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易宪容：大家好，今天他们请我来做演讲其实也是跟大家一起交流，对房地产来讲我只是一个感觉，真正对房地产不是太了解，就是感觉如何跟我自己专业研究结合起来，谈自己的一些想法。其实对房地产关注，特别是房地产金融关注来讲，我是98年就曾经写过一篇文章，就是房地产金融问题，那个时候由于我们的房地产市场化，房地产还没有走向市场，对这个问题研究来讲相对来讲是无力的。这几年来特别是98年以后近五年整个房地产发展，房地产金融的影响和作用大家已经看得十分清楚，也觉得十分重要，在2002年的时候我就曾经
写过一篇文章，中国的房地产到底是怎么一个状况的，那个时候我在2002年以前住在北太平庄，很少到城外去，有一天晚上一个朋友带我到王府花园去，就是我现在住的地方，你去看看，我们有一些房子你觉得怎么样，我出去一看以后就感觉北京已经成了一个建筑大工地，我就写了一篇文章在《香港信报》发表叫“北京成了建筑大工地”，从那以后我对房地产就比较注意一些。
但是在今年7月份的时候我们宏观经济调控发展以后，整个一个宏观经济的过热可能问题是房地产过热，房地产过热带动了钢铁、氧化铝、建筑材料过热，而且这些产业的过热带动了比如煤炭、运输、能源的供应的紧张，我就写了一篇文章叫做房地产的价格是我们宏观调控的温降表，什么意思呢？如果价格能够平稳发展，说明我们宏观调控基本上能达到所预期的目标，整个来讲经济发展可能也是平稳。在今年7月份在香港请我去做研究，我就写了一篇文章叫做房地产要挟整个宏观经济，这篇文章写出来以后是在《北京新经报》，但是整个影响是比较大的，所有的网战都登载了这篇文章，这个文章也传到了我们中央决策人的手中，比如我们温总理，在文章上有一个意见，希望双方的部门对房地产业有一个很好的调查和了解，这样也就是由于这篇文章就引起了今年11月份以来房地产泡沫的争论，这个问题到底是怎么样的，我对房地产不是太了解，只是说关联性我们如何去思考，如何让我们的经济、房地产业能够平稳的发展，不出现泡沫。
所以经过泡沫讨论以后，大概是10月28日央行就是有意识主张的加息，在晚上公布，在晚上的时候《北京报》记者大概6点多一点点打电话给我，我说我只能跟你说三句话，我说第一句加息是我们整个宏观调控的一个方式的转变；第二个加息可能是整个中国利率系统化的开始；第三句话加息对我们整个经济发生了一个比较强的信号，说完以后家里三部电话打爆了，接连着讲了一个晚上，无论是国内的媒体，还是国外的媒体都打电话，所以加息问题来讲为什么会这样重要，媒体为什么关注，一方面因为这个话题已经酝酿了一年多了，大家都在关注这个事情；第二个方面优于加息这个东西跟以往的情况是不一样的，比如93、94年加息凡是计划体制下的行为，对企业来讲加息对我们成本会有影响，但是国有企业情况下对企业他不是把利息的高低作为他的成本衡量标准，对我们个人来讲在那个时候民众所持有的经营主产都不是太多，加不加息根本没有什么关系。但是这次加息以后情况就不一样了，从整个经济来看比如房地产，还有民众来讲他的金荣主产来讲在近几年已经是成十倍的增长，居民储蓄成本来讲已经达到了10万亿，其他的经营资产比如股票、债券、房地产这些主产都是跟利息有关的。比如我们个人住房信贷到现在为止就已经达到了2万亿，加息以后由于牵涉到每一个人的生活，由于牵涉到每一个企业的成本关系，立即成了我们民众整个社会十分关注的一个问题。
还有一方面比如说我们这次加息以后国际市场对这个的反应是十分强烈，第二天美国的股票市场，还有一些欧洲的市场价格马上掉下来，大家还可以注意到原油的价值，在我们加息以前一直是55美金一桶，但是加息以后价格一下就掉下来了，现在就是48美金左右。无论是国内、国际，无论是个人、企业利息已经影响到我们每一个人的生活，影响到每一家企业他的整个利润水平，所以利息加息以后为什么会反应如此强烈。当然这次加息大家可能在媒体的反应，还有报纸的反应也都看到了，反映最强烈的是房地产，现在房地产商说这次加息是0.27，对我们整个企业影响可能是微乎其微，其实他们并不会关注这种表面的东西，关注最核心有以下几个方面，第一个方面我们这次加息以后利率今后还会不会改变，利息是不是进入了一个上升的通道，这是很重要的。
