“1万多元一平方米的房，一买就是四五套，而且不按揭！”上海市中心某楼盘售楼处售楼人员言语里充满惊异。“这些买房人大都是海外资金的代理人。”一位售楼人员告诉记者。

    海外资金介入上海地产不是新闻，但近来大量进入上海狂扫高档楼盘，来势汹汹令行业内外瞠目。

    有消息说，加息后，有10多亿美元海外资金涌入上海楼市。中房指数首席分析师陈晟分析：“海外热钱是嗅到了人民币升值气息，想在楼市中捞一把。”

    热钱扫楼虽然暂时未累及国内银行体系，但其投机嗜利本性蕴涵着更大风险：一旦热钱大举退潮，高热的上海高档楼盘崩盘，必然会殃及整个地产市场甚至整体经济。

    危机一旦发生，谁将为不可估量的代价买单——投资者？市场？政府？

    价高量缩：谁在搅动上海地产

    上海房价“节节高涨”，已经引起各方瞩目。

    北外滩中心区域楼盘白金府邸，7月开盘时均价为每平方米1.8万元，当时销售极为困难；然而近来形势突变，销售开始顺利，房价一路上涨，现在最高价已达每平方米2.7万元，售楼人员称：“上月每天只能卖七八套房子，现在每天能卖20多套。”徐汇区的东方曼哈顿20多套尾盘，一个月内被一扫而光。

    据上海方面统计，自2002年来，上海房价每年涨幅在20％左右，三年翻了一番。2003年全市均价为每平方米5881元，位居全国第一；今年，据最近几个月数据统计，均价至少超过每平方米7000元。

    11月20日，上海网上交易公示显示，当天交易均价已达到每平方米10220元，上海房价再创新高。但是数据显示，整个市场交易量实际在下降。上海房产之窗新房监测系统显示，当周全市成交量仅为71.7万平方米，比加息前整整下挫了35％。很明显，上海楼市交易量主要是在市中心的高档楼盘，相对高档楼盘，普通楼盘购买并不活跃，因此出现价高量少的现象。

    在上海楼市需求中，一般认为有三部分，一部分是本地需求，其中包括诸如动拆迁等刚性需求和改善性需求；第二部分，是外地、外境来沪工作需要购房者，这两部分需求，一般认为是比较真实的；还有一部分是投资购房，主体是外地和境外投资者。

    外地投资者以温州炒房团为代表，是前一阶段炒房主力——他们认为上海房价过低，有上升空间，投资的也主要是每平方米1万元以下的楼盘。然而，最近出现的购房热潮，却有着完全不同的特征。这一波炒房者主要是境外机构炒房，准确地说是投机者，他们进入上海楼市，不完全依据房地产市场价值本身，更多的是对人民币升值的预期。

    从市场看，外资投资的主力楼盘大都是200万～500万元一套的高档楼盘，这部分楼盘一般位于市中心。由于上海中心城区供应楼盘越来越少，总价200万～500万元对海外购房者来说也不贵，所以这部分楼盘成为这轮海外资金投资的首选。

    汇率放大镜：上海地产价值高增长？

    对人民币的升值预期已经持续一年左右，这次海外资金大举进入，除了近来又一波升值声浪，央行加息是重要诱因。

    麦格理管理咨询上海有限公司总经理章利华的看法代表了一部分海外资金的心态：“加息是海外基金希望看到的，这印证了海外对中国经济形势的判断。这次加息，取消了贷款利率上限，大部分利率开始可以自由浮动。我相信，这是最终迈向浮动汇率、人民币走向升值整个环节中的重要一步。尽管这个时间表目前看不出来，可以相信，这次加息是一个起点。”基强联行董事总经理陈基强更直言预测：“我们外资坚信人民币会在12个月内升值，升幅估计为8％～10％。”陈晟对记者分析：“人民币升值，外资坐拥人民币升值的好处。如果人民币不升值，政府一定会加大基础设施建设，这样又会拉动房价上涨。总之，这些外资投机者总是赚钱的。”

    他对记者分析：“上海的房价对上海本地人来说是很高，但是相对对海外投资者，上海没有高房价，只有房价的高增长。相比香港、东京、纽约等城市，上海房价并不高。在纽约，房价翻一番也许要15到20年；但是上海只要三年，这实在很快。”

    对于海外投资者来说，考察上海房价，汇率是重要因素。2001年来美元持续走弱，以欧元为例，从2001年最低点欧元兑美元0.827∶1,到今年11月24日已经升至1.30∶1,涨幅高达57％。总体上看，从2001年来，世界主要货币兑美元都上涨了30％～50％。

    但是，由于人民币采取的紧盯美元的固定汇率政策，一直以来对美元比价波动极小，这也意味着从2001年来，人民币对除美元外的世界几种主要货币一直在下跌。

    所以，以美元计，上海的房价在上涨；但是，以欧元等其他货币计，上海房价上涨幅度就大打折扣，依然处于低房价水平——也因此，欧洲基金在上海表现极为活跃：荷兰的ＩＮＧ在上海有好几个地产投资项目，瑞安地产的股东也是欧洲最大的基金公司之一。

    除此之外，上海发达的二手房市场也是海外资金敢于大举介入的重要因素。复旦大学房地产研究中主任华伟对记者分析：“上海楼市的重要特点就是新房、二手房市场均很发达。房子既是消费品，又是投资品。投资者购房后可以顺利地在二手房市场转让出去。”谁为风险来买单？

