12月初，由美国捷得国际建筑师事务所设计的“上海百联西郊购物中心”将正式开业。项目总建筑面积120万平方英尺，位于以接待政要而著名的西郊国宾馆附近。这也是百联集团大力打造百联旗号ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的重要一步。

    就在9月底，南京路上另一高档ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ、毗邻静安寺的“久光百货”开业，掀起了上海南京西路新一轮“高档、高雅”定位调整的高潮，也 带动该地区租金一路走高。据中瑞资料统计，一年前，南京西路商铺平均租金还只有每平方米每天4.3～5美元，如今梅陇镇广场的平均租金已到每平方米每天6～7美元。

    上海社科院商业研究中心主任朱连庆指出，上海正处于商业发展的第三轮高潮。这股高潮是商业地产投资的第三轮高潮带动起来的。

    三轮商业地产投资潮

    据朱连庆介绍，第一轮是在上世纪90年代初期，也就是从1992年开始，这时候是一个标志性、大规模的商业设施开始建设，当时，南京路十大商厦开始改扩建，新世界(资讯 行情 论坛)改建，是这一轮代表，然后各个街区都大兴土木进行商业设施建设。

    第二轮则是在90年代的中期，主要是超市、大卖场建设，从家乐福曲阳超市开始，然后是麦德隆、欧尚、易初莲花等到处开花，这个浪潮一直持续到上世纪末，现在还有不少地方还在开。第三轮，也就是进入新世纪，尤其是从2002年、2003年，以购物中心业态建设为主。还有第四波，可能是以世博会为主的，会展业、商业城(资讯 行情 论坛)等等。现在，正处于第三轮商业地产建设高峰期。据统计，上海已经有近20个购物中心，还有很多正在建设之中。随着上海商业发展的更新换代，很多房地产开发商开始进入商业地产领域，证大集团就是其中代表企业，在浦东联洋社区内建造了证大·大拇指广场。董事长戴志康对记者说：“浦东土地是稀缺的，一定会升值，全部土地建成住宅，就无法获得土地升值的好处。所以，证大将一部分土地用于建设商业地产项目。”除此之外，仲盛集团、上实集团也纷纷染指商业地产。

    值得注意的是，作为老牌著名商业企业的百联集团，也开始从商业大步踏入地产领域，建设ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ。年初，百联集团购物中心事业部总经理黄真诚对外宣布，未来三年，旗下购物中心门店数要达到35个以上，总营业面积达到80万平方米以上，销售规模达到100亿元。同时透露，明年起其全国各地新开的购物中心将统一名称，均为百联购物中心。除百联西郊购物中心将开业外，还有五个大型购物中心在建。

    对于这一波的建设热潮，朱连庆说：“购物中心的建设节奏越来越快，直接结果是，短期内集中推出的时间太集中，市场难以消化。从形态布局上，现在的商业地产还是集中在热闹商圈，城乡结合部或者新型的居住区相对而言还是不足。”

    产权商铺成功者仅三成投资风险须警惕

    豫园商圈一个烂尾7年的商业项目，经过重新包装，变身为上海房地产市场的新铺王——“百酷流行广场”。开发商接盘后，保留黄金铺位，分割销售是地下一层和二层近500个铺位，其中地下层销售均价达8万元／平方米，二层近期推出售价将超过9万元／平方米。豫园商圈有着成熟的商业氛围和鼎盛的人气，所以开发商夏汶机构可以卖出高价。夏汶机构董事总经理荀蔚对记者说：“9月推出的百酷流行广场地下一层商铺，一上市就受到投资者的追捧，100多套商铺10天内销售一空，并创下了8万元／平方米的成交高价。”

    但是，目前推出的大多数商铺项目，并没有成熟的商业氛围，人气也不足。记者在中福城商业街看到，漂亮的商业街行人稀少，店主们也是用懒洋洋的目光看经过门前的客人。

    上海方方工作室主任胡宗亘对记者说：“商铺热起来是非理性的，商铺投资是通过租金收益获得回报，很多商铺的投资品种没有价值。这是个大问题。”商铺投资者获得的租金，是通过租户经营盈利才能获得的。商铺的售价在上涨，租户的收益不见得涨，所以租金价格不见得涨，因此，投资风险非常大。

    香港司培思商业地产经营管理服务机构创办人、集团主席司徒文聪对记者说：“目前商业地产市场的火爆只是商业地产销售的火爆，而不是商业地产成功运作的真实表现。持久经营才是商业地产成功之根本。”

    事实上，很多购买了商业物业的投资者并没有做到持久经营。不久前，金丰易居对近年卖掉的商业房地产业态和经营状况做了一次大调研。近年，金丰易居共卖掉项目有86个，总的面积92万平方米左右。其中商场类项目39％，社区型商业32％，写字楼商业17％，还有商业街有7％，购物中心有5％。用途当中最大是零售业，占61.8％，餐饮有17.8％，另外服务业11％，娱乐业7％，剩下金融和旅游等等都是1％。

    但是，经营状况却令人吃惊。金丰易居副总裁丁祖昱说：“这些项目，55％左右已经开始经营。经营状况好的是27％，一般性的在51％，差的有21％。”也就是说，经营状况好的不到三成！

    记者在采访中发现，由于一些社区商铺销售困难，开发商准备整体出让，整体卖给香港人经营管理。

    尽管目前商铺投资风险较高。但是，就长期而言，中国商业地产投资仍然具有良好前景。丁祖昱指出：“香港的十大开发商，平均每年的收入70％是来自于经营的，30％是来自于销售的收入。经营收入就是拥有的物业，办公楼、商业大厦等。内地开发商当中，招商地产(资讯 行情 论坛)比例最高，是25％多一点。这是一个非常有意思的数据，说明做商业房地产，内地开发商还不足，也很有前景。”