因为从我们国家近十年的利息走势的发展水平来看，我们一直处于降息的阶段，在利息来讲由于房地产高速发展这几年来讲都处于低迷的时代，如果是说我们把近十年的国家经济增长和利息的走势作两条曲线的时候，利率曲线一直是从上到下。但是我们经济增长每年保持了7%到8%的增长速度，如果按照我们的增长速度来讲，利率水平应该是10%左右，但是由于我们政府对利息的政策，由于我们政府对经济的总体考量，利息处于比较低迷的情况，这就说明了如果是我们利息今后走向市场化以后，利息肯定进入了一个上升的通道。
还有就是房地产企业所关注的最重要的方面我们这次加息并不是加0.27，这次利息政策是一个重大的改变，有人说这次利息重大改变是整个中国经营改革的里程碑，就是政府在这个基础上其他的利率上不封顶，下线不封顶，这是一个什么概念呢？你企业要经营贷款，你可能最低的水平可能是在5.58，但是上线来讲可能就是不知道了，银行就根据他对利润的考虑，他对企业的信用程度，企业的财务状况，企业的风险，还有企业未来的现金流等等因素的考量，看看你的利率应该定在哪里，银行如果这样去作为一个标准去衡量企业是否这样做，或者以这样的标准对企业风险进行定价的时候，一些比较差，或者一些中小企业来讲他就要面临两个方面很大的压力，一个方面就是利率低了，他可能不会贷款给你，要贷也可以你可能比别人要付出更高的利率，所以加息以后我看了很多文章也注意了很多事情，加息0.27厘对我们企业有多少影响，但是多数人没有注意到这个利率政策的变动可能会对企业影响相当相当的大，所以可能让我们房地产业来讲会十分关注今后整个一个银行业他的变化，特别是整个银行业信贷政策的变化。
另外对民众影响可能我们也是十分关注的，我们可以从以下几个方面来考虑，第一个这次加息以后，如果从我们居民储蓄来看，加0.27厘，他的收益是304亿左右，其实不是仅仅304亿的问题，就是利息一旦进入了市场化的通道，其他的货币市场，其他的债券市场都会发生很大的变化，比如说加息以后低息国债来讲他的利率就上升了近100个基点，所以很多民众他在加息以前买的国债就是第五期，马上就转到第六期了。还有最近企业债券市场来讲也发生了很大的变化，企业债来讲他的利率都比以前上升了一个百分点以上，这个在以前一直是在3点多左右，民众来讲一旦看到整个金融市场，一个货币市场，还有一个债券市场的变化以后，他们必定会产生很大的反应，他们的主产就会面临各种各样的重组。
第二个方面可能对个人消费信贷的影响很大，可以分为三个方面，比如住房个人消费信贷；汽车的个人消费信贷，还有信用卡方面，对于后两个方面我不去讲，主要是房地产这一块，大概是在78年房地产的高速发展和高速增长来讲，房地产最大的一个特点就是个人消费信贷的高速增长，从98年到2003年底已经发展到了1.2万亿，到目前今年底又发展了2万亿，2003年是1998年的26倍，在2003年的基础上来讲2004年又翻了1倍。个人信贷为什么发展这么快？大家都需要房子，由于低利，可以感觉到我的成本不是太高。
我曾经在加息之后打了一些电话，或者跟朋友作了一些了解，在加息之前民众对利率的风险根本就没有概念，可以说80%以上的民众在利益的风险没有，即使有一些来讲基本上文化知识水平比较高的一群高修养的民众，我问了很多人他们都告诉我房地产商还有银行告诉他们，他们每个月应该反多少，从来没有告诉他利率变化以后应该反多少钱，在利率的风险基本上处在一个不太关注的一个角度。自从加息以后很多人打电话给我，说我有两个房子在加息以后应该怎么办，我就告诉他们大家也不要太着急，利率变化来讲政府的考虑有一个利率的风险意识，你们个人可支配增长幅度高于利率增长幅度，我想问题不会太大。当然可能还要面临一个失业的风险，还要面临父母的养老风险，医疗保险的风险，因为我们现在很多民众买的房子，都是父母亲养老保险，医疗保险的钱来给他们付的利息，但是你们不要太担心，你们只要担心如何把自己的工作做好，不要失业，这个是最重要，如果失业了，一方面面临要还债，另一方面也没有工作了。
