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作者：任志强编辑：谢红玲
自从中国有了真正的房地产市场以来，围绕着房地产的宏观调控政策就从来也没有中断过，并几年一次的不断反复。随着改革的进程，房地产业终于成为了中国经济发展的支柱产业，然而围绕着房地产冷冷热热冲击的涛声依旧。“春天”与“冬天”的争论，“泡沫”和“泡沫将要破裂”的预言，“风险”与“风险防范”的措施，“压缩”与“紧缩”的禁令
，以及房地产拉动钢材等原材料价格的上涨等一系列的说法与做法，都在影响着整个产业的发展和影响着城镇居民的预期，甚至于境外的一些研究机构和投资者也在指手画脚地加入这一热门话题之中。
但事实的真相何在？每个参与评论和决策的人都在依据自己手中的“国际惯例”或境外的“游戏规则”来做框框，套用不同的公式或经验数据做对比、做测算。于是，就像在锅热油中倒入了大量的辣椒粉和胡椒面，让天空中充满了呛人的火药味。
作为市场中的经营主体，对于冲在第一线承担投资风险的操作者，我们总有着与研究机关、学者和握有政策决定权的上层管理机关不同的实地感觉。但很遗憾，我们无法在一个信息并不向社会与市场全面公开的现状中，用更有力的证据和数字证明我们的感觉；也没有更多的时间和经历去做专门的研究，用更有说服力的道理去论证我们的感觉。同时我们又不甘心承认我们感觉的错误，力求用各种方式验证我们感觉的对与错。
早在2002年我们就开始讨论和策划，由社会团体和企业出钱，请专业的研究人员独立的做出一份关于中国房地产的年度报告。希望能正确的反映中国改革进程中的房地产现状和市场，正确地解读各种数字反映出的信号，给投资者、决策者、管理者、消费者一个最有说服力的判断。总不能在一团云雾中盲行，被人打了闷棍还不知道是为什么？尽管许多人都崇拜“难得糊涂”，我们却更喜欢活个明明白白。
2003年，我们曾共同委托了一家由国内著名的经济学家为代表的研究机构，联合国家统计局一起组织编写能面对投资人的独立的中国房地产市场的研究报告，但几个月后由于各种统计数字和专业化的原因，这份报告被迫中止了。以后我们又与北京大学的研究中心探讨了这项研究工作的相关事宜，也未能成形。2004年我们经过再一次的多方努力，终于组建了ＲＥＩＣＯ工作室，初步完成了中国第一部最完整和专业的房地产研究报告。
ＲＥＩＣＯ工作室由全国工商联住宅产业商会、中城联盟、华远地产、万通地产、北京城市开发集团和优博展览公司六家单位共同出资与专业化的研究队伍组合而成。主要研究力量为专业的研究机构和专业的研究人员，动员了众多研究团体、专家、学者、各大学和学院参与；召开了大量的专业座谈会和社会调查；查阅和参考了国内外的各种资料、数据和历史发展的过程；建立了大量的数学模型进行有针对性的对比研究。通过专业的专项调查验证，将国家公布的和境外投资公布的数据与专题抽样调查的数据进行核对，并根据中国的国情与境外同发展阶段的情况进行数字调查后的模拟，加强数据和论据的可靠性及可信性，并且首次运用了大量国外常用的专业名词和专业数据，以力求让研究报告与国际接轨，用国内外都能看得懂的同类语言和数据描述真实的情况，做出一份让所有关心房地产发展的人不得不看的报告。
作为出资和想完成这样一份报告的参与单位，我们并不是仅仅想阐述我们自己的观点，也不是想说那些仅仅对我们的自身利益起到保护作用的话，而是力求公正的说明中国房地产市场发展的现状和未来。
该报告最终定稿后在上海住交会上正式向社会发表研究成果。报告从另一个角度全面统计与衡量了我国建筑总量的投资替代性之后发现，房地产投资的实际增长远远低于现有的统计概念。报告将改变人们的认识。
当我们最初准备编织一份这样的年度报告时，我们并没有奢望首次报告的面市会对市场产生多大的影响，会对政策的制定产生多大的影响，但我们相信多年累积的研究一定会对市场和对国家发展战略的制定产生影响。因此我们早就做好了长期的打算，准备每年向市场提供一份完整的报告，用更多的信息和国际化的标准解读中国的房地产市场。
虽然今年的报告我们认为时间仓促，数据积累不足，问题尚不够全面，还需在今后的研究中加强和改进，签合同时我们尚对研究人员表示过怀疑，但报告的初稿已让我们格外的兴奋，不管这份报告尚有多少缺陷，但报告中的许许多多亮点和与众不同的解读方式已是可以证明这份报告的价值。
企业和行业协会也许并不是真正应出钱去组织研究的主体，但社会的责任感和企业发展的紧迫性，社会的各种争论以及调控措施，使我们不得不拿起武器，为维护行业的利益而自卫。研究报告本来想解决对市场的正确认识、增加企业的博弈能力和竞争力，但结果却让我们获得了意外的收获，在正确认识市场现状的同时了解了未来，了解了我们自己，也认识到行业的自我约束和自我拼搏是会产生对政策产生的巨大的影响力。
我们期待创造这样一种社会风气，用科学的论证和认真的研究精神重新建立市场中的信誉，这种信誉包括独立、公正的对市场进行评价，市场将不再是政府主导型的经济发展模式，对市场的判断自然也就不再是政府主导下的结论。社会的、民主的、最有创造性的认识结果也许会用事实在需求人群的支持和爱护下成为真正的权威。
对房地产的争论也许并不会因一份研究报告的出台就终止了，这份出人意料的报告或许反而一石激起千层浪，会引起更大的争论。真理往往是在争论之中越辩越明的。我们力求用事实、数字和最佳的分析方式以理服人，让更多的人用自己的头脑去认识报告的真实性、可靠性和合理性。
（作者系北京市华远集团总裁）
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