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本报记者 郝涛
据报道，仅仅4个月，由十几家温州民营企业在中国首创的“财团”概念无疾而终。在银根紧缩的前提下，自有资金不足一直是困绕中国房地产业的难题。民间资本进入房地产业，不是一件坏事，只是我国在相关立法上仍存在空白，至此有关地产基金立法的呼声再次被推上风口浪尖。记者于近日专访了从事房地产基金专项研究的全国工商联住宅产业商会会长
聂梅生教授。
央行加息的预期作用
10月29日，央行加息后，房地产板块一直在下挫，有人断言，房地产暴利时代可能因此终结。央行加息对房地产业会有这么大的影响吗？
聂梅生认为，央行加息对房地产的实际影响不大，它的意义在于预期作用。如果2．7％的数字如果一定要说有作用，那就是言过其实。然而其预期作用是比较大的，因为在1996年我国的利率在8％—9％，后来逐年下降的速度非常快。那时候的房地产在初步启动期。而今后的利率会不会一直往上升，值得关注。因为怎么下来可能要怎么上去，今后的几年内很有可能逐年慢慢往上加，恢复原来的水平。
房地产基金立法趋向
聂梅生认为，房地产投资基金其实属于产业投资基金中的基础设施投资基金一项，虽然目前没有单独的房地产投资基金，但产业投资基金的走势和房地产投资基金是休戚相关的。但到目前为止，有关产业投资基金的说法一直都是不确定的，因此房地产投资基金的立法问题也显得前途迷茫。
政府对产业投资基金态度为先立法再放行，决不允许在立法之前进行所谓的试点，因此《产业投资基金法》的出台与否成为房地产产业投资基金发展的最关键问题。
从温州两大财团的触礁事件看，如何建立一套完善的房地产业基金模式已成为当务之急，据了解，社科院金融所房地产金融研究中心在着手房产基金可行性立法。其立法趋向有哪些呢？
聂梅生认为，采用公司、信托制的房地产基金，将采用私募形式，因受《公司法》和《信托法》的限制，其投资者数量将分别不超过50人和200份。目前该限制之所以成为瓶颈，主要因为很少有相应的基金管理公司能以优良的业绩获得机构投资者欢迎，考虑到目前大量的资金找不到出路，事实上真正阻碍基金发展的正是基金的业绩表现。理论上，因为收购的是非上市公司的股权，公募难度较大，私募形式更为合适。
她指出，《产业投资基金法》能否出台及何时出台值得商榷。房地产投资基金在很长一段时间内，主要会以投资公司的形式出现。未来，政府可能会出台《创业投资基金法》，对业界关心的资金募集和退出机制进行规范。
目前探讨房地产投资基金的意义已经不再重要，成立这一基金几乎已经成为业界的共识，而且五六十年代美国的房地产基本上是由房地产投资基金带动起来的，现在房地产投资基金面临的最重要的问题是政策滞后。房地产投资基金是一个新生事物，没有自己的游戏规则，其立法的可行性基本上依据国内外基金的规范规模来设计自己的架构。
“借鸡生蛋”还等多久
房地产基金在国外运作很成熟，业内人士将在中国成立房地产基金的呼声戏称为借鸡生蛋。据了解，“产业投资基金”概念的起源，可以追溯到1993年—1995年间，当时一些海外注册的创业投资机构希望与内地有关机构设立在境外注册但投资到国内的创业投资基金，但当时国内的政策取向是学习日韩经验，通过实施“航空母舰战略”大力发展企业集团，增强国有大中型企业的竞争力。
聂梅生介绍，房地产基金国家的立法一直比较慎重，如果变成产业基金，有可能与其它基金混在一起。她认为，房地产基金在中国不需要什么特别的做法，像美国的“瑞此”，又叫房地产信托基金，而中国目前的“200份”等都已经具备雏形，如果把它继续完善（主要是在立法），游戏规则设立的好的话，也可以发展成为新的地产基金，其最终的出路就是与国际接轨。既然我国有证券基金，房地产基金也是可以做起来的。
明智的政策，是体现一个政府有限、有为行政的成熟度及其标准之一。在资本市场领域，国务院连续的两项政策出台，无论是其政策节奏、还是政策层次，都充分体现了某种从容不迫的市场理性把握程度。
“房地产基金立法已经成为势不可挡的必然趋势，什么时候能出台，只是时间问题，也许是一年，也许两年，都说不准。”聂梅生强调。
《市场报》 (2004年11月30日 第四版)
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