香港房地产资本资产服务有限公司主席高广垣讲话

　　高广垣：各位下午好，我现在在国内做生意非常的敬佩同行，因为现在星期六已经是下午，大家还坐在这里用心地听研讨会，在外国和香港，这个时候不可能穿西装打领带过这个周末。

　　有很长的一段时间的开发商在观望，结果今年年初开始真正的一个措施实行，其中包括把银行的贷款的调整和提高了。第二就是限制了施工单位的贷款。还有国务院也提出自 有资金要达到35%，所以另很多的开发商圈地很多的现在吞不下了，让上手上的土地拿出来。把以前很容易拿到贷款的项目，现在把这个工作要取消到，能够从银行拿到贷款的房地产的项目相对来讲他的难度非常高。第二就是说也是对企业本身的财政实力有很高的要求。还有就是后来实行了全国的真正的召开化，所有的土地出出让变成没有私下转让的情况。这两个情况我觉得对国内房地产市场有很大的影响。

　　我今天讲的这个房地产的融资可能不多，但是我希望跟大家讲几个事情。就是第一个关于房地产企业在海外融资方面我什么好处，除了得到他们的资金以外，除了提升你的名胜以外还有什么好处。

　　第二点就是国外的资金或是投资银行要投到房地产的项目的时候，他有什么方法来投他是怎样投资的。

　　第三个是关于我接触了很多的房地产企业，因为我们做房地产融资的，在这我们我接触了很多，也听到了很多的声音，我在这里提出一些困难就是说为什么海外融资这么困难。

　　最后我会跟大家分享一下，就是说整个房地产项目的融资跟企业的融资到底应该注意什么事情。

　　其实说在国内像银行贷款，商业银行的贷款有一定的监管机构的要求，因为他们能够承受的风险不多，原因是大家每一次拿到的汇报都是5.%多，这些都是央行设定的，而且现在虽然说利率已经上浮，也没有上限，但是市场的环境也不容易让银行提出一个很高的理论，然后做一个很好风险的贷款，同时就是说，银监会或者是央行对商业银行是不是谨慎经营有很高的要求。但是国外的基金和投资银行他们不受中国的监管，所以他们在贷款或是提供融资的时候他们能够承受的风险比国内的商业银行多，有一些投资银行或是房地产资金，在土地没有买时候跟你合作，这个是有一些所有的国内的商业银行不可能做得到的。国内的要求是施政齐全。

　　第二个就是说有没有可能拓宽自己的融资的渠道，资金的来源，因为我们知道，国内房地产企业或是整个房地产行业资金的来源都是很窄的，除了银行贷款以外要做很多的贷款，就是压施工的款等等。这个海外的资金做的比较好。

　　第三个就是说从2006年开始，国外的商业银行就可以进入中国做本地的人民币业务。在这方面我觉得他们进来的时候首先要考虑跟谁合作，如果说你们现在已经开始跟国外的房地产基金合作，无论是他们借钱国内还是入股，对新进来的银行都有很多得好处。他们进来的时候要选择这些企业，然后他们选择跟这些客户进行业务是有可能的。

　　最后还有一就是他们有一些是专门收购物业，比如说你的项目不想干了，他可以买过去自己操盘，或是你干完了想退出了，所以他对国内的房地产企业也提供了一个退出的渠道。或者是你做了一个很大的商场，也可以退出。

　　国外的房地产资金跟同行现在我觉得他们进来的越来越多。比以前多很多，他们都被说服了中国的房地产没有什么大的问题，法律方面也过关。过去几年的交易量让他们觉得这个增长是持续的，可靠的。他们进来中国的房地产市场有几个方法，一般来讲他们不希望自己操盘，自己买地，搞一个规划、设计、发展一个项目。一般来讲他们找本地的合作者，就是找本本地的开发商，通常两种方法，一个是股权的投入，因为一般来讲他们知道本地的房地产行业是一个很本地化的事情，所以他们一般来讲不会要求控股，有个别的基金也希望控股，等于把其他的管理的问题，公司管制的问题也可以同时解决。

　　第二个方法就是接待等于是说如果你有一个项目，买地了，但是没有钱交土地的资金，这种基金是可以愿意提供一个过桥贷款，让你从银行再贷款过来，是或是销售货款来给他。还有一个就是说你已经借了一些贷款，但是你希望从50%借到80%，这个是比较高风险的，因为他的第一债券人是商业银行不是基金，还有就是这个也是一个高风险的。还有就是说有一些长期的借贷比如说你们的物业已经盖了，不想买到，他可以给你一个长期的贷款给你。

　　还有一个就是写字楼和服务的公寓，现在的国外的资金比较愿意购买，很多的时候都要现成的，就是说你已经有收入可以证明你租金的现金流，我接触了很多的开发商，他们想找国外的融资通常有一些问题，我总结了有三个问题。

　　第一个是鸡跟鸭讲话，我这里不是说语言的问题，因为现在的房地产基金跟同行跑中国业务的都是中国人，都对中国的情况了解。举一个例子就是说国内的国外的房地产公司讲的是法律跟风险，而国内的房地产讲的是关系，是哥们义气，这样的讲法对国外的房地产公司非常的不放心。

　　第二个是老鼠拉龟，就是说很多的营利的项目我也看过，国外的资金也很想投国内的项目，但是就是说他们也不知道在哪里找这个项目，这个是信息不对称的情况。

　　第三个就是谈来谈去格格不入，就是有一些开发商经常强调一个人说了算，绝对是股东做决定非常快，国外的基金讲的是透明度，在这个情况下，越是说你越快做决定，不用其他人说，这个情况下他越怕跟你合作，我这里简单提几个争取海外融资的简单的要求。

　　第一个我觉得，国内的开发企业应该对自己的融资需要有一个具体的需求。不要说请他先来我们这个地方来看，做多待两天我们就可以谈成生意。而他们要看你有什么需要，这个需要符合不符合他的要求他才来。

　　第二个是有全面的分析，第三个就是你的财务的报表要有一定的水平，要有一个市场的定位跟设计的定位。最后一个就是要有一些心理的准备，将来如果跟他合作的话即使他不是你的股东你也要公司管制的心理准备。

　　有两条一个就是你的目的要清楚，而且有没有可能还他。第二个就是让他们多了解你们的需求，我今天要讲的可能时间很短，但是我看在座也不一定全部都是开发商，所以我今天的讲话到这里，如果以后需要的话跟我联系，谢谢各位。