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本报记者 李小刚
1998年，上海浦东新区菊园一期业主签订房屋预售合同，合同上的土地面积是67293平方米；2000年，房地产权证到手时，“土地面积”成了47124平方米，但当时没有一个业主发现这一差别。
2004年，随着菊园一期楼盘旁新工地开工建设，许多业主重新查验房屋预售合同和房地产权证时，2万平方米土地的偏差引出一场争执：是私动绿化和公建，还是合法转让土地
67293平方米和47124平方米之间相差了20169平方米，但是这么大的偏差在当时并没有一个业主发现，直到4年之后由于旁边的建筑施工才让一些业主寻找出他们预售合同与房地产权证中的区别。“我们当时都不懂，根本就没有人去注意核对两个合同文件中的这些数据。”一位业主对记者说
即使出现了分建区，或称为小区的公建区，那么是否能随便处置、任意建设项目，小区的业主也表示了不同的看法。一些业主找到法律法规的明文规定说明，公建部分应该建造小区配套的非赢利性的服务设施，如幼儿园、派出所、邮局、医院等等，那么目前正在建造的建筑物显然是不合规定的
上海楼市房价狂飙突进，高档住宅市场一片繁华，上海浦东小陆家嘴地区的豪宅市场更是异常繁荣。
在目前小陆家嘴地区高档小区纷纷拔地而起之后，菊园小区由于已经不算其中最为昂贵的楼盘而让去了几分光芒，但是这个最早建成的高档小区因为地段优势依然在投资者中广受欢迎。身处小陆家嘴CBD核心地区的菊园小区，也如其他高档小区一样享受着闹中取静的生活，每当傍晚后都会保持着一份宁静和安详。
但是这份宁静却在2004年年初被打破了，起因是在小区一期地块的东南侧突然开始了一些建筑施工，随即菊园小区原本通往张杨路、浦东南路和浦城路的小区大门被封闭。
由于这个地块的施工对小区几个楼盘造成了一定的影响，因此菊园小区一些业主开始自发地与开发商提出了交涉。不过施工并没有因为小区业主们的交涉而停止，而且随着小区业主对施工地块了解的步步深入却引发出更大的纠纷。至此，菊园小区纠纷的发展显得更加扑朔迷离。
2万平米偏差惊现
根据资料显示，1997年4月新翔房地产开发公司取得了菊园小区A、B、C三块土地，共计145900平方米的使用权，规定使用期限为70年，而土地用途为外销住宅用地，其中A地块面积为67293平方米。
从一位业主获取的土地使用权出让合同中可以看出，新翔房地产开发公司以楼面价每平方米295美元，计132941750美元的土地使用权出让金，获得了菊园小区145900平方米的土地使用权。
关于67293平方米的数字，一些业主向记者出示了他们的《预售合同》。在该合同的第一条中规定，“甲方通过土地批租方式取得上海市浦东新区/县陆家嘴街道233街坊1—2丘地块土地使用权，并依法登记取得房地产权证，证书号为：沪产地浦字（1998）第013425号，土地面积为67293平方米，土地用途为：外销住宅用地，土地使用期限自1998年3月27日至2068年3月26日止。”
在相同合同的第十八条中也规定，“乙方购买的房屋及其相应占有的土地使用权不可分离。自该房屋的房地产权利转移之日起，甲方与上海市房屋土地管理局签订的土地使用权出让/转让合同中约定的权利、义务和责任依法转移给乙方。乙方必须遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规、规章，并按规定交纳有关税费。”
由于当时还有内销住宅与外销住宅的区分，因此记者看到的菊园小区部分业主的合同原本都由繁体字写成。而且一位业主告诉记者，由于当时菊园为外销住宅，因此是必须通过公证的，他们的预售合同都取得了（98）申证外经字第1135号的公证。
按照这个预售合同，1998年起开发商已经将A地块67293平方米全部出售给了菊园1000多户业主。但是接下来发生的事情却让人有些不知所措，一些业主在核对他们于2000年取得的产权证时却发现了对于A地块面积描述上的偏差。
根据一些业主的房地产权证中对土地状况的描述显示，“权属性质：国有；用途：住宅；地号：浦东新区梅园街道；使用期限：2000-12-26至2068-03-26止；土地使用面积中共用面积：47124平方米。”
67293平方米和47124平方米之间相差了20169平方米，但是这么大的偏差在当时并没有一个业主发现，直到4年之后由于旁边的建筑施工才让一些业主寻找出他们预售合同与房地产权证中的区别。“我们当时都不懂，根本就没有人去注意核对两个合同文件中的这些数据。”一位业主对记者说。
而就房屋预售合同与房地产权证孰重孰轻，也曾经有过来自不同方面的争论。根据一些法律界人士的确认，房屋预售合同是正式的法律文本，而房地产权证则只是辅助性法律文件。因此对于菊园一期土地状况的描述应该以房屋预售合同为准。
正是因为这2万平米的偏差，最终导致了现在矛盾由普通的建筑污染向更深层次的问题发展。
