最近，“领汇”基金即将招股，香港股市对此反应异常热烈，市场中的“大鱼”、“小虾”个个摩拳擦掌，甚至有人建议全家认购。这想必是继盈富基金（2800）、地铁公司（0066）等大型公用股公开招股之后，最受市民欢迎的一个投资品种。

    内容究竟是什么？

    也许很多投资者对“领汇”并不是很了解，笔者不妨先给读者作个介绍。首先，严格意义上说，它是一个基金，具体属于“房地产投资信托基金”，英文名“LINK REIT”，简称为“领汇”。上市资产主要是房委会旗下的物业，包括151个房委会旗下商场，总楼面面积1876万平方尺，当中包括小西湾、柴湾、将军澳厚德、屯门良景及马鞍山恒安等；178个停车场，共约7.9万个车位。这部分资产的市场占有率分别为9.2%和13%。

    “领汇”此次上市的目的，除了将“政府资产私有化、提高营运效率”之外，也是给一群有心投资房地产及物业的人士提供一个回报相对稳定的投资渠道。因为对于那些喜欢买楼收租的人士来说，虽然能获得定期的收入，但也有很多麻烦，比方说欠租，拒缴租金；物业折旧需要维修；急需资金却未必能及时套现。还有，最重要的是投资物业金额不菲。

    而投资“领汇”就可以省去这些麻烦，它在市场上集资之后，将聘请专业的基金经理营运各类型地产项目。基金经理可根据地产市道的变化，决定买入或沽出手中的物业资产，或者对一些物业进行装修、推广或宣传，目的都是提高效率，增加盈利。并且，一些知名的物业管理公司具体负责各物业的日常运作。另外，其没有控制性股东，最终的权利属于单位持有人。如果基金经理运作表现不尽人意，单位持有人有权更换基金经理。市场上也有人认为它是股票，主要是它在联交所挂牌上市，买卖方式跟股票一样。

    最大卖点何在？

    派息高，是它最大的卖点。它会将大部分税后利润，以股息的形式定期分派给基金持有人。香港证监会规定股息派发比率为90%，房委会更承诺会把100%可分派利润给予投资者，具体一点就是假如它以资产净值价格上市，未来两年的息率可高达6-7%。我们可以拿港股市场中派息较高且稳定的蓝筹股及同业地产、收租股与其相比较。

    首先，高息股的派息率可能不敌“领汇”。目前，恒指成分股中派息较高的要算汇丰（0005）、恒生（0011）、中电（0002）、港灯（0006）等几只大型蓝筹股，当中拔得头筹的属恒生银行，其息率达到4.56%，派息比率为98.20%，可以跟“领汇”匹敌。而其他几只股份的息率均不及“领汇”的一半。

    其次，“领汇”派息比收租股稳定。买地产收租股，虽然同样会受地产市道好坏的影响，但大部分地产收租息率并不高，如九仓（0004）、鹰君（0041）、恒基发展（0097）等，即使派息最高的希慎（0014）也只有2.57%，派息比率为69.52%。况且，上市公司需从自身的发展角度投资其他领域，不可能把全部盈利拿来分派。而“领汇”则不同，它的收入来源相对较为集中，不会像地产公司那样，可能会把一部分盈利投入非地产收入的投资工具上。当然，管理层也会留下一些利润用来收购资产或抵消本身物业的折旧，但证监会已规定其负债不得超过其总资产的35%。从这一点也可以看出，“领汇”重视的是股息收益，而不是物业增值。

    借机提高营运效率

    实际上，这次房委会分拆旗下的商场和停车场上市，并向外聘请管理团队来负责经营，我们可以把它看作是“政府资产变相私有化”，也就是政府有意把它推向市场，由市场来检验它的效用及评估价值，从而提高政府管理公用资产的透明度与效率。

    而且，此次房委会聘请的高层管理团队都是具有相当经验的人士担任，如今年4月，宣布聘请的行政总裁苏庆和是前房屋协会执行总干事，而另一位较为市场人士熟悉的财务总监李鸿钧，是恒隆地产的前执行董事，拥有多年管理商场的经验。除高层之外，“领汇”已有的90名员工中，有超过一半来自原来的房屋署职员，都是当时提前退休后，又以正当途径应聘而来，其余大部分都是拥有管理私人商场或熟悉物业管理的人士，这样有助于保持营运的连贯性，并且注入了新鲜的血液。

    另外，管理模式上也有新变化。最突出的一点是公司高层将房委会的商场分成八大区域，每个区由一名经理管辖，然后向总经理汇报，并引入私人公司的管理模式，例如评分及花红制度等，并仿效其他商场，建立主题商场及展览馆，以及引入知名商号，达到连锁效应。

    颇似高息债券

    由于“领汇”拥有政府性质，对投资者来说，感觉有点像买政府债券。所以上市之后，不管经营好与坏，起码能给投资者一种安全感，这一点跟上市公司有所不同。正如一些市场人士所言，“就算领汇的经营完全没有改善，仍然会是一只高息债券”。因此，单是这个卖点就足以吸引当地富豪和全港市民引颈以待。

    当然，每种投资品种均存在风险。虽然“领汇”跟债券不同，受市场息率影响不大，但它跟整体租赁市场的气氛有直接联系。如果租赁市场不景气，租赁率下跌或租金水平下降，其收入也将减少，从而影响派息及价格。同时，它的盈利增长在短期内很难体现。因为私有化后，需要调高租金价格或改变有关的租户组合，短期内会遇到很大阻力，盈利增长有限。另外，它不像债券有到期日。市场再不好，债券起码可以保本。但“领汇”不同，价格按市场供求状况波动，如股票一样会出现一定的差价。

    综上所述，笔者认为“领汇”认购会出现“供不应求”的现象。有实力的投资者不妨加大认购额度，此乃长线首选。