专家建议用经济手段平抑房价

    在经济发达、人均收入较高的上海、杭州，在老工业基地的沈阳，在西部重镇重庆、兰州，这些城市虽然经济水平、产业结构各具特色，但却有着一个共同的特点——全是自去年起全国房价持续走高的排头兵。

    国家统计局景气中心副主任叶植材、土地专家张海旺，把我国商品房价格的走高按城市特色分成四种类型。他们在接受本报记者专访时表示，当前房地产价格膨胀具有鲜明的地域因素，如果仅以行政手段促使其房价快速猛烈下调，容易造成投资疲弱、银行不良资产激增乃至社会不稳定因素抬头等弊病。而采取持续的市场化和有针对性措施，促使房价过度膨胀地区的价格涨幅收缩乃至缓慢平稳回落，则会既有利于房地产行业健康发展，又能减少政策震动影响。

    统计显示部分地区房价膨胀

    “今年以来，全国房价问题的主要表现是部分地区房价的膨胀。”叶植材对记者说，“今年第3季度，9个城市房价超过2位数（表1），包括东部地区的沈阳、南京、上海、天津、青岛、宁波、杭州7个城市和西部地区的重庆、兰州2个城市：其中沈阳增长最快，达19.2 %，比2003年和今年2季度分别高11.6和6.4个百分点，比今年同期的全国平均水平高9.3个百分点，比最低的乌鲁木齐和东北地区的长春、哈尔滨、大连分别高18.2和17.3、14.8、12.3个百分点。”

    在上海，自2003年至今年1、2季度房价一直居高不下，持续排名全国第一，增幅分别为20.1%、28.3%和21.4%，今年第3季度虽然下降到14.9%，但增幅仍比同期的全国平均水平高出5.0个百分点，比居民收入水平相接近的北京、广州分别高11.4和12.6个百分点。在天津，也是自2003年至今年1、2季度房价连续上涨，分别达4.1%、14.2%和16.7%，第3季度虽然下降到13.4%，但增幅仍比同期的全国平均水平高3.5个百分点，比今年前3季度城镇居民家庭人均可支配收入高出天津420.6元的福建省的省会城市福州高9.3个百分点。重庆的房价也是一路高企，今年3季度达到15.6%，增幅比2003年和今年1、2季度分别高9.5、1.1和0.6个百分点，为同期的中西部地区之首，并超过全国平均水平5.7个百分点。

    外来客买贵了上海房价

    对近期最为各界瞩目的上海房价高涨，叶植材认为主要有两个原因，其中很有趣的一点是，把上海房价越卖越高的大多是移居上海的外乡人。

    叶植材介绍说，受宏观调控的作用，今年上海房地产供给量明显下降，但需求量明显上升。前3季度房地产开发投资和商品房竣工面积分别增长20.8%和8.1%，增幅比全国平均水平分别低7.5和1.4个百分点；而商品房销售额增长38.1%，增幅比全国房地产开发投资和商品房销售额分别高9.8和3.3个百分点，比上海房地产开发投资高17.3个百分点，尤其是商品房空置面积截止到8月份为321.8万平方米，比年初下降38.4%。这除国际大都市的地位、宏观经济环境良好、城乡居民收入水平较高和世博会召开等优越条件外，主要是个人住房贷款和外来购房需求的推动。据有关专家根据城镇人均可支配收入、城镇人口和个人储蓄贷款余额计算，上海以住房按揭信贷为主的家庭债务比高达155%，不仅为全国之最，而且超过美国同期115%的比例。同时除外资迅速进入房地产开发市场外，目前商品房2/3以上由外来者（包括来自外地但具有上海户籍的人）购买。

    土地成本的增加也影响了上海的房价。叶植材分析说，上海由于土地资源的极端稀缺和有限性，房地产用地成本昂贵。土地交易价格增长今年1季度为22.6 %，增幅仅次于35个大中城市中的杭州；2季度更是超过杭州，增幅升至24.8%；3季度虽然降到14.9%，但增幅比全国平均水平和最低的省市分别高3.3和14.9个百分点，与全市房价持平。据上海有关部门统计，2003年上海公开出让的1200多公顷土地中，平均中标价达105.4万元/亩，比2002年上涨124.3%，其中卢湾区的一块地价达1527万/亩，即使近郊区县的部分住宅土地中标价也已超过300万元/亩。