2万平米土地使用权的归属问题开始浮出水面。
2万平米作何用途
菊园小区纠纷中所争论的焦点开始集中在所谓的“D地块”上，目前正在进行的施工就在该地块上。但是对于D地块的理解，该小区的业主都认为应该属于小区的所有业主，因为其使用权已经在签定房屋预售合同时依法转移给了所有业主共享。
现在这个D地块的面积正好是2万平米左右，小区业主认定属于房屋预售合同描述的地块面积之中。而对于2万平米土地的去向，许多业主认为是在他们不知情的情况下已经被分割出去了，就是目前所谓的D地块。
此时一些业主开始注意到当时购买住宅时的一些细节和文件，当时为销售该楼盘而印制的《售楼书》和广告宣传资料被一些业主重新提及。在一些业主保留下来的售楼书上写着，“保留60%以上绿地，让孩子从小有健康的记忆。约30000平米绿地及共享空间，屋前屋后，目光所及皆绿。让亭台楼阁、飞檐流瀑，与绿树红花相映成趣。约10000平米中庭花园是茶余饭后的最爱。……”
根据目前的测算，10000平米的中庭花园开发商已经建成，但是30000平米绿地及共享空间在许多业主看来并无踪影。有一位业主表示，“即使按照开发商的测算，宣称目前已经有近2万平米的绿地，这2万平米包括中庭花园及其他绿化之外，剩下的近2万平米的绿化和共享空间并没有得到落实。”
现在被重新提及的《售楼书》，菊园的业主认为应该得到遵守，因为他们认为根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，已经明确规定开发商必须履行该承诺。
那么，此时关于2万平米土地如何使用又有了新的规定，在浦建土（2000）第30号文件中表示，“同意将沪浦（1997）出让合同第031号的受让地块中之A地块分割为住宅区和分建区两块。其中，住宅区面积为47127平方米。”
这份文件也就明确了A地块（也就是菊园一期）还有2万平米将作为分建区。即使出现了分建区，或称为小区的公建区，那么是否能随便处置、任意建设项目，小区的业主也表示了不同的看法。一些业主找到法律法规的明文规定说明，公建部分应该建造小区配套的非赢利性的服务设施，如幼儿园、派出所、邮局、医院等等，那么目前正在建造的建筑物显然是不合规定的。
根据该小区业主找到的一些文件显示，现在正在浦东南路张杨路建设施工的项目已经被命名为菊园四期，“菊园四期主楼（办公），层数：21；高度（米）：120.45；幢数：1；面积（平方米）：21124。裙楼（商业），层数：4；高度（米）：27.15；幢数：1；面积（平方米）：19388。地下室，层数：—2；高度（米）：—10.50；幢数：1；面积（平方米）：22261。”
一位向记者反映情况的业主认为，这样的建筑物很显然不是所谓的公建，而且很可能是用来作为了商业赢利用途。
那么2万平米的土地到底用作了什么？
2万平米是否被转让
由于在今年年初开始施工建设后，小区的部分业主开始与建设方进行了交涉，因此目前正在施工建设的开发商也出现在了业主面前。
一位最早与其交涉的业主向记者表示，当时与他们商谈的公司为上海博利置业有限公司，并非以前的开发商新翔房地产开发公司，而且在双方一些往来的材料中也明确说明博利置业在开发建设菊园四期名为“世界城市广场“的项目。
许多业主开始对于博利置业的介入深感惊奇，因此开始查找有关这2万平米土地目前的状况问题。经过一系列的调查了解，一些业主认为通过文件和公告显示，博利置业系内蒙古鄂尔多斯集团在上海的一家房地产开发公司，而且博利置业已经通过支付1亿多人民币的预付转让款获得了该地产土地的开发权。
由于内蒙古鄂尔多斯集团是一家上市公司，因此其许多的投资也进行了公告。对菊园四期项目的开发，有业主在查找内蒙古鄂尔多斯集团相关公告时找到了结果。
根据内蒙古鄂尔多斯羊绒制品股份有限公司2003年第一次董事会决议和召开2002年年度股东大会通知的公告中，关于一致同意《关于项目投资的议案》的程序第一条就讨论了，“拟投资1.2亿元，开发建设上海菊园四期房地产项目”，并在以逐项表决方式审议通过了《关于投资项目的方案》中明确表示，“审议通过了《上海菊园四期房地产开发项目》。”
那么这2万平米的公建部分是否已经被转让更加引起了小区业主的高度重视。对于目前的现实，一位小区业主向记者表示，“我们不敢相信开发商会不懂这些法律规定，对于土地的使用权归属、公建部分的建设内容以及土地的分割乃至于转让这些都是有明文规定的，何况这个本属于住宅用地的土地现在已经用作了商业用地，我们并不敢相信这是真实的。”
根据业主们提供的上海市浦东新区国有土地使用权出让合同（沪浦（1997）出让合同第031号）第六款第6条的表述，“土地使用权依法发生转让时，应以《出让合同》规定的地块为单位，不得分割转让。”
《国际金融报》 (2004年12月03日 第九版)
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