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张延歧：杨部长一会给我们昨晚报告他马上赶到机场去到广东，还有连续上海几个活动，现在就开始，第六届中国经济学家论坛建设行业的分会场专题报告会现在开始，首先请原建设部副部长中国房地产业协会会长，中国建设会计协会会长，中国工业经济联合会副会长杨慎先生为大家作精彩的报告，下面我们欢迎。
杨慎：同志们早上好，今天利用根据大会的安排我作为一个发言，发言的题目就是
产业形势和发展政策，产业形势就是当今的房地产的产业形势和未来的发展思路，一共分四个问题来讲，第一如何看待当前的房地产的形式，我们大家都知道正确的判断形势是制定政策的基础，形势怎么看待，形势判断准确政策就可以减少失误，形势判断不准确就容易发生问题，房地产业的形势怎么样，大家都会关注业内外考虑的，主要的问题就是最近一个时期大家讨论房地产业是不是过热，这个问题已经争论了比较长的时间，去年8月12日国务院发出了关于18号文件《促进房地产业持续健康推进》，争论基本就告一段落，但是最近讨论又很热烈，起因之一就是最近1月22日香港报纸和纽约时报发表了一篇《中国法律产业出现了严重的过热和泡沫》，这个严重程度已经成为挟持中国经济发展的关键，现在的泡沫已经到了即将破裂，目前中国的房地产业的处在什么状况，就是处于最后的疯狂，这就是在全国的缘由之一，国内的问题大家认识也不完全一致。
咱们提出来既然出现过热，过热依据什么？两条，第一控制力过高，建起来的房子没人用，第二房价上升幅度过快，控制力过高一指中国的控制法已经到了15%，到了15%国际上公认的警戒线，过了这个线就是泡沫的破裂，房价是上升13.4%，既然提到这么两个数字，我们要做一个比要的说明，所谓15%的警戒线这种提法本身没有事实根据，或者讲子无需有，根据我们国家统计局九月份公布的全国的房地产中国到九月控制之住房面积是9748万平方米，其中控制一年半以上的是5700万平方米，这就是全国的控制房屋的数量，中国由于过去我们国家住房短缺的关系，几十年来的缺乏一直没有房子住，住房短缺是中国经济的特点，因此我们国家没有控制房的指标的统计，因为中国的房子是不够，短缺，哪来的闲置，国际上有，发展国家住房饱和以后为了评价他们的房地产业投资已经作出了决策，但是由于欧洲国家和美国、英国他就不一样，国家有三个，第一种就是控制的面积除以全部的存量房屋，有100万平方米，现在控制了10万平方米，控制力10%，这是一种计算方法，存量房屋除以全部的存量房屋，第二种方法存量房屋除以近三年的建设的房屋总数，今年是2004年除以03、02、01近三年的房屋建成总数，按这样计算，第三种方法就是用限制了一年半以上的房屋除以最近的三年建成的房屋的数量，三种方法，用这三种方法计算这个分别是第一个3.52%，我们限制的房屋除以全部的存量房屋，第二个方法是存量房屋除以近三年的建设的房屋总数9.16%，第三种方法计算是是用限制了一年半以上的房屋除以最近的三年建成的房屋的数量，这样计算3.57%，没有一个数据是超过10%的，我们现在讲过冷过热这都是一种形容词，有一种宏观的和人们对客观事物认识的概括，不是科学术语、经济术语，过冷过热都应该有数据说话，用事实说话，用道里说话也可以，道理要服人，数据要可靠，事实要准确，不能是一中国人过热，如果我们没有根据的，这个不行。