还有一个你们可以对你们的住房进行重组，对你的资产进行重组，比如你买了大房子，你如何在比较好的情况下你怎么把你的房子便卖出去，如何使房子更有价值，一定要让你的主产重组，一定有一个好的理财的观念，这次加息对潜在对购房者来讲这个影响会比较大的，现在很多民众都觉得利息很低的时候，都希望自己有一套房子。但是这次加息以后可能民众买房就会有所考虑了，他就要考虑今后的利息是否会进入上升的通道，如果进了上升的通道，我住的房子是20年、30年，这个高点在哪里，如果高点超过了10%，我的负担承担的起吗。因为道理很简单，如果利率是10%，以福利计算的情况下，八年本金跟利息就要翻一倍，如果你对给100万，利率是10%，八年以后你要还200万。如果你在30年、20年，你10%的机率有50%，你买一个房子要付两个房子、或者三个房子的钱，这个钱就给了银行，一旦考虑了这潜在的购房者把利率风险、失业的风险和父母养老金的风险考虑在内的时候，他们的购房行为可能会导致一个很大的改变，怎么样改变？大家可能比较清楚你父亲边上的同志，或者朋友，在北京一出来就是购100多平方米的房子，他们的经济发展那么快、那么发达，在年轻的时候他们工作了前十年是不买房子的，都是租房子的，没有说我一毕业马上就去买房子，没有这样的事情，因为他没有这种能力，如果说现在加息以前买了房子，很多人告诉我我现在成了房子的奴隶，这份职业不要让老板把我炒掉，所以我们目前的年轻人在这个过程当中有一个相当大的误导。
还有很多人比如35岁到45岁一般人来讲，这个过程有10年，他也正好进了封闭作风的阶段，或者房子比较小、条件不好，或者环境不好，他就是都希望自己住房有所改善，都希望自己有一个好的住房条件，所以我也问了很多朋友，比如自己分了一个60平米、50平米都是买200平米的房子。我有一个朋友他是大学老师，150平米的住房，一算下来跟我夫人的水平来讲应该买一个更大一点，最后定下来我们就买200平米，因为自己年轻，自己来讲肯定没有问题，我现在应该改善我的生活，能够达到国外的那种水平。所以很多人边远地区很大的房子销售来讲，北京市卖得相当快，购房的客户都是35岁到45岁这个年龄，他们就是买大房子，但是他们这次加息以后压力特别大，对于潜在的购房者就有考虑了，比如我要房子，我父母亲也支持我，我就不用买大房子，我也考虑利息风险到底有多高，比如买200平方米的房子，肯定买150的，现在他们告诉我，如果早告诉我我们现在肯定买150平米的房子。
一旦民众叫潜在的购房者他们在思考问题的时候，在他们思考购房行为的时候，整个房地产市场的需求就会产生很大的变化。所以房地产一旦民众对房地产他的变化产生影响以后，房价的变化就自然而然了，大家就可以注意到现在最重要的为什么我们的房价北京、上海，如果没有人买他的房价就高不起来，如果把这个情况有所收缩的情况下不管你的购房者消费，无论你购方者投资，你就要考虑这个因素了，房地产可能会由于民众潜在的消费者在他购房行为的变化会影响到我们整个房地产价格的变化。
加息对房地产的影响我前面也讲了，因为以0.27加息来计算房地产成本肯定是微乎其微，因为目前搞房地产开发商来讲利率在他们整个里面所占的成本可能是不会太高，就跟研究所说的，城市建设这一块的成本，你加息的比例如此之低，不会有太大影响，在利率来讲我前面已经说到的两个方面，一个我们的利率进入了上升的通道，就目前利率水平来看，在英国基本利率是4.75，在澳大利亚利率是5.5，在新西兰是6%，如果是按照我们国内银行他的利差水平，他们是基本利率，基本上能够达到10%的利率，所以在这种情况下如果我们的利率一直在上升，利率上升到10%是一个并不是优雅的事情。现在0.25厘加下去，如果我患了感冒，现在有一个白加黑的药，我可以早上吃一片，晚上吃一片就好了，如果你一直吃下去你这个药就没有什么用了，加息加下去可能就差不多了，当时我就告诉他这个例子来讲不是太合适，要加下去肯定会对企业影响力相当大的，由于我们现在居民消费物价指数来讲，一直处于比较高的水平，他的利息可能会超过2%。
