开发商把卖出去的商铺视作“泼出去的水”的意识、商铺产权分割零散后造成管理难统一的现实——如此种种，造成了北京诸多商业地产项目的困境，让他们在运营考验面前纷纷落败。

    北京第5大道不远的拐角处，面对问路的记者，一位正下班回家的附近居民十分不解地说：“去那儿干吗？那么贵！”稍顿片刻，又抛出一句“还没什么东西” 。这个简短的片断，用最凝练的方式道出了第5大道的尴尬。

    其实这并不只是“著名”商业项目第5大道一家的尴尬，据相关人士介绍，现在北京各个城区可以说多处都有这样的商铺。“卖出去的商铺泼出去的水”，前期宣传力度很大，但是分割出售之后就没人管了，以至于开业后处境极为被动，大量购买小铺位的投资客们期待的巨额回报根本无从谈起。然而这还不是问题的全部，业内人士分析，导致这类失败的一个直接原因就是分割出售把商铺卖散了，各个小业主都有权经营自己的零散铺位，整个商铺难以通过统一管理培育出一个鲜明的特色，没有给顾客前来购物的理由。而当前的商业地产开发大多选择的是分割销售方式，清华九略管理咨询公司董事长贡玉春告诉记者，现在地产商的资金链压力越来越大，而商业地产开发的资金流要远大于住宅和写字楼的开发，对地产商来说最核心的就是尽快回笼资金，分割出售这一形式在回笼资金上无疑是最具诱惑力的。资金压力让开发商对分割出售欲罢不能是现在商业地产开发的一处“硬伤”。

    分割出售改良版回天无望

    是不是分割出售一定会破坏商铺的整体运营呢？并不一定，有的商铺已经注意到保持整体运营的重要性，在分割出售的基础上做了许多改良。第5大道南面不远处号称全国首家“体验式”主题卖场的“巨库”就做了这种尝试。

    “巨库”共有一千个小铺位分割出售，今年4月份开业。记者采访了一位正要出售自己铺位的王先生，王先生称他买下“巨库”一处产权后并没有参与经营，因为根据买铺时的协议，买到产权的铺位要给开发商返包两年，这两年的经营应该由物业统一招商，付给他们这些业主租金就行了，向他这样的业主占了三分之二，两年以后业主们既可以自己经营也可以继续由物业统一运营，但王先生要把铺位卖掉无疑是对前景不看好。另据这里的工作人员介绍，现在也就上下班时还有点人流，非常惨淡了。

    按说“巨库”的经营者已经注意到了分割出售的负面影响，但还是难挽危局，这是一个值得注意的现象。不久前，“巨库”市场的商户代表与发展商首创资产管理有限公司进行了谈判，提出改变商场布局、更换管理方、增强有效广告宣传等等要求。据说，“巨库”也就销售的时候广告打得比较多，开业后宣传和管理仍然是很不到位。如果明年还是现在这样的经营状况，现在预计有五百多个小业主不满的情绪可能会集中爆发，会向相关部门投诉发展商。连“巨库”发展商总经理近期都向公众承认，“巨库”运作比较失败。

    “分割”热情缘于“先天不足”

    中国房地产业协会经济合作委员会常务秘书长陈运高提出，分割销售商业地产有入股的味道，房子拆成一小块一小块，然后再委托别人去经营，类似一种变相入股，一个人买这些铺面没这么多钱，但几平方米买到手是可以的，完了以后大家再委托物业公司共同经营，这是这种模式的理想状态。

    但贡玉春认为分割销售这种方式有“先天不足”，贡玉春分析道，只要开发商的房子卖出去了就不会再有很强的利益驱动去管商业后期的经营，因为开发商的主要盈利点放在了销售上，每个平方米四五万的高价已经是其最大的盈利点，分割出售的利润要大大高于以后租金的利润，项目在前期的宣传投入铺天盖地，而一旦卖出去之后进入开业经营的后期，却连广告费应该谁出都没人管了。只要卖出去了，就不再往里投钱了，“卖出去的商铺泼出去的水”。现在虽然在分割销售基础上做的一定的改良，“我判断它也是为了销售的目的”。

    贡玉春认为，从国际上来看分割销售这种模式没有多大的利润，原因一个是分割销售实现不了整体的规模效益，户型也由于产权的分割必然相应的变为“一家一户”的模式，另外，消费者会对分割经营的信誉产生怀疑，经营者在房产上投资过大的话，用于商业上的资金流往往会产生问题，档次上会受到质疑。所以，对于商业地产来讲一家一户的分割销售应该是个辅助模式，而不应成为主流。在北京中低端的人群有中低端的去处，像官园批发市场；高端的人群有高端的去处，像东方广场、国贸中心的大厅这样的品牌店，分割销售导致的这种不高不低的形式夹在中间很不好做，就相当于一个大众商场，实际上这几年北京有许多大众商场都撑不下去了，对小业主来说风险比较大。

    香港著名物业代理公司美联物业的北京总行副总经理张丹彤也对记者表示，现在很多商业地产开发商，目标首先是把商铺销售完毕回笼资金，其他的事情以后一步一步的再说。然而售价炒得那么高，在开业后小业主如果要追求回报率在租金设定上就会出现困难，概念的炒作往往脱离当地的实际情况，高租金只会使二、三级市场崩溃，回报无从谈起。但现在开发商资金链的考验非常大，能够不急于收回资金而着眼于中长期经营的开发商既要有资金实力又要有良好的意识。

    只租不售方为正道

    张丹彤表示，一般来讲开发商自己持有商业地产的产权是最好的，因为牵扯到一个商业管理，长期拥有是比较稳妥的。在商业地产比较成熟的香港，商场虽然很多但大都有新鲜感，差异化非常明显，北京就不一样了，除了场地的租金不一样引起的价格差别，大多数商场的东西都差不多，北京最应该打出差异化这张牌了，但是这需要一个有效的统一管理。即使开发商急于回笼部分资金，采取租售结合的话也千万不可把商业地产拆得太散，毕竟业主人数越多越麻烦，管理会非常痛苦，而划出一个区域卖给个别大的商业公司的方式问题就不会很大了。另外现在有一些商业项目在前期就已经替他们把租户找好了，这样未来租户的需要及时反馈到前期的运作中，可以有效的消减风险。

    贡玉春提出人们要突破一个认识误区，不应把投资热点只放在购买产权上，“以租为主也是很有投资热点的”，特别是对一个商业项目的长期利益来讲，最好还是以租为主。贡玉春举了北京居然之家的例子，因为采取以租为主的形式，没有大量分割销售，居然之家这个公司有非常大的积极性来把项目炒热，最后投资方租他的商铺也有利可图，贡有一个客户三年前6万元租了一个15平方米铺面，现在铺面租金已经翻了四倍到五倍，别人再从他手里接过来要20万到30万元才行，虽然没有销售产权，但这个回报也是相当可观的。商业地产还是应该着眼于中长期的盈利，“我相信第5大道和巨库如果是以租为主的模式，开发商会继续投资，这个地段终归会做熟的”。