我举个例子去年93年的8月12日国务院发出了关于促进房地产业持续健康建设，讲了三条，大力发展，刚刚过去半年怎么又过热了，在中国自己来讲哪个敢讲国务院文件错了，这是一种说法，第二个你讲得对，因为这并不是谁在讲，也不是我作为房地产协会会长站在行业部门的角度、部门的利益，或者站在企业的立法上为行业作出辩护，而是我们应有的一种对经济工作必要的科学态度，不能四个月以前是国家作为大决策要促进房地产健康发展，建设小康，拉动经济增长，改善居民生活，还不到半年又说过热了，哪个能讲，这个不能这么讲，第二个中国房价升幅过快是不是事实，是事实，要的数据也是，国家统计局第三季度35个城市的房地产的数，35个城市本身就不是一个全部，第二个你讲这个事情35个城市已经竣工的工程不能讲在建的工程，现在有35个城市在建的工程数量，而不是全部城市数量，这个本身就没有一个平均数可取，因为我们35个城市大家知道大的城市发展高，北京、上海、深圳、广州房价5000、6000，中小城市是2000到3000，我最近跑了一个城市800块钱一平有很多，既然用一个宏观决策用平均数，这也应该用基本的方法。
同时我们去年初在由于宏观调控过程当中我们材料价格就是处于一种频繁的变动当中，比如说钢材，2002年是2000多块钱，到了2003年初3000块钱左右，年终就到了3800、4000。我跑了十几个城市都是3500到4000，后来降下来了，降低了3300到3500，高价点的材料他的房价必然高，如果是在低价点的房价就低，铝材更是这样，涨到6600，开发商他是在进货，所以在这种情况下作为客观的分析还不够准确。这些单位国外机构我也不便说，这些机构说中国房地产业过热和泡沫的同时他们拿着大量的美元，大量的人民币和中国合作，几十亿美元大军进入中国，进入上海，然后趁着中国的企业做不下去的时候咱们就谈判，中国的企业为什么做不下去了，因为贷款控制了，读地被控制了，在这种情况底下你给一个合理价格，把项目出让，把做不下去的项目把土地收购过来，把项目卖给我，我给你钱，这样很容易就把土地区分了，再一个就是高价位的房费，为什么上不来？很大程度就是因为这个影响，我们的房地产有一个很大的教训，中国的银行金融机构卡着贷款，土地限制了，外国有钱，你没钱，你不是贷款吗？把土地卖给我，把项目拿走了，他去卖好价，他喊高价的同时比谁的价格都高，这样不是一个两个，也不是一个城市，所以对这样一种政策，对这样一种情况我这里做了一下深入的调查和反思，我们所谓泡沫破裂，中国泡沫喊得最凶地单位大批的进入，我们观察形势一定要全面客观，要更多的站在我们企业的角度，为企业着想，为未来的发展着想，所以房地产过热的问题我就讲到这。
你讲这么一些观点我们也很相信，有的同志问我说你怎么看的，我觉得房地产不存在总供给大于总需求的整体性过热，但是我们存在着时限性、间断性增幅过快和区域性的结构失衡，比如2003年中国的房地产投资额10154亿，比上一个年度同比增速30.5%，而且是我第一个提出来的，虽然我是房地产协会的，而且我不止一次讲，为什么？我们前五年就是处在房地产正在迸发时期，跨越式发展时期，就是1988年到2002年五年平均数21.3%，2003年一年就是30.5%，增加9.2的百分点，因为中国实现了四个现代化，他是一个历史过程，这样我们工作做得扎实。所谓地区性的结构失衡就是我们盖的房子，价格不同的房子有点不平衡，趋于中低收入的房子少了，高档的房子盖得多了一些，卖的速度慢，积压的时间长，为什么出现高价位的房子？因为现在的地价上涨，这是房地产的一大忌，都追求大房子的密度盖大，第二个高价位的房子相对而言他的利润率控点变大，这个作为企业性质无可非议，只要不违规、违法不是大问题，所以房地产业不存在真正过热，我们人均住房面积23.7，国际上发达国家64平方米，发展中国家35平方米，这是联合国的指标，我们许多发展国家我都去过，东南亚、南韩我都去过，我们现在23.7平方米相当于发达国家的三分之一，相当于发展中国家的三分之二，我们比发达中国家低，所以这是一个不过热。
