|
从长期看，房地产市场还不至于有泡沫。20年后居民人均面积要达到35平方米，这样在目前基础上要增加10平方米。如按20%的城市家庭需要增加20平方米计算有效需求，总量大概为5.4亿平方米
今天会议的主题是“加息周期中的上海地产市场”。
这里实际有两个关键词汇，一个是宏观调控中的利率杠杆的使用，一个是宏观调控下的上海房地产市场的发展。
10月28日，央行宣布加息，很多人把这作为中央政府进一步加强宏观调控的信号，并认为人民币进入了利率上调的周期，今天我们提出“加息周期中的上海地产市场”，其实也蕴涵着接受了我国进入一个加息周期的观点。
我觉得这个观点需要一些思量。首先，这次加息，实际上是宏观调控方式的转换。我们可以回顾去年以来国家实施宏观调控的过程。从去年开始，我国的经济开始表露出过热的迹象。去年一季度，GDP增长9.9%，二季度受“非典”影响，是6.8%，三季度恢复到9.1%，这个高增长的背后是投资的过快增长。去年1—9月，也就是宏观调控刚开始的时候，我们的固定投资上涨30.2%，这是改革开放以来最高的。1992、1993年我国的经济增长曾达到百分之五十几，但若扣除1992年生产资料价格增长百分之二十几，那么当时的实际增长也不过百分之二十几。去年，固定资产投资的过快增长，引起了生产资料已经大幅上涨，已达5.6%，这表明总需求的扩张速度已经远大于总供给。当时人民银行已经看到了投资过热的趋势，所以发布了一个控制房地产增长的文件。现在回过头来看，这个报告是有道理的。这是因为，我们的房地产不仅包括住宅，而且包括了开发区的开发以工业区的产房。当时央行采取的措施主要就是提高存款准备金率，即从6%提高到7%，另外就是通过公开市场操作回笼货币，控制资金供应的总量。但这些措施都比较温和，于是便有了比较强硬的行政手段。最直接的就是严控土地审批，其次就是对个别行业实行严格产业政策。
实行宏观经济调控，其根本目的就是要防止经济过热而引起的大起大落。采取行政手段，短期的效果可能见效快，但振动也大。而这次的加息，实质是调控方式的转变，我想以后会更多地运用灯似的经济手段。这是我对这加息的理解。
第二个问题，是不是现在已进入加息期。所谓升息期限，就是以后将有一个不断加息的时期。我理解，加息只不过是调控总量的一个手段，其目的是为了平稳经济增长的速度。因此，是不是进入加息期，关键是看我们的经济增长是否平稳下来，也就是说看我们的这次调控能不能使经济着陆下来。现在加息还不到一个月时间，其效果还不能完全反映出来，从CPI的数据看，国家统计局的数据显示，10月份较9月下降0.9个百分点，主要是食品价格的下调。但是1-9月PPI的数字都在往上，只是幅度在下降，但平均每个月比上月多增0.5个百分点。所以，从趋势来看，我觉得还不是很乐观。因为现在的经济环境很开放。以美国为例，IT大发展的时候，经济也进入过热，但当时美国的CPI并不高，因为美国市场向海外市场开放，抑制了消费品价格的增长，但是生产资料价格增长很快，于是格林斯潘连续加息。而中国现在的市场开放度也很大，所以我们对市场的把握更难。现在钢材、水泥、有色金属投资在建量已很大，明年都将进入投产。因此从供给上看，明年价格上涨空间有限，另外加上土地管理的控制，投资需求得到了抑制。所以，我想未来一段时间国家经济可能进入一个稳定趋势，利率的变动应该不会很频繁。
第三个问题就是房地产的问题，这个问题分成两层，一个是价格的问题，另一个是房地产是否有泡沫。
前一个问题有很多因素，有供求关系、土地价格、原材料的问题，也还有买涨不买跌的问题。
至于第二个问题，从长期看，房地产市场还不至于有泡沫。现在，我国的城镇居民是4.9亿，按照2020年建成小康的目标，那么那时城市化水平将达到55%~60%。这样到时我国城镇居民将增加到8亿到8.5亿。这期间就会新增3.5亿左右城镇人口。2003年，我国城镇居民人均住房23.8平方米，按国外相应水平测算，20年后居民人均面积要达到35平方米，这样在目前基础上要增加10平方米。这是一个非常大的潜在需求，我国的房地产市场的前景是十分大的。如按20%的城市家庭需要增加20平方米计算有效需求，总量大概为5.4亿平方米。因此从长期看，房地产还不至于有泡沫。
现在的问题是居民购买力的问题，我们要考虑如何处理好与广大市民购买力的关系。昨天新华社报道上海过半市民无力购买房产。普通百姓的购房能力与高房价的问题，这是需要我们认真思考的问题。发展经济的根本目的是要改善人民的生活质量。如果房地产发展不能改善居民住房的话，那么我们的房地产发展可能就有点偏向。
另一个问题就是房产商如何改变目前单纯依赖银行贷款的问题，要设法拓宽融资渠道，包括发展房地产基金。
《国际金融报》 (2004年11月25日 第五版)
| 
