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宏观调控下的房地产金融创新
杨慎：这里没有讲话，都叫发言。中国的房地产业在国家宏观政策的指引下，正在持续向着健康持续的方向发展。但是，大家认识并不一致，现在目前一轮的问题有三个，第一是增长的速度，第二个是投资过热。
关于增长的速度问题，2003年我个人的看法增长23.5%的速度是快了一些，2003年全国的房地产开发完成10540亿，比2002年增长23.5%，我们过去四年的增长是21.3%加上我们这几年住房的需求的满足度有所提高，他的增速快了一些。这样的速度到了今年宏观调控现在下来了，到9月底是28.3%，年底还不知道。估计可能增长25%左右。这个是第一。
第二，投资的市场是不是过热，现在社会上国外境外的看法是现在房地产出现了过热或是泡沫，还有的更尖锐，说现在到了房地产泡沫到的破灭的的边缘。是不是这个情况，我的个人的看法觉得这个没有事实的依据，他们第一个是控制的达到15%，是国际上公认的警戒线，实际的情况不是这样的。根据我们国家公布的统计数字，到今年的9月底，控制的面积是9万4000多万平方米，这样一个速度，都没有达到国外和境外说的15%的一个所谓的警戒线。我们国家翻一番起步比较晚没有指标，我们国家的体系当中没有控制的指标。国际上是有的。从现在的存量面积比，现在我用我现在的房屋，全社会多少的房屋的比例来计划，我们现在的房屋的控制率是3.57%。第二种计算的方法就是现在的房屋从前三年完工的面积相比，这样的一个比例是9.16%，第三种计算的方面就是控制以年计算的房屋，同三年前的房屋比，计算下来是3.52%。
这样的三个数字都没有国际上的15%的依据，没有这个依据，所以第二个就是现在房地产过热，大家依据数字不是太准确。我一会还要讲跟我们国家的统计的制度和方法有很大的关系。大家的从不同的角度不同的占有的资料来观察一个事物，当然就不一样。所以就成了不以类聚，国内只说不但不存在，我个人根据我个人的计算，中国的房地产业至少还有二十年的快速发展的空间，这个空间是多少，根据我的测算，从明年开始，到2020年这16年当中，至少需要房屋112亿平方米，没有这些房子，中国的小康的目标不能实现。因为现在我们的人均的住房面积很高低只有23.7平方米，这个水平相当于发达国家的1/3，占发展中国家的2/3。所以说不存在过热。
第三就是房价，房价的确去年以来，房价增长比较快，达到了根据国家统计局的数字，到9月末，35个城市增长13.4%，这几年的房价，最近十几年每年都在增长，大体上5—7%之间，去年达到13.4%。刚才的这个数字是快的，这个就说到买房的问题会不会影响我们的消费的价格，我个人认为，不至于会影响。
第一我们现在的房地产的价格没有纳入到我们国家计算物价指数的里面来，而且用的的国情是一个固定价。
第二，35个城市的数字跟历来口径的不算方法不一样，过去房价大家知道，房屋地区性很强，差异性很大，它本身一个地区一个样，浦东一个样浦西一个样。浦东金融贸易区一个样，其他的又是一个样，同样的一个八层的房子都是不一样的，产品的一致性和地形决定房屋的价格。南方地区普遍有的跟北京地区用的都不一样，南方没有暖气，北方有暖气。那一个全国的数量来套一个中间数不合理，只能说相对的价格，这个价格有什么依据，就是大家经常议论到的房价的收入比。这个是什么概念呢？就是说我的住房和我的家庭的成员的收入之比多少，我们国家出了一个文件是4—6倍，这个数字不可用，严重混乱了六年，一直到现在，学术界，产业界、媒体都不可用。国外的收入比发达国家的这个数字是美国的水平，你不能相比，他的收入的水平跟你一样吗？中国的收入是可制备收入，我们的收入和工资的概念基本是等同的。国外的收入跟工资不一样，他还有股票等等。中国的收入基本上都是工资的概念。所以结构和水平都不一样。有关的部门，主管业务部门都不一样。国务院文件下发了不便于在更多的场合来讲这个事情怎么不对，但是对我们造成了一些混乱，所以要做一些澄清。这里我说一下，今天房地产的问题很多，一个是质量不好，第二个是房型不好第三个是信用不好，还有一些不太规范的行为。其中更重要的问题就是我们房地产的技术含量太低，造的房子还是五十年前的房子，这个是真正房地产的问题。所以房地产的问题是他的体制政策和技术落后。
而并不是表现在现在的规模过大，房价过高，现在谁的房子都满足了？没有的所所以中国的房产不存在整体过热，我们存在的问题是阶段性的增速过快和地区性的结构性不平衡。就是说高档的房子多了。也不是全面的，有问题是存在阶段性的增速过快和区域性的结构不均匀的问题。
这些问题跟我们的体制和政策发挥基本的数据有关。因为房地产要发展，起步20年，真正快速发展是90年代以后。问题处在一个完善的过程当中，在数字当中的一些不太准确的数字我做一些说明。当然我说的是不是都准备，有不一定，也希望大家批评纠正。我的发言就到这里谢谢大家。
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