第二我们现在全国流动人口1亿4000万，过去户籍制度，我们的经济发展把人固定死谁都不可以流动，农村不可以到城市，一个城市也不可到另外一个城市，我们的户籍制度把人卡死了，每年进入城镇用农业转入城市的户口1200万，这些进城要住房，连续三年，今后还要发展，现在的城市人口5亿2376万人，未来国家权威部门都按这个，提出了大概7亿人口，还有1亿8000万人口转为城镇人口，城市化率从现在的40.3%提高到50%，2020年中国城市人口达到7亿，这个要房子吧，这是第二条理由。
第三条理由我们现在的存量住房89亿平方米，2003城内的住房总量是90亿，其中有30亿是在80年代以前盖的，90亿住房有30亿是80年代以前建的，房屋的质量可以想象，建国前的房子有独立卫生间和厨房有1%，因为没有楼房，全北京一共有2栋楼，没有住宅楼，30亿的房子要不要改造，当然要改造，因此就是有三分之一的人有房子需要。
第四条理由我们现在国家对城市建设要求品质必须提高，不是老百姓自己我要提高，这是自发的，主动的，第二个我们城市建设大量的需要改造，我们城市环境需要改造，过去植树种草都是绿地、草地，现在不一样了，国家发了文件要绿化城市，不是种树种草，而是在十年之内要把城市的森林覆盖率提到30%以上，这个并不是哪一个部门的要求，而是中央国务院根据我们国家的生态降低老百姓的生活状况，提出来通过大量植树造林改变城市和农村的生态环境，我们中国没有树了，中国的经济没有发展，现在要大量植树造林，改变城市面貌，这四条原因决定了大量的房屋拆迁。
上述四个理由就决定了我们现在的住房发展不是权宜之计，而是我们今后20年，甚至更长时期的战略，更重要的是这几年来，中国这些年的发展很大程度上，主要靠住房建筑业来发展的，大型企业工业没有了，现在说发展汽车，这些年来经济增长最近十几年很大程度上就靠住房建筑业，这个必须承认这个事实，目前房地产建筑从业人口8000万，我们的电器、家具维持了经济发展，在93年宏观调控海南岛房地产热，两年以后过去整个经济不行了，通货紧缩，产品卖不出去，供大于求，大批的工人下岗，工厂关闭，中国的经济靠什么拉动，最后住宅拉动国民经济增长力，这是一个，这是历史和现实，虽然现在出现了局部的价格上涨，但是就总体来讲我们还是处在一种消费的前提，经济增长还是没有一种可靠的基础，因为他不是哪一个人，他是全国的事，是全国600个城市进行，不是哪一个个人的事情，更重要的他提到房价问题，现在大家说了第一个地价好，四环以内100万一亩地进来，没有，上海外环线以内100万一亩地，没有，北京通县占地130万亩，过去最贵我就不便多说了，这便控制目的，房价怎么不上涨呢，房价占40%，建筑费用30%，各种税费20%，企业的利润10%，4321基本的数据，一个项目做出来就是30%，按年度算以后以他的利润就是10%，如果50%的利润平均每年要17%，所以更重要的我们在我们的房价开发是一方代城市建设没有资金，我们把很多应该由城市政府，或者政府称负担的费用都进路到房价，马路、立交桥、煤气、热力、电器，现在都进了房价，所以我们的房价是八种税，各种各样的税，真正房子本身的税，北京的价格多层1500，高层建筑2000，为什么卖到6000、7000，大量的建筑费进去了，所以我们的房地产本身是承担了很多，城市基础设施政府应该提供公共产品，这是我们国家国情，有一个市政配套费，这并不是故意干这个坏事，他没有钱的来源，因为买房子是单位对单位，拿着钱都是国家的，在这种情况底下就把房子等等费用都进入房价。
