建设部政策研究中心副主任秦虹讲话

　　秦虹：今天我们在这里讨论房地产金融创新的问题，我觉得这个话题非常的有意义，当然他有一个条件是宏观调控下的房地产金融创新。我觉得就是不在宏观调控下，房地产的还是要创新的。我想在有限的时间里面，谈三个个人观点。

　　第一个就是房地产的发展确实离不开经济的支持，金融是finance.sina.com.cn/nz/fhouse/index.shtml" target=_blank>房地产业发展的发动机，我们房地产从八十年代末到 现在将近走了20年的历程，在这个20年的时间里面，我们房地产业逐步的健康成长，所以从过去的综合开发为房贷来搞房地产，到现在房地产已经成为我们国家发展的支柱产业，为改善我们居民的居住的条件，为改善城市的面貌，为拉动内需扩大经济增长做出的不可磨灭的贡献。所以，在这个过程当中确实离不开金融业的支持。因为房地产本身就是资金密集的行业，房产的投资需要大量的资金的支持。所以，我们在发展的过程当中，金融业对房产的支持可以说是一个是在资金的规模上有很大的支持。我们房地产业在98年以来发展非常的迅速，主要是一些制度使我们的房地产市场迅速地扩大，房地产贷款的金额1998年的时候只有3100多亿元，我们去年9月末的时候达到了2万多亿元，增长的速度是非常快的。同时在这个过程当中，我们房地产发展过程当中，金融业特别是银行对房地产开发高度来提供支持，逐步转为开发和消费的双向的支持，拉动了居民的消费，使居民在住房消费的愿望能够提前的实现。也该是98年到2000年我们年均是112.8，支持了房地产的发展。本身来讲离不开金融的支持。特别是我们银行确确实实对房地产发展做很大的贡献。

　　第二我想表达的观点就是我们房地产发展在这次宏观调控下，积极调整投资的结构，同时在宏观调控的指引下稳步的发展，并且我们认为，还仍然有良好的发展前景，我们宏观调控以来，今年1—9月份，全国的房地产投资是8357亿元，这个数字比去年同期增长28.3%但是比第一季度回落12.8%宏观调控的措施趋势在房地产领域达到的目标。使我们过快的增长速度开始下降，这个是一个指标。

　　第二个我们从前三季度来看，商品房销售的增长继续大于竣工面积的增长，全国比去年同期增长19%，销售大于竣工面积是4100万平方米。

　　第三个方面来看，我们截止到9月份，全国的控制的面积进一步在减少，到9月底，全国商品房的面积是9700万平方米，这个数字比去年同期下降12.3%。大家从商品房的价格来看，平均的价格应该来说有很大的局限性，但是他还是一个指标，今年4月份以来，商品房的价格1—9月份是上涨13%的。从4月份以来，每个月的月平均换比的速度是0.45%，其中住宅每一个月的增长是0.42%。为什么所有的指标在下降，而价格在上涨，这个是我们值得关注的问题。我认为是总的来讲是受供求决定的，供应和需求不匹配的时候，价格依然是上涨的态势。

　　从我们的这些数据来看，我想有两个信息可以表明，第一个并不是像我们的媒体所说的我们的宏观调控对房地产没有作用的看法。他过快的速度得到抑制，第二个是房地产控制量在下降，价格还是在增长。说明这个市场的内需还在继续保持。

　　我们基于对房地产的认识，我们觉得对未来得房地产有一个很好的期望，我们也是认为他会有一个好的发展的势头。这个好的发展的势头我个人来看我想基于我们的三个信心。

　　第一个我们对房地产的信心是基于我们对国家经济发展的信心，经济发展的速度保持良好的态势，居民的收入增长就会继续增长，对住房的需求不会减少。老百姓改善住房的愿望会持续的上涨。在这个过程当中，我们城镇化也在提高，城市人口在增加，对这方面的需要和第三产业，大家知道我们前十年我们第三产业在GDP当中的比重没有提高，我们下一步第三产业更加的开放，更加鼓励第三产业的发展对我们经济调整的过程当中的方向也会带动我们房地产的发展。这个是对我们国家经济增长的信心。

　　第二个是我们的房地产产业不断的创新改革，发挥房地产的发展当中，充分发挥机制的信心，可以说我们在发展的二十年的过程当中，确实有很多的问题，但是每一个问题的解决意味着我们的成熟，我们可以看到，从完全的计划经济的管理走向完全市场的体制，在终端的消费上，我们的写字楼等等他的价格的供求量的大小和速度完全是市场在调节的。我们非常可喜地看到，从去年开始，特别是今年以来，我们finance.sina.com.cn/nz/mlr/index.shtml" target=_blank>国土资源部加强了土地配置上的制度，也出台了一些经济使用房的办法，所以所有的措施我觉得今后会继续的加强。这些措施表明，我们在房地产市场化的过程当中，加大市场的作用，更好地调节我们供求的关系，调节我们社会的需求，同时在这个过程当中，政府的职能逐渐的在回归。

　　大家也可以看到，我们出台了一些住房的保障，运用税收政策来取代住房的管理这样的一系列的改革，使我们的住房业逐步的克服目前的存在的问题，逐步的走向健康和成熟。

　　第三个想讲的就是房地产还是需要金融的支持。今天的论坛非常的有意义，也希望大家提供很好的意见，因为房地产的发展过去需要很多的资金，这些资金主要是靠银行支持，因为我们房地产的开发用的银行的贷款，消费者的住房用的银行的贷款，加上施工企业施工的时候用的也是银行的贷款，总的加起来，房地产的60%的资金是用的银行贷款的资金。今年1—9月份，房产开发贷款的余额比去年同期下降了940万元，在来源当中，国内银行的贷款比同期增长8.9%。比第一季度回落了22.9%占开发总量的20%。也就是说我们房地产发展离不开金融的支持和投入，银行的贷款确实比较的单一。我们也认为，房地产这一块，还是我们finance.sina.com.cn/nz/xyhy/index.shtml" target=_blank>银行业的优质的资产，银行在分享房地产开发利润的同时，也分担了一些相当大的风险。在宏观调控下，或者我们今后的发展下，单一的资金来源的渠道可能会不利于我们房地产的发展。房地产不只是依靠国内的银行来提供资金，产业finance.sina.com.cn/nz/fundco/index2004new.shtml" target=_blank>基金，上市融资，还有什么信贷等等应该多元化的多种情况的融资的渠道，大家共同支撑房地产开发的巨大的资金量。

　　我想我今天的发言就到这里，谢谢大家。