明年房价稳重有升盘点04年影响地产界7大政策_滚动新闻_财经纵横

明年房价稳重有升盘点04年影响地产界7大政策

http://finance.sina.com.cn 2004年12月03日 07:46 北京娱乐信报

如果说，去年房地产被不封顶不能贷款以及封顶才能销售等政策法规截住资金链的话，今年房地产市场则成了切断开发商粮票的土地年。去年，虽然掀起狂风巨浪，但多少让人觉得有点雷声大雨点小的味道。今年，却是不一样。不仅掀起惊涛巨浪，并且还狂风暴雨。也就是说，今年是最动真格的一年。

先是靠关系拿地的大门被关上，紧接着人民币加息也给整个房地产

市场带来了压力。这一系列政策给房地产市场带来了空前压力。对房地产开发商来说，一方面大量的资金都用于购买土地，再加上此前金融政策的限制，资金不足已经成为众多地产商当务之急；另一方面，人民币加息也给北京楼市带来了巨大压力。许多持币待购者已经把钱稳稳当当存在银行里吃利息，这样也分流了很大一部分购房者。

不过正因为供应量减少，北京楼盘出现了空前的热销局面。而出于对未来住房贷款政策的担忧，以及担心土地供应收紧而引起房价上涨，即便是这些房子离谱地涨价，还是照样有买房人“抢购”。除此之外，许多地产商还在到处发表言论，明年房价还要大幅上涨。甚至有地产商表示，明年房价要上涨40%。

虽然北京楼市涨声一片，但从整体上来说，明年北京楼市在通过今年下半年的调整后，供应量会明显增加。再加上一些超级大盘低价入市的策略，也会对房价有抑制作用。但土地成本增加，以及整体供应量相对前几年减少，北京房价还是会出现一种稳中有升的局面。

1.2.关键词：关闸

2004年1月9日，市国土房管局下发《关于经营性项目暂停受理审批的通知》。自2004年1月9日起，政府相关部门暂停受理审批开发建设单位申报的经营性项目立项、规划审批和国有土地使用权协议出让。

2004年2月9日，以前颁布的33号令所引发的五个可以继续“协议出让”土地的“口子”被彻底堵死。绿化隔离地区建设、小城镇建设等4类项目用地使用权出让时，必须通过招标、拍卖、挂牌方式公开进行。也就是说，今后，经营性房地产项目除纯粹的危改项目外，一律停止协议出让而进行市场化公开交易。

点评：协议出让土地的闸门被彻底封死。

3.关键词：开闸

2004年2月26日，针对33号令与4号文件的衔接，市国土房管局下文，2004年1月9日以前，取得立项批复和规划批准文件的项目(在有效期内)，以及2004年1月9日取得立项批复和规划批准文件的项目，经有关部门联合审查后，可以继续办理前期手续及协议出让土地。此后报批的土地将按4号文件执行。

点评：自此北京楼市被关闭的一个多月的土地闸门才稍有松动，这也意味着2004年1月9日，成了京城协议出让土地的“分水岭”。

4.关键词：大限

今年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求从今年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。文件还规定，8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。

点评：8·31土地大限由此得来。这一天也成为土地正式市场化的标志日期。难怪有地产商说靠关系拿地的好日子一去不回头。如果有国土日的话，8月31日是最佳选择。

5.关键词：紧箍咒

2004年5月13日，我国第一部《经济适用住房管理办法》正式规定出台，经济适用住房面积严格控制在中小套型，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。2004年5月11日，北京市相关部门下发《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》。从2月20日起，购买经济适用住房的家庭未住满5年，不允许按市场价格出售。

点评：经济适用房加上两道“紧箍咒”，从源头上杜绝富人或者投机客买经济适用房。6.关键词：加息

2004年10月29日，央行发布新政策，金融机构一年期存款基准利率将上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。

点评：加息无疑触动了房地产最敏感神经——资金链。7.关键词：明码标价

2004年7月底，国家发展和改革委员会、建设部下发通知，提出物业服务收费实行明码标价。这一规定将自2004年10月1日起施行。规定明确，物业管理企业向业主提供服务，应当标明服务项目、收费标准等有关情况。物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格等。

点评：尽管明码标价体现一种公平原则，现在好多物业管理公司似乎把这一政策当成耳旁风，建议政府加大执法力度。

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