    对海外资金此轮热炒上海地产，陈晟忧心忡忡：“这部分需求是不真实的。这些热钱逐利而来，肯定会快进快出。快进时房价上涨，显示一片繁荣，快出后肯定会导致房价快速下跌，这对上海房地产市场健康发展肯定是不利的。”

    可以预见，如果未来人民币升值后，海外资金必将获利撤出，市场需求萎缩，价格下跌。如果上海楼市有泡沫，泡沫一定从这里——高档楼盘开始破裂。可以对照的经验是，1997年香港楼市崩盘，跌得最厉害的就是豪宅市场，最高跌幅达65％。高档楼盘狂跌，必定会波及一般楼盘，并拖累整个楼市下跌，最后崩盘。而热钱撤退后，楼市整体下跌甚至崩盘的代价，只能由上海自己消化。

    对于可能出现的风险，据悉上海市政府也正在研究、寻求对策的过程中。据初步消息，政府将采取措施，确保中低价房房价稳定。并努力增加这部分购房需求，可能会放宽去年开始趋严的户口政策，增加住房购买力。

    背景资料房地产调控的12道金牌

    2003年6月，央行121号文件发出首个“紧缩信号”。

    2003年8月，国土资源部等五部委督查组对31个省份展开用地大检查。

    2004年1月，北京市《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》4号令出台，使北京相当数量的房地产开发项目被迫进入土地交易市场进行公开招、拍、挂。

    2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开发经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，提出“8·31”为办理协议出让土地的最后期限。

    2004年4月，根据国务院通知，商业银行将房地产开发投资项目的资本金比例由20％提高到35％以上。

    2004年4月，国务院办公厅《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，规定半年内暂停农用地转为非农建设用地。

    2004年6月，国务院办公厅针对城市拆迁中存在的盲目扩大拆迁规模、拆迁补偿款安置措施不落实等突出问题出台《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》。

    2004年7月，银监会整顿房地产信托。

    2004年8月，北京、上海等一些房地产热点城市商业银行普遍提高了个人房贷门槛。

    2004年9月，银监会出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定，个人住房贷款月支出与收入比应控制在50％以下；商业银行四证未全（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程规划许可证）项目不得发放任何形式的贷款。

    2004年10月月29日，央行升息。

    2004年11月，国土资源部10余个土地配套管理措施陆续推出。

    相关报道银行踌躇房地产金融政策调控亟待细化

    经历了一年疾风暴雨式的政策调控，房地产价格仍在攀升，房地产政策再次面临考验。

    10月29日央行加息，一度被业内人士看做是政府进一步紧缩房地产信贷的信号。但是实际情况并非如此。

    据记者了解，上海某房地产集团公司上星期从银行拿到一笔1.5亿元的贷款，这是加息后该公司拿到的第一笔贷款，值得注意的是，这笔贷款利率在目前标准上还下浮了一些。

    房地产贷款亦松亦紧

    作为房地产金融重要支柱的银行信贷，此时的步伐并不像年初宏观调控初始那般一致。

    11月21日，中国农业银行杨明生行长就农行全国分行行长会议上提出，临近年终岁末工作，农行在继续贯彻落实国家宏观调控政策的前提下，要加大信贷结构调整力度，适当加快贷款投放进度。他特别提出，要加大个人住房贷款等低风险贷款的投放。

    而建行方面则表示，房地产金融业务是调控的重点，建行已经实施了个人住房贷款资产质量定期通报制度。同时，还将部分投资过热的行业或信用风险偏高的行业绝大多数信贷业务审批权上收到总行或一级分行，确保了宏观调控措施在全行得到迅速、有效的落实。

    就在最近，北京银行业协会公布了一份京城房贷、车贷失信者统计资料。这个系统将由16家中资银行共享，失信者首先会受到“欠债不还，再借太难”的待遇，另外各家银行还会出台一些措施对他们进行处罚。

    研究人士指出，时值年末，商业银行在房贷政策上的步调不一，主要因为年底这段时间内，部分银行需要在确保实现财务计划和保证资产质量的基础上，适当加快贷款投放，以避免出现年末贷款少增或不增，次年一季度贷款集中投放的不均衡现象。

    中国人民大学土地教研室主任张占录认为：目前，房地产信贷对于银行来说仍是有利可图的业务，不会总是紧缩，到一定时候还是要放松，银行不可能也不应该放弃房地产信贷这块“肥肉”。

    地产政策不宜多出

    针对依然高温的房地产市场，“今后还会出台一些跟房地产有关的调控政策，但是不会太紧。”张占录表示。

    不过张占录认为，基于房地产政策一般都有1～2年的时滞，因此，与其出台新政策，还不如细化已出台的调控措施。

    张分析，现在已经出台的政策都只控制了房地产的供给，而没有解决房地产的需求。从我国的实际情况看，房地产需求主要来自四个方面：真实需求，即个人贷款买房；政府推动性需求，如政府进行城乡改造产生的移民住房需求等；投资性需求，目前我国居民储蓄一直处于负利率，导致资金流入到房地产等保值型投资项目中来；国际因素，由于国际预期人民币升值，一些资金都纷纷流入我国的房地产业。

    以上四种需求随时都在发生变化，这就要求政策要有灵活性和针对性。“比如，政府在限制土地供应的时候会对消费者心理产生影响，甚至会造成抢购这种适得其反的结果，而放开也不能简单靠发个文件。”张占录建议，政府要加大对于恶性炒作行为的打击力度，可以实行新房转让的高收费，来抑制炒房，同时对于二手房转让要低收费，保证普通老百姓的购房需求。