比如今年调整利息已经四次了，他的CBI只有2%，今年我们上到很高的时候已经上了5.4左右，今年的平均水平估计也会达到4.1%左右，在这种情况下居民储蓄成本一直处于负利率的情况下，如果负利率不仅是民众要造成很大的损失，因为现在负利率以现在2.25计算，也是有2%左右，以12万亿民众的利息来讲一年可能达到2400亿。在这种情况下居民储蓄必然会退出正式的银行体系，比如前5个月居民储蓄成本都是连续下降，如果居民的土地成本找到银行体系外去，这必然会导致几个结果。比如在温州现在有一半以上的租金在银行体系外流动，当然有学者作过研究，目前体系外的资金大概有1000到1400亿左右，给社会造成的风险，给我们金融体系造成的风险，给社会造成贪污腐败，对政府凝成了监管都带来一系列的问题，还有对银行来说，如果大量的资金在银行体系外形成，银行的成本减少了，他的流动性就减少了，银行就没有钱可挣，因为我们现在银行他是已成定贷的。
作为整个银行体系来讲他今后的流动性减少，他就面临更大的风险，一方面银行没钱，另一个方面企业要付租金，他的融资渠道在哪里，在今后来讲肯定是我们政府，我们的央行决策者考虑是否加息的一个相当重要的参考资料。加息我前面说过了最重要的方面就是利息政策的一个大的调整，因为利息政策的调整可能过去他管的情况下，你利息再怎么加，上升百分之一百，也是从5.31上升到10.62，但是现在利息政策调整以后他的上升的幅度他是不定的，现在银行跟以往的银行是不一样的，现在银行他双赢的程度很高了，同样跟其他企业一样，追求他们的利润最大化。另一个方面来讲他会以政府政策的引导，政府的政策方向他根本就是希望政府通过出台好的政策，让他们来讲，或者更便利的、更好的获得途径。
比如这次加息他为什么要这样做，只要我们利益系统化，程度一提高，利率的走势可能会出现一个两个很基本的现象，第一个基点利率的下浮，还有一个是基点利率上浮，因为在管制下的利率来讲他的很多信贷都是进了那些银行大的企业、大的项目，还有跟政府结合的比较紧的项目，这些企业现在是他们的利率基本上在基本利率，如果说你把下线放开这些企业就会利用他们本身的优惠条件，本身的一些背景，向银行提出他的利息定价。比如我条件这么好，我的项目这么大，我就希望你能低于的定价，否则我到其他的银行，所以这些企业往下走。成本来讲由于现在我们的信贷设施，民间的信贷他的利率都在12%以上，在高的地方比如说在温州、广州一带他的利率有的上升到20%，只要放开一点点他有可能有翻倍的上升，有一个结果就是银行的利润没有了，所以政府通过管住这个利率的下线，管住成本利润上线，让银行他的利润的空间就越来越大，而这个东西我曾经写了一篇文章，政府在通过他的政策在保护了一些比较落后的、比较管理差的银行，因为对他们来讲面临越来越大的风险，我做信贷社、我做银行我就可以上风险比较高的企业，利率付得很高，对成本永远在2.25厘基础上，如果我带出15厘，一下子金额提高就可以获得利润，政府就通过这种方式把社会一些东西流向了银行业，所以我坚决反对他们这个下线的利益关注。
还有一个我们银行业跟房地产业，跟其他不一样的，凡是政府严格管制的，别的房地产业的竞争，你凡是民营的增长，轻而易举的进入银行业是根本不可能的，现在有很多进入中国的银行都是这个来通过参股的方式来进行，这就说明了我们的政府如何为现在的银行业的发展尽量创造政策方面的空间。现在银行作为信贷他根本没有自主风险定价机制，居民不是看你这家银行的好坏，不是看你银行的服务质量，他只是看看你这里便利不便利，看看你单位在哪个地方开户，然后我在哪一家银行发生业务，居民买银行风险的时候没有差异性，就没有做一个很好的判断，银行也不会向他们提供好的服务。
