土地政策加速房价之变 房价下跌不一定是好事

　　2004年，中国经济正处于全方位协调增长的转型时期。这一年，发生了许多重要的事件，诞生了一系列经济软着陆的漂亮数字，暴露了种种从高速增长到理性增长的现实问题。在这种宏观背景下，我们的行业、企业和企业家都发生了什么和做了些什么尤为值得关注。

　　由本报及英才杂志、凤凰卫视、中国管理宣传主流媒体联盟共同推选的2004年“双十”人物(十位聚人气企业家、十位具价值经理人)将于12月3日正式产生。在这里我们仅以这组 年终专稿表达对他们在“转型经济下的变革管理”的一种关注。

　　2004年对北京楼市而言是不平凡的一年。先是年初开始的宏观调控，紧接着“8.31大限”，“大限”的余波还未平，10月又传来了央行9年以来首度“加息”的消息……而伴随着这些令开发商揪心，令买房人恐慌的新规定的出台，北京楼市的游戏规则因此也开始新写，新楼盘的供应开始明显减少，北京的房子开始好卖了，买房人开始担心买不到房子了……而所有这些最后都落到了一个焦点上，那就是：2004年，北京的房价在上涨！

　　购房人抢着买房房价眼见着上涨

　　与以往平均每天出2个新盘的北京楼市相比，今年因为土地政策的变化、开发商贷款门槛的提升，北京的新盘供应骤减！记者从市建委商品房预售登记部门查到，截止到10月，真正的新盘不到80个。供应减少，需求却因宏观调控、加息预期等的“引导”而“爆发”，于是反映在楼市上，便是一片热闹和沉重。

　　一位姓史的购房人对记者讲述的一番话代表了很多购房人的感受：今年5月当学院路农业大学附近一个楼盘推出时，6000多元/平方米的房价让他觉得“不值得”一买，等到了11月份，他再次到楼市上转转准备买房的时候，发现学院路以及周边区域，所有的房子都已经涨到7000多元/平方米以上了，现在他的心里一团糟，买的话不甘心，不买的话担心房价还要上涨，每天就在买与不买之间犹豫。

　　对于2004年北京楼市的这种热闹与沉重，记者也曾听过另外的一种声音：炒作，有人做托，开发商自己做局。但无论是记者的调查还是北京市房屋交易管理部门透露的数据都显示：很多楼盘已经基本没有什么房子可卖了，有的楼盘不仅卖完了去年“库存”的户型或朝向不太好的一批房子，今年新推出的房子也基本销售一空。北京市统计局最新统计数字也显示：1-9月北京市累计销售各类商品房1130.5万平方米，而从往年的数据看，北京的销售量一年最多不会突破1200万平方米。

　　三把“双刃”利剑

　　三把“双刃剑”让北京楼市承受2004年的“痛”与“乐”。

　　分析北京楼市2004年的热闹和沉重，和悬在2004年北京楼市头上的三把双刃利剑分不开。正是“8.31大限”、宏观调控、央行加息这三把“利剑”让2004年的北京楼市承受了“痛”和“快乐”。

　　●土地之剑：

　　2003年开始在北京乃至全国掀起的“土地革命”进入2004年后开始更为激烈。

　　3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，业内简称“71号令”，随后对北京楼市产生“刻骨”影响的“8.31大限”出台，根据要求，各省市在2004年8月31日之前将历史遗留问题加以界定并处理完毕。一个月后，即4月30日，农用地暂停受理审批的通知又出台了。几道“令”可以说使北京的新盘供应出现了实际意义上的“暂停”。

　　而与之同时，不能不提的事是，在北京市土地交易中心进行的土地招标和拍卖、挂牌开始热闹起来，越来越多的民营开发商和外地进京的开发商开始把“找地”的眼光投向这里，而这个变化带来的结果正如老百姓担心的那样，土地公开招标带来的是地价的上涨，9月29日的一轮土地竞价可见一斑：9月29日下午，市土地整理储备中心挂牌出让了5宗地，有3宗地是现场竞价。其中，海淀区西二旗居住区二期用地经过118轮现场竞价，最终由北京归谷园有限责任公司以117500万元竞得，高出起始价23495.26万元。

　　●宏观调控之剑：

　　在经历土地变革带来的痛的同时，2004年上半年，北京楼市和中国房地产市场一起经历了宏观调控最严厉的“春天”：延续去年的121号文，上半年，一系列调控宏观经济的文件出台：

　　4月25日起，央行要求将金融机构存款准备金率普遍提高了0.5个百分点，以防止货币信贷总量过快增长；4月27日，国务院下发通知，决定适当提高钢铁、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，房地产开发(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%以上。

　　●央行加息之剑：

　　10月29日，在经历着土地变革、金融政策调整之痛的北京楼市又迎来了一个新的考验：长久以来关于央行加息与否的争论终于可以打上一个句号了。中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率。

　　按照这次调整利率，个人住房公积金贷款5年以上的利率由4.05%调整到4.23%，上调0.18个百分点；自营性个人住房贷款5年以上的利率由5.04%上调到5.31%，上调0.27个百分点。

　　在买房人还没有计算清楚加息将给购房增加多少支出时，舆论界发出了这样的声音：利率上调0.27个百分点，其实对于市场的实际影响并不大，但是对房地产投资者的心理影响要远远大于其实际影响；现在央行加息正在发出一个明确的信号，表明要对投资过旺的地产行业进行市场调节，而且逐步加息的手段显然要比宏观调控来得更有力度。很多经济学家同时也预测：这只是加息的开始，今后，中国将进入加息周期。更有经济学家提醒购房人：加息是中国经济点刹车的开始，今后中国经济发展的加速度将减缓，购房人购房一定要考虑未来自己的收入预期。

　　现阶段房价下跌不一定是好事

　　2004年北京的房子卖得快是众所周知的。2004年北京的房价在上涨是个不争的事实。1到9月，政府有关部门的统计显示，北京商品房的房价平均上涨了3%；而市场有关机构的统计却显示，北京商品房的房价平均上涨超过了7%。从单个楼盘或开发公司开发的楼盘也能看出这一趋势：首创置业的项目在1到10月平均上涨了1000多元/平方米。

　　开发商的刚性成本在涨：包括地价、财务成本及水泥钢材等建材。开发商刚性成本的见涨还表现在一个方面：那就是土地政策变化带来的开发模式的变化。不止一位北京的开发商在接受记者的采访时表明，以后土地难拿了，拿地的代价高了，每块地大家都会珍惜，一改过去靠开发速度、多开发楼盘实现利润的做法，变成把它做好做精，让土地利润最大化。这种开发思路的变化也带来了成本的提高，房价的提高。

　　而在这一轮房价上涨之中，应该引起关注的是：建设部回击“泡沫说”的报告中提出现阶段房价下跌不一定就是好事：房价的平稳变化只是一种理想状态，现实是房价在发展过程中必然有涨有跌、有起有落。目前我国城镇已有72%以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的“住房资产负债”，甚至导致所谓“理性违约”，反而产生新的金融风险。因此，对是否降低房价，要审慎地考虑广大居民的利益，不能认为只要降房价就是好事。

　　在采访中，业内人士认为，北京楼市2004年的产销两旺是建立在真正的需求之上的。虽然房价是由供需决定，但对北京这样一个还在市场化过程中的房地产市场而言，地价的上涨，土地的有效供应速度等都会影响房价的起落。因此，要使北京房价合理，政府还要做的是做好远中近期的供地计划。