    杭州楼盘价被炒家推高

    与上海不同，杭州的房地产投资增长快于商品房销售额。今年1-9月份的房地产开发投资增长，包括杭州、宁波在内的浙江为36.4%,增幅比全国平均水平和最低的吉林分别高8.1和27.5个百分点，比上海高15.6个百分点；而商品房销售额增长只有10.3%，增幅比全国平均水平和上海分别低24.5和27.3个百分点，比全省投资低26.1个百分点。记者6月份去杭州出差时，一位中等收入水平的朋友一见面就大倒苦水，说两万多一平方米的房他实在是住不起。类似的情况在南京、青岛等城市也存在。

    这类城市房价上升的原因除居民收入水平较高外，据张海旺分析主要有两点：一是高价位房屋比重过大。如杭州长期以来新增高档房屋占居主流，中低档房屋严重缺乏；同时由于暂停年初开征的20%的二手房交易个人所得税，房屋租赁价格也较高，今年3季度增长6.7%，增幅比全国平均水平和最低的海口分别高4.6和9.0 个百分点。

    二是房价炒作和投资性需求过度。张海旺说，房地产规模远小于上海的杭州、青岛等城市房价增长，受产生于浙江的温州炒房团和开发商炒作影响更甚。杭州几年以来期房销售很大程度上靠概念炒作，由此推动投资性购房增多，据有关单位对杭州339位居民调查，59%的居民购房出于居住兼投资目的，30%的居民是为了置业投资；据有关单位对青岛364家房地产企业调查，分别高达68.1%和65.3%的房地产企业认为炒房投机行为和外地购房者，是房价上升的两大因素。

    拆迁迫使沈阳人买房多掏钱

    到今年9月末，沈阳商品房空置面积达218.7万平方米，增长7.2%。在这种房屋仍供大于求的情况下，房价上升的原因，张海旺认为主要与城市大规模拆迁带动房地产开发投资、购置土地和房屋新开工面积、项目迅速增长，土地价格和房屋需求大幅上升有关。

    今年1-9月，沈阳市的房地产开发投资增长130%，增幅不仅比全国平均水平和下降较快的上海分别高101.7和109个百分点，而且比居于高位的江苏、浙江和青岛分别高82.3、9.3和90.8个百分点；土地购置面积、房屋施工面积分别增长290%和81%，增幅比全国平均水平分别高286.2和57.7个百分点。在此推动下，土地交易价格增长2003年已达16.1%，增幅比同期房价高8.5个百分点；今年1、2、3季度分别为11.0%、24.7%和16.5%。

    天津也是一样。天津由于海河综合治理、地铁一号线和大规模道路改造，不仅推动土地价格的增长，而且直接导致部分商品房升值和需求增加。土地交易价格增长2003年较低，仅为3.0%，但今年1、2、3季度分别达18.1%、21.6%和12.6%。

    西部地区房地产需求开始起步

    西部地区的重庆、兰州城乡居民收入水平均在全国平均线以下，但今年3季度房价增幅比全国平均水平分别高5.7和3.2个百分点。张海旺分析其原因，认为主要是受房地产市场基础低或处于起步阶段的需求扩张推动。

    他说，2003年重庆、甘肃房地产开发投资完成额分别为245.9万元和37.7万元，各只占全国的2.4%和0.4%，两个省市总计不到北京的29.0%；房价分别为1016.6元/平方米和165.8元/平方米，分别只相当于上海的51.6%和8.4%。但今年以来，需求快速扩张。1-9月，重庆商品销售面积和商品房销售额分别增长9.7%和11.8%，增幅虽然低于全国平均水平和全市房地产开发投资，但商品房预售面积增长40.9%。包括兰州在内的甘肃省商品房销售额和住宅销售额分别增长80.3%和73.4%，增幅比全国平均水平分别高45.5和42.3个百分点，比房地产开发投资分别高32.6和25.7个百分点。