我们客观公正的对待这个行业，开发商盈利你不去说它，在客观上他认为政府为社会承担了很多的公共义务，我们国际上也有指标，房地产业在国际资产比例等等，其中一个很重要的指标，我们住房指的销售率，当年卖掉的房屋和建设的房屋之比这是产销效率，这几年一直都在80以上，2002年开始82、84，去年88，买到这样一个水平已经很高了，房屋建设以后他有一个配套，公路交通，绿化环境，没有医院，没有幼儿园不行，没有小学不行，没有商店不行，在这种情况下他的房屋建设应该有，我们的房子已经到了88%的销售率，这个国际上没有，我们销售的很高，说明我们的房子就是老百姓的住房需求很迫切，在这种情况下产销是很高。我们房地产业处在这样一种情况，对于国外已经穿过来的房地产过热破灭，半年之内中国崩盘，我们说道理，最后用事实证明，给我们业界的同志增强行业的认识和信息，我们还要通过各种渠道向国家领导反映房地产业现状，也给国务院领导写了我们对当前房地产业的形势的看法，国家有国家的考虑，今天开始中央工作会议，明年采取适中的财政政策，增长率大大的提高，还要适当的降低，我们国内生产总值前年是9.1，今年可能是9.6，公布的时候可能要做一些调整，明年可能要控制到8%，为什么增长率下滑，GDP它不同于一般的产值，GDP他是工资、利润加财政，现在城市几千万人，农村有2亿的就业人在摆着，中国可以适当的作一些调整，放慢速度，但是不会大幅度降下来，他必须还要在一个比较高位上，不能说最高，不能说最快速度，要较快的速度进行，我们房地产业发展也要增长，我们维持了20%左右房地产增长速度，在有15到16年的时间中国的住房小康目标就能实现，如果我们维持了20%增长速度，再用16年就会实现住房的目标，人均住房一套。
我个人看法这样的政策也不可能更趋加大力度，有一种观点我是不同意的，我们以为管理经济学家写出来现在中国物价上涨，生产质量价格上涨，根本原因是房地产业的上涨，为了稳定物价怎么办继续把房地产作为调控的重点，继续压缩，用抑制消费的办法来防止通胀，这种观点是完全错误的，这不应该是一个经济学家的观点，我们的社会发展从猴子变成人开始就是由于消费的需求才拉动了社会的进步，才创建了社会的文明，说不吃饭粮食问题不是解决了吗，能行吗。
第二个问题今后几个主要的发展目标，本着规模适度、结构合理、增速平稳这样一个原则，今后16年和十一五期间我们住房发展目标有四条，第一从2005年到2020年城乡兴建住宅总量稳定在13亿平方米，其中城市、农村各占一半，折合1200万套，平均每人每年新增住房面积1平方米。到2020年达到每户有一套舒适实用的房子，原来经济适用我把他改了叫做舒适实用的住房，人均住房面积35平方米，这是第一个目标。第二个住宅建设投资包括城市和农村在内，占固定资产投资的比率控制在20%左右，现在30%高了，20是什么概念？去年固定资产投资3个5，2个6，5566亿固定资产投资总额，如果每年还增速20%的速度，五年大概2万亿，我觉得这个速度还是太快，在不同的地区不同的年份规模可以有所调整，但是总量不宜过高，或者过低，这个也是在80年代中期向中央国务院汇报了，这样保持了数字有一个必要的规模和稳定的数量。第三个商品住宅产销率要达到90%，现在88%，10%不去做，1000个亿也不得了，所以要把我们产销率进一步提高。第四个房地产业的增加值占GDP的比例十一五期间大概7%，2020年大概10%，我们现在是多少？这个统计数字有一点毛病2%，但是这个数字是错误的，所以国家统计局统计的数字不对，这个只能做参考数，房地产作为行业来讲他考虑开发、经营、中介、代理、评估、咨询、物业管理，现在2%指由房地产开发，如果把路算上加了三个百分点，应该是5%，在五年以后达到7%，在下个以后在逐年增长达到10%左右，我们全社会创造的总财富当中，公司、利润、税收，房地产占了十分之一的份额，那就不得了，城镇建房的数量是6亿平方米，商品住宅占了70%，每人增长1个平方米，如果这个数字能达到我们肯定能够实现小康。
