近年来，随着内蒙古包头市经济的快速发展、产业结构调整以及第三产业发展日益加快，对商业用房需求日渐扩大，商业房产投资持续上涨。

    一、包头市商业房产发展现状

    近年来，包头市商业房产投资日渐高涨，商业房产交易量逐年上升 ，商业房产租赁市场日趋活跃。开发商对商业房产投资由2001年的1.85亿元增长到2003年的4.19亿万元，增长近1.3倍。商业房产成交面积从2001年的14.47万平方米增加到2003年的23.71万平方米，增长了64%；成交金额由2001年的1.67亿元增加到2003年的3.88亿元，增长1.3倍。商业房产租赁面积由2001年的1.76万平方米增加到2003年的22.45万平方米，增长近12倍；商业房产租金由2001年的19.62万元增加到2003年的59.50万元，增长2倍。

    二、商业房产投资持续上涨的原因

    1.零售业迅速发展、商业房产项目投入加大。包头市作为一个经济快速发展和区位优势显著的城市，已经吸引了国内大型零售商如华联、王府井(资讯 行情 论坛)、国美等纷纷前来包头投资，并且经营业绩良好。该市正在积极与国际零售商接洽，努力吸引外商的投资。商业资本高速圈地谋求更大市场份额的客观要求，刺激了商业房产的兴起。投资商看好商机，商务区等大型商业项目投入加大。集商业、商务、商住为一体的神华国际城占地7.2万平方米，建筑面积16.5万平方米，拥有会展中心、四星级酒店、购物广场、国际公寓、名品旗舰店等完整的商务体系，将建成内蒙古第一个CBD（中央商务区）。鞍山道步行街在一期扩量提质的基础上，二期工程及其沿线项目投资总额近10亿元，全部建成后，鞍山道步行街营业总面积超过80万平方米，预计年销售收入超过60亿元，成为西北地区有较大辐射力的大型商业步行街。豪德贸易广场投资3.2亿元，占地400亩，建筑面积32万平方米，是集物流、商住一体的大型贸易广场，将建成面向西北地区的一流物流中心。大型商业项目是商业房产投资的主要对象，也是带动商业房产投资热的一个重要因素。

    2.经济结构调整、发展第三产业的客观需要。包头市是内蒙古自治区最大的工业城市，2003年该市三次产业结构为5.2：56.3：38.5,经济发展处于一个关键时期，今后生产要素和商品的流动在总量和速度上都会有较大增长。要把包头建成我国中西部地区的经济强市，使该市经济快速、协调、健康地发展，就要在大力发展第二产业的同时，努力提高第三产业的总体水平及其在国民经济中的比重，这是经济结构调整的必由之路。第三产业的发展需要一定的经营空间，因此商业房产投资随着第三产业的快速发展有极大的增值潜力。

    3.城市发展活力吸引投资。包头市发展的活力体现在以下几方面：第一，经济持续快速发展，经济总量迅速扩大，实现了跨越式发展，城市综合经济实力得到较大提升。主要表现是：GDP的增速2001、2002年、2003年分别为10%、20%和31.5%，2004年1-9月达451.9亿元，同比增长30.2%；财政收入连续七年保持两位数的增长，2002年突破30亿元，2003年突破50亿元，2004年1-9月达到50.25亿元，同比增长75.7%；固定资产投资2003年达到223.65亿元，2004年1-9月达281.40亿元，同比增长61.1%；城镇居民人均可支配收入2003年为9216元，2004年1-9月为8536元，同比增长29.2%，在西部城市列首位。第二，城市品位和城市形象得到较大提高，投资环境得到极大改善。近年来，包头市以基础建设和生态建设为重点，推进城市化建设，特别是2003年全市城建投资8.1亿元，是“九五”以来城建资金投入最多、建设规模最大的一年。2003年全市建成区绿化达到33%，塑造了城市景观新形象。城市建设取得的新成绩得到了国际、国内的肯定。包头市荣获“2002年迪拜国际改善环境最佳范例奖”称号、“2002年联合国人居奖”和“2003年全国园林绿化先进城市”荣誉称号。包头还是内蒙古自治区唯一的国家级优秀旅游城市。第三，经济日益活跃。据人民银行电子联行显示，被称为经济活跃程度“晴雨表”的资金流总量2003年包头为1600亿元，比上年翻了一番。

    在上述有利因素的推动下，包头市吸引了大量的外来资金。2004年1-9月，直接利用外资到位额1亿美元，同比增长近1.2倍；引进区外实际到位资金66.92亿元，比上年增长28.8%。

    4.居民投资需求扩大。为鼓励居民储蓄向其他领域投资，国家在金融政策上刺激投资需求，加上当前的物价上涨，人们转移了投资目标。从储蓄、股票、债券、房产、保险等个人投资回报率来看，商业房产回报率最高在6～8%，因而有相当的吸引力。居民投资需求给商业房产的销售提供了契机。

    三、商业房产投资中存在的问题

    1.房地产开发商运营存在盲目性。商业房产开发与住宅开发相比，是一种长期投资行为，获利慢。商业房产开发有项目后期的管理与规划，投资周期多在8年左右。商业房产要求房产商、投资者、经营者、物业管理商四者结合起来，但现实中四方交接很不规范，形成了投资的潜在风险。目前，包头市的商业房产开发方多为住宅开发商，没有看到商业房产开发与住宅开发的差别。商业房产在资金流量、管理经验、专业团队等多方面具有更难操控性，它对开发商提出了更高要求，盲目套用住宅开发模式会带来很大经营风险。

    2.项目后期管理存在风险。这种风险主要由产权分散导致的。产权式销售是一把双刃剑。在预售期或是现房销售期，产权式销售是吸引投资者的卖点之一，但产权的分散也会引起一些矛盾，易导致在经营调整、物业改造、整体推广上出现分歧，影响项目的后期管理及长期收益性。

    3.商业房产开发过分依赖银行贷款。大型商业设施的依赖性强，它投资大，动作急，动辄十几亿元或者是几十亿元。一旦出现商业经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。

    四、对包头市商业房产业的建议

    1.商业房产模式一定要定好位。由于商业房产与市场需求关系紧密，地产商在开发商业房产的时候，定位非常关键。要抓好定位先要调查好市场，从市场规律出发，走适合自己的路。市场细分是商业定位的前提，尤其是商业聚集区，要让商业地产多赢利，必须要细分，也就是说要错位经营。

    2.商业房产人才的培养是该行业发展的迫切要求。商业房产从本质上说是一种复合地产，涉及地产、零售、餐饮和娱乐休闲多个行业，需要既懂地产又能把握商业规律的复合型人才。目前商业房产开发实践中出现的系列技术上的硬伤，大部分原因是缺乏专业的商业房产人才所致，如定位失准、规划不当和后期的经营管理混乱等。

    3.政府需加强指导职能。商业房产的出路，并不是简单的由开发商经营水平能决定的；先决条件仍是外部宏观政策和地方经济状态，政府必须在商业房产的运行中起到有效把握供需，合理审批项目和加大经济运行结构的转化，提高城市整体经济运行水平。这是从根本上解决商业房产的出路。