业利益是REICO工作室全体工作人员的宗旨。

    据程远介绍，《2004年中国房地产市场报告》分四个部分，第一部分是1998-2003年的发展回顾；第二部分内容是对未来15年房地产发展空间分析；第三部分是分析宏观调控对2003年、2004年房地产市场的影响；最后一个部分是分析2004年的市场变化。整个报告的前三部分是从宏观视角来探讨房地产市场发展，第四部分内容则以投资者、开发商作为对象，从微观领域探讨问题。

    应对房地产业“鼓与呼”

    程远介绍，作为首个“REICO报告”对1998-2003年市场发展回顾的目的是，搭建一个研究2004年房地产市场的平台。REICO工作室分析判断的结果是：1998-2003年房地产市场发展非常健康，房地产投资不是国民经济过热的源头。

    支持这一结论的主要理由是房地产投资不等于房地产领域的投资。该报告认为，由于房地产业处于转轨经济发展阶段，代表未来的生产方式会伴随转轨进程扩大，它的增长速度一定会快于将要退出的生产方式的速度。这种正在发育的市场力量肯定要以高于国民经济平均9%的增长速度增长。从1998年到2003年城镇建设投资平均看，增长是13.1%，低于全国固定资产投资的14.36%，说明房地产领域的投资并不是构成投资热的源头。

    “REICO报告”提出，房地产业对传统的建设方式的替代还没有完成，因此房地产业的超常规增长肯定还会正常的维持相当一段时间。因为房地产业的高速增长是市场化和产业化的表现，市场化的生产方式对计划经济下自给自足方式的替代，是带来社会资源集约、带来宏观经济效益的制度性进步。所以，应该对房地产业的高速增长“鼓与呼”而不是“打与压”。

    宏观调控效果显著

    “REICO报告”对2003年到2004年宏观调控影响的分析结果是，土地金融两项措施叠加作用下，对房地产市场调控效果显著。投资规模受到显著抑制，但是在房地产价格方面显然没有如愿，持续上升。“REICO报告”对当前房地产市场的判断是，总体健康趋旺，强调应加强景气调节。由于每年有1000多万人口进入城市，需求动力强劲。再有我们的需求结构近年来发生显著的变化，购建房支出在人民可支出收入比例迅速上升，在这种情况下，住宅投资和市场需求会很快的增长，供求缺口继续放大。作为非主流的一些影响因素，如负利率的长期存在，持续存在，还有一些地方政府、城市政府的债务缺乏节制，也是对市场需求加速扩张的因素。再有持续高涨的房地产过热舆论环境，也引起购房者对未来价格上涨的预期。随着基准利率的调整，房地产销售价格指数未来会有所回落，但是只表明增幅的回落。

    供给结构基本稳定

    “REICO报告”引用了若干与国际接轨的核心指标进行市场分析，将房地产增量和存量房以及各种物业类型进行了细分，对2004年房地产微观市场作了分析。结果显示，2003年东、中、西各部分增量房吸纳率大概在67%左右，2004年有不同程度的上升；参照国际惯例以户数计算的2003年住房自有化率平均80.55%，中部地区最高82.19%；采用中位数概念计算的2003年全国平均房价收入比是3.32；2003年全国平均存量住房空屋率为3.26%；2003年全国平均第二居拥有率为7.33%。

    报告结论是，2004年房地产开发投资和土地开发投资持续增长，但增幅回落。商品房供给持续增长，新开工面积增幅下降，供给结构基本稳定。商品房销售面积超过同期竣工面积，需求旺盛，土地价格和商品房价格持续上升。住宅市场持续增长，增幅减缓。住宅的投资额持续增长，住宅建设仍然保持高位增长，但增幅趋于平缓，各地房屋拆迁规模下降。普通住宅供给比例增加，经济适用住房供给比率下降，高档公寓市场供给平稳，别墅市场供给下降。住宅平均销售价格平稳上升，其中高档住宅市场价格增幅较大，平均租赁增幅减缓。二手住宅市场异常活跃，办公楼市场逐渐升温投资和交易量均保持高速增长。租赁市场主要客户是外资企业，销售市场主要客户是中资企业，个人投资购买力量也不容忽视。商业营业用房市场供求两旺空前繁荣。

    房地产投资将高速发展

    “REICO报告”将于明年3月份正式出齐，对2005年到2020房地产市场发展空间进行的分析预测。

    其结果是，到2020年，我国GDP如达到10%，意味着房地产业在未来十几年里需维持在1.3%或者1.4%的水平，房地产增长速度需持续高于固定资产投资速度。城镇住宅投资将快速增长，年均增长率达到13%，占总投资的比重将从2005年16.7%增加到2020年的20.4%，城乡合计住宅投资将占到总投资22%以上。到2020年人均使用面积是24.4平方米，折合建筑面积就是32余平方米，低于建设部规划的小康水平，房地产业面临极大的挑战。伴随着许多农业人口变为城镇人口，这段时间里实际上同时发生着相当大数量的住宅农转非。首先是城镇住宅存量的面积将达到330亿平方米，城镇人口人均建筑面积将达到32.4平方米，年均改善率1.8%。2005-2020年累计新建面积将达到120.4亿平方米，新建面积年均增长5.5%，未来15年每年新建平均量为12亿平方米。

    反响目前尚难断定

    据了解，《2004年中国房地产市场报告》这一宏篇巨著尚未真正面市，目前预购的只是概要，全本尚在赶印之中，明年3月份才能正式出齐。记者在住交会“REICO报告”定购现场看到，全国各地的开发企业、海内外的投资顾问公司纷纷在订购该报告。大多数企业表示，由于目前国内可参用的房地产分析数据很少，而且能适用于宏观及微观市场的系统分析报告几乎没有，尽管“REICO报告”在房地产金融、外资企业在房地产市场中的状况等许多行业微观分析内容上还有很多欠缺，但这份报告以官方统计机构数据为分析基础，采用外围指标和若干与国际接轨的核心指标进行市场分析，同时提供了房地产增量和存量以及各种物业类型的原始数据，加以比较详尽的分析，并可提供典型地区房地产市场的分析数据，对企业决策应具有一定参考价值。

    但一些业内人士表示，《2004年中国房地产市场报告》迟迟未露真容，其对行业发展的指导作用有多大，能否具有影响宏观决策的力量，要看其数据的完整、真实性，目前尚难断定。