    房价还将在高位运行

    分析以上四类房价走高的原因后，叶植材对记者表示，总体上看未来全国房价的走势是“稳中趋降”，但一段时间内“仍会在较高位运行。”这就是由上面分析的这些城市的房价膨胀导致的。

    “沈阳、上海等房价增长过快的9个城市，在全国35个大中城市中的比重虽然不到26%，但它们及其所在省份房地产开发投资和商品房销售额分别占45.5%和49.7%，因而是全国房价上升过快的主要地区动因。目前暂停农用地转非农建设用地停止和人民币基准利率上调，对部分城市膨胀的房价具有抑制作用，但由于这些城市土地资源稀缺的实际、国家限制农用地转非农建设用地等对耕地最严格的保护政策，以及利息上调幅度较小，不可能导致其房价出现拐点或发生转折性变化。”叶植材说。

    在南京、青岛、沈阳、天津、重庆、兰州这6个城市，房屋价格除天津3季度出现下降外，另外5个均呈上升态势。其中沈阳3季度上升幅度最大，南京、重庆、兰州的房价在2、3季度也持续上升。叶植材表示，这些城市房价处于高位的重要诱因是城市大规模拆迁，或起步阶段需求扩张，受宏观政策变动抑制作用较弱，暂不可能快速下降。

    但是在上海、杭州和宁波，商品房价格的增幅今年3季度与2季度相比均出现下降趋势。尤其是房地产投资规模仅次于北京、广东的上海房价2、3季度持续下降，而且降幅分别达6.9和6.5个百分点。这是因为土地成本和住房按揭贷款增加及房价炒作是这些城市房价膨胀的关键因素，因而房价受土地政策变动和银行利率上调抑制作用较大。

    除这9个城市以外，另外26个大中城市目前看不是拉动国内房价上涨的主力。数据显示，在3季度，除了武汉与全国平均水平持平外，其余各市房价涨幅均在9.9%以下，其中低于5.0%的城市占57.7%。特别是在房地产开发投资占全国1/5还多的北京和广州，3季度房价增长较慢，分别为3.5%和2.3%，增幅分别比全国平均水平低6.4和7.6个百分点。

    但是，这并不意味着北京和广州的房价就会在短期开始下降。叶植材表示，由于北京、广州经济比较发达、对外开放程度较高，又受奥运会、亚运会的拉动，3季度北京和广东商品房销售额增长比本地房地产开发投资分别高出16.3和17.4个百分点，前几年过量空置的商品房面积开始逐步减少。此外，在两市以往与协议价和管理松懈相联系的较低土地价（3季度北京增长3.5%，广州0增长），在统一实行招拍挂价和严格限制耕地转用下也开始上升。这两点将促使在今后一段时间内两市房价上升，全国房价继续在较高位运行。

    五大对策平抑地区房价膨胀

    对于地区性房价膨胀带动全国房价高升的态势，张海旺表示，这需要政府进行及时调控和采取区域性政策，促使房价平稳、持续、“缓坡型”地回落，以保证房地产产业的健康成长。

    在谈到平抑房价膨胀的具体措施时，张海旺认为，可以从五方面采取相应的对策：首先，土地和资金这两种要素价格的扭曲，是导致当前房价呈现地区性膨胀的最基本因素，因此在暂停半年土地批转的措施到期后，有必要采取结构性的、连续性的政策，在保证地方财力有所增长的同时，防范土地批租失控的死灰复燃。

    其次，要继续强化对房地产开发企业的资质、自有资本金和信用评级的严格要求，从而促使开发企业优胜劣汰。

    再次，可以借鉴香港的经验，考虑采取土地出让金的基金制，保证各届政府能持续享受到土地出让收益，防止出让金一次给付造成的地方政府短期行为，并选择适当时机和适当的城市，进行房产物业税的试点工作。

    第四，目前商业银行应进一步对个人住房抵押贷款进行风险警示制度，即提醒贷款申请人，在借款时考虑到人民币利率变动可能带来的还款压力变动，促使购房者行为的理性化和个人财务安排的弹性化。

    第五，应积极进行房地产抵押贷款证券化的尝试，运用金融工具促使和房地产相关的国有银行资金增强流动性和降低风险。