荩统计数据显示，2008年亦庄流动人口将接近30万，这势必会带动该区域商业地产的发展。实习记者周晓东摄
大型商业项目因难以保证足够的客流量，目前数量稀少；整体商业呈点状分布
亦庄作为北京惟一的一个国家级经济技术开发区，规划明确分为产业区、协作区和配套生活区，其商业地产的开发也完全按规划实施。
根据规划，亦庄的协作区主要是由政府开发，这里聚集了银行、邮政、酒店、写字楼等市政配套设施，真正用于商业开发的区域则集中在配套生活区内。但目前亦庄的商业配套却十分匮乏，业内预计，该区域真正的发展期将在三五年后，并提醒投资者，由于很难保证一定数量的客流量，所以该区域大型商业项目的投资风险较大。
现状：商业设施网点少、结构单一
总体供应量共计8万平方米左右，多为小门脸商业区据北京协成公司调查报告显示，亦庄商业目前尚处于起步阶段，市场潜力远未释放出来。亦庄经营性商业物业投入运营的目前只有3万平方米左右，已经推售的商业面积约4万平方米，总体供应量共计8万平方米左右。
目前亦庄只有一家规模约为2000平方米左右的华润超市，以及达美乐比萨、王者日盛咖啡等少量知名商户，远不能满足区域居民休闲、购物及商务等消费需求。
而境界的商业街至今还没有运营，上海沙龙一期近4.5万平方米的商业设施也要在年底或明年年初才开始运营。几经易手的ShoppingMall也迟迟不见动静。
总体来说，亦庄整体商业物业呈点状分布，商业设施网点少、结构单一、规模小，且多为中低档次。居民的日常社交和商务活动基本聚集在大雄城市花园的邻里中心。住宅产品中只有金地格林小镇等个别社区的商业服务设施已投入使用。
北京浩天基业房地产经纪有限公司策划总监裴明明表示，亦庄商业现状跟政府规划有一定关系，规划本身就没有设置太多的商业用地，ShoppingMall现已搁置，而大多数商业项目都自带商业配套，面积不大，只能形成社区小门脸式的商业区，难以成规模。
原因：消费习惯制约商业地产发展
多数亦庄居民习惯在城里购物据了解，亦庄一期配套生活区总规模约15万平方米，目前已开发了20余个项目。
今年各项目客户将陆续入住，再加上早先入住的大雄郁金香舍、一栋洋房等买房人，亦庄目前已形成了一座近8万人口的百万平方米大型高档生活区。但亦庄的居民多在城里上班，所以也习惯了在城里消费。
中原商业地产策划经理高宇翔称，亦庄之所以没有大型商业如家乐福、沃尔玛的进入，主要就缘于目前在亦庄的常住人口和固定消费人口太少。住在亦庄的人流动性太大，难以满足大型商用物业的客流量。
预测：三五年后有望迎来发展期
2008年，亦庄的常住与流动人口将达到四五十万，有望加大对商业配套的需求量有资料显示，2008年，亦庄流动人口将接近30万，将成为拥有40万至50万人口的综合性居住区。庞大的人口数量肯定带来惊人的商业需求，亦庄的商铺也因而会吸引更多的投资客。从市场销售情况看，亦庄各项目出售的商铺买家中，投资者都超过了50％以上。
业内预言亦庄商业地产要在3至5年后才能迎来大发展。高宇翔表示，一般聚集了15万-20万常住人口的地方就会出现大型超市。随着亦庄住宅区的发展，开发商对商业重视度的提高，以前99%的住宅体量会变成带有5%至10%的商业体量，社区商业也会越来越完备。高宇翔预计，5年后亦庄商业应该有大发展。政府也希望该区域商业项目的进驻能增进财政税收，只是目前的规划与商业市场的发展不太同步而已。
发展利好
产业支撑相关配套的建设
该区以发展产业为主，居住人群也日益多元化
经过几年的发展，亦庄住宅产品已出现多样化趋势，从低层公寓、叠拼HOUSE到小独栋到高档住宅，亦庄可谓应有尽有，这使得居住在这里的人群层次也日渐呈现多元化。居住人群的多元化为亦庄社区商业的发展提供了消费基础，适合更多商业形态在此出现。
北京市规划院顾问总工程师柯焕章表示，亦庄主要以发展产业为主，产业规模的扩大，要求相关配套设施也随之增加。目前亦庄的住宅区已具有一定规模，产业区的发展规模也在扩大，未来形成综合型产业区域后将带动亦庄整个商业的发展。易铺网CEO陈建明同时还表示，亦庄不排除成为北京副都市中心的可能，以吸引全北京人去消费。
投资分析
投资大型商业项目要慎重
中原商业地产策划经理高宇翔：满足基本生活配套需求的商业比较适合在亦庄经营，最好是200平方米左右的中档商店，购物环境雅致，产品具有差异性，这样的店铺投资风险较低。从商业类型上看，亦庄商业经营者对餐饮和日用杂货类商业物业需求量较大，而对娱乐商业物业需求量较小，这主要是因为亦庄娱乐市场的开放力度不够，需求还不集中。
目前在亦庄已运营的大型商业项目风险较大，因为不仅人流上难以保证，也很难改变亦庄居民的消费习惯。所以做大型主力店要非常慎重。
当前12％左右的投资回报难保障
易铺网CEO陈建明：虽然此前亦庄的商铺销售较火爆，但市场供应量仍不断变化。若市场供求关系真反过来，投资者和商家的回报也就无法达到预期的那么高。尤其是在目前很多信息都不明朗的情况下，我认为这里的商业地产发展空间可能比大家想象的小。亦庄商业要发展与商家的经营有很大关系，如果经营水平得不到保障，风险就更大，12％左右的投资回报很难保障。
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