第三个大问题坚持一种规划主导开发，我们现在盖房子，为什么大家不满意，我们和规划结合的不紧，没有完全的去做，各个城市没有差别，房子个体性、风格都没有。另外房屋质量管理都存在很多问题，漏风漏雨老百姓意见很大，每年投资信2万多封，还有光打官司的就几千，现在我们规划第一叫没有规划，第二有规划不按规划办，只要按规划我们盖出的房子才漂亮，所以最近到处有爆破房子的。特别要注意汲取这几年的教训，不要过多的盖高层，上海国际高楼林立，上海要盖第一大楼，广州马上也要盖第一大楼，在上面人自由的摆动，好歹不是中国建的，是日本建的，我们要做低密度的房子，环境好就可以了，住宅跟办公、商业不一样，不要搞得过于集中，城市最大的问题单中心通讯员这种结构，北京王府井、上海南京路， 做一个单中心通讯员扩散，别的没有办法，现在结果就是摊大饼，没有办法只好扩散。北京现在交通堵塞，北京市为了解决这个开了很多会议，道路的宽度，交通的建设都决定他，谁都没有办法，唯一的办法就是把现在分为若干区域，所以有静态交通、动态交通都成了很大的问题，城市规划要重新调整布局，要注重单中心、通讯员，所以我们解决交通问题他就决定前提就是规划交通体系，并不是现在不想解决，是现在没有办法解决，将来我们今天是人民的贡献，将来就是历史的罪人，未来的城市规划当中作为住宅将要建设有六条。
第一条要一体化战略，城市建设要一体化考虑，不能作为二元化来考虑，城市和农村怎么连接，必须作为一体化考虑。
第二个低密度建设，房屋密度要低，不是光高层，高层也可以低密度，多层也可以低密度，就是减少人口的承载量。
第三个小尺度建法，北京道路很长，都是小胡同，结果汽车进去就出不来，上海平均100米一个小胡同口，北京半公里一个，上海交通就不堵，北京就堵，北京没有办法了建环路，现在建了六环了，中国东西路两条，南北路只有一条，中轴线，其他就是转圈，转圈下不了，不能在修环路了。
第四个开展性空间，一定要把高层建筑、遮挡建筑，影响景观的都不能建立了，现在中央气象局预报说严重的威胁，最近又有高建高塌的建筑。
第五条立体式绿化，现在光种草也不行，应该是水、草、花、灌、桥，就是一种综合利用，水面、草地、花园。
第六条叫做亲和式布局，我们布局要注意前后房子间互相通气，我们现在的房子就是不留后门，门越少越好，现在都按防盗门，现在就是社会治安不好，我去过很多地方三层的房子都有前后门，第一个进门，第二个交流，第三个防火，我们现在防火都死在里面，都是防盗门，人和人都没有交往，你们住在一个小平房可以，现在是91%，现在我们住了大高楼以后相距就是30%，所以一共就是六条，我们房屋按照规划把这个实现了，我们的房地产就能好卖。
第六个开发资源性、节约型建设，就是节能建设现代房子，我们现在盖的房子，我们90亿平方米的房子节能节水节电符合这个标准5%，就是95%都不符合标准，中国的能源这么缺乏，建筑的节能占全国的节能得30%，我们的门窗密封，到现在几十年了还没有改变，这样的房子节能节水节材这是我们新盖的房子解决的问题。我的基本观点宁可造价高一点，一次性建好房子，也不能建设那种节能低的房子，我们房子透风很低，都不和老百姓心意，在夏天的时候40%的能源都用在空调上，我们建设房子不等于建设一个大房子，煤矿工人在地下冒着生命危险在工作，我们在这面浪费掉了，这不是犯罪吗，哪是造福，今后不能建设这种房子，宁可不建，然后把我们房屋盖一种房子就把他建设成有用的，建设城市美观、个人舒适，谢谢。
张延岐：感谢杨部长给我们大家做了这么精彩、全面的报告，全国房地产住房建设的形势和对策谈了自己非常系统、非常深刻的见第，我补充一下刚才没有介绍，杨部长今年已经是73岁了，担任咱们中房协的会长已经有了10年之久，杨部长的精神状态和见解这方面跟年龄是很年轻的，借此机会我想也代表大家表达一个心愿，祝我们杨部长身体永保年轻。下面我们进行第二个题目，请中国社会科学院金融研究所研究员易宪容先生给我们做题目为加息后中国房地产业的发展趋势的专题演讲，下面我们欢迎。
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