比如说北京的工行，我找了很多家他们的储蓄所，服务质量太差了，排很长的队，我说你们那边人都空置那里，我说民众的时间、民众的利益你们为什么不考虑一点点，就由于你们是作为自己的老大，作为垄断性的市场，民众大家很多不便利，民众把你的时间，你的负责人责任到底有多高，我们的银行体系现在没有进展，民众买银行风险的时候没有差异性。还有我们的银行他买企业的风险也是没有差异的，因为银行贷款给企业，他就要买企业的风险，因为你这家企业的状况，你这家企业今后罚不罚我的钱，目前的情况下这方面我们银行的考虑还是比较少，我们银行做生意也是做信贷的，他们跟我们平时买卖汽车一样，他在推销产品，比如我这家银行分行今年要反馈3000万，我要找一些大的企业，但是他们从来没有考虑一个因素，我借给企业钱的时候我是买企业风险的，为什么会这样？根本的问题就是我们的利率的水平、利率的定价政策没有发生作用。最后加息跟整个利率政策放开可能会有一点用，因为最近央行第三季度货币政策报告，他曾经就有一个统计，对今年1月1号以来整个信贷他有100%到120%个幅度，银行放开的比重只有51%，而在基点利率上做信贷只有29%，在基点利率以下就是只有21%，现在我们银行的信贷政策有所放松，我们的央行，或者我们的政府希望通过银行让他们慢慢形成风险意识，但是这方面还是比较薄弱的，多年来这次完全放开以后可能在未来的几年内这方面银行的风险意识会有所提高。
这次央行加息我的总体看法对我们全国还是影响相当大的，民众也反映很激烈，企业也反映很激烈，这方面我们企业跟民众，你在加息里面你能领悟到什么东西，并不仅仅是加息多少，并不是加息0.27厘，不是这个企业应该增加多少成本，不是这个问题，我们要从以往计划经济的观念中找出来，我们作决策，无论是个人，还是企业，他就应该把利率风险考虑进去，然后你考虑进去的时候你不仅仅要考虑我们的利率变化，而且要考虑我们同期的变化，我们不仅要考虑银行的变化，也要考虑由于银行利率引起的其他利率的变化。还有一个重要的方面我们还得考虑国内的利率变化，还要考虑国际上的利率变化，因为利率一旦我们经济完全走向国际化，完全金融一体化的情况下，我们的利率跟国际的利率也是交融在一起的，国外的利率是国家的修订，修订跟成本一定会反映到我们费率水平的价格上去，他看起来是没有一个直接的关系，但是他通过间接通过我们外汇处币的变化，通过进出口贸易的变化，通过产业变化互相的影响，所以我们决策出了一定要拉入到你的思考中去。
说一个信息，我天天接电话，上海的一家报纸，他报道了一家中国的外率处币购买国债的份额在下降，而且他说是说我们社科院的余永定说的，世界整个市场又说起来了，美元一下就掉了3%，黄金一下升到了6个价位。很多人打电话问我情况怎么样，我就写了一篇文章，我说不管怎么炒作，不管别人说什么，一条我们就是以不变应万变，人民币汇率坚决不动。温家宝总理就说了人民币汇率越炒作越不变，你要我们人民币升值，为什么美元一直在大幅的波动，温家宝一说话以后这两天整个市场就静下来了，为什么美元就是一句话可以上下浮动，这个问题并不在于我们实体经济发生了什么变化，问题是现在国际上的一些问题在炒作这个市场，所以无论是我们的政府，还是我们的民众你不要听到一句话，或者看到报道一点点事情你就马上有行为，你就马上跟上去，你们可能听到一个消息南朝鲜有一家报纸说人民币要升到7%，很多同志打电话给我这个美元要不要卖掉，我说你就不要动，在短期肯定动不了，如果你要出去千万不要动，你要买其他货币，就跟你到股市买东西一样，永远找不到最高价，如果你找到最高价你可能就失去一个好机会。但是没有问我的同学都卖出去了，我说你至少一条人民币跟美元，你亏了一个外汇的成本，所以我们一定要在决策的时候要把这些因素思考进来，利率风险对我们的影响相当大，这是我今天的报告，谢谢大家。
张延岐：易教授的精彩讲演做完了，易教授在经济学领域、金融领域、房地产金融是非常有研究的，我也是第一次听易教授的演讲，在三大领域易教授已经有十多部的专著，今天我听了有很大的收获，易教授在银行加息利率的变化，特别是风险因素这方面讲得非常透彻，我想让我们再一次对易教授的演讲表示感谢，今天上午的会议就到此结束。
(结束)
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