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区域商铺规模小档次低；有社区商铺租金年递增8
%「现状」
不少社区商铺正在升级中
“怡海花园社区内的商铺租金以每年8%的速度增长，最早的租金是30元/平方米·月，现在已达到60元/平方米·月，即使这样现在商铺还是供不应求。由于这些商铺是在2000年以前建设的，商业业态与现在的居民生活需求相比略有滞后，虽然以往也在局部调整过，但下一步，我们准备对社区内的商业业态及建筑进行全面升级。”怡海花园市场策划总监顾颜说。位于西南四环交界处的怡海花园是丰台区建筑面积达上百万平方米的大项目。小区自1996年开盘，至今已开发到第四期，社区商铺租金也翻了一番。
华凯花园位于丰台区六里桥附近，据其销售总监王正良介绍，前两年有限的商业配套主要是为了满足业主简单生活所需，如便利店、小餐馆、美容美发等，但是这两年随着开发观念的转变，社区的商业配套已经成为项目的卖点。据他介绍，目前华凯花园已经将风入松书店、网吧等引入社区，下一步还将与某文化机构合作开办一个400个座位的剧场。
尽管一直以来西南片成为北京市发展相对落后的区域，该区域商业配套也始终落后，但近年来随着这里早期开发的项目进入深度开发阶段，一批新的项目又纷纷入市，特别是有上百万平方米的大盘在该区域现身，这里的社区商业地产的开发不断升温。此前，社区商业配套滞后于业主生活需求的现状正在随着社区商业配套的不断升级而改善。
「调查」
目前区域商铺业态繁杂档次较低
近日，位于西南三环附近的项目万年花城就对该区域内的商业地产现状做了一份调查。调查显示，以万年花城为圆心，一公里为半径，画一个圈，在此范围内共有315家店铺。从面积上看，超过100平方米的铺面仅占到店铺总数的14.28％。从业态上来看，餐厅有43家，比重最大，其次是汽车服务店面。从经营状况来看，商家普遍反映不好，其中认为经营状况非常好或者是比较好的只有7.6％。对此，万年花城商业地产中心经理杨海龙总结说，西南地区现有的商业规模面积都比较小，商业的业态比较繁杂，档次也比较低。显然这些西南商业地产一直存在的问题为西南项目社区商业地产的兴起提供了舞台。
北京大学城市与环境学系教授胡兆量认为，西南地区发展的相对滞后成为其现在发展的优势，比如拆迁成本低，这也为商业地产的开发提供了空间，而社区商业地产发展的着眼点应该超乎一般的商业地产之上，应该用发展的眼光来规划该区域的社区商业地产。
「分析」
未来消费人群家庭年收入6万元以上
据万年花城对该区域内未来居住的业主调研显示，未来的居住人群以三口之家和两口之家为主，年龄结构主要集中在25岁到30岁之间，而且超过半数的家庭年收入在6万元以上，这与目前70％的受访者家庭年收入在6万元左右的现状有相当的差距。而在西南万年花城一个项目的建筑面积就将达200万平方米。这一调查说明将来西南地区并不缺乏消费人群来支撑社区商业地产的发展。
但社区商业地产也将面临与西南一些已有商圈的竞争。据万年花城商业地产中心经理杨海龙介绍，西南地区目前有六里桥、丽泽桥、玉泉营建材商圈，另外在西南四环欧尚和乐花梅兰等大型仓储超市也即将进入，可以看出该区域整体商业环境正在逐渐走向完善。
对此，世纪华夏投资有限公司总经理黄玺庆表示，开发商必须从实际出发，尊重商业的运营规律，不能为求新而求新。不仅要考虑开发商的投资战略，还要看商业物业是否具有实施性，同时要站在商家的角度来开发社区商业地产，这样才能保证社区商业地产适销对路。
各方视角
政府扶持早点经营
范瑞（北京商务规划处副处长）：
商业业态的设置应该根据各个社区不同的居住规模、人口构成、收入水平、消费习惯等几个方面来确定，不能搞一刀切。对社区商业配套一般可分为两类，一类是基础性的配制，是满足居民日常生活需求的最基本配制，如超市、菜市场、便利店、再生资源回收点等等；再一类就属于发展型的配套，指满足居民多元化多层次的物质和消费需求的配制，包括专卖店，咖啡馆，酒吧，健身房，娱乐中心茶室等。
目前，政府比较扶持在社区内经营早点。现在开发商做商业地产可能不太关注早点经营，但往往就是这样一些细小的问题正是老百姓感到困惑的事儿，为什么买大的东西比较方便，而像菜、早点等低值易耗品却难买，这就会让人感觉到这个社区不方便，会给后期物业管理造成很大的压力。
社区商业应分三级开发
杨宗慧（北京西单商场副总经理）：
社区商业地产应该有三级商业形态存在。一级形态是生活百货店，比如华联或者即将到这里来的欧尚；二级是做成专营专卖性质的服务多功能店，且应该分布在一级商业店的周围；三级店应该做便利店，便利店主要是为居民提供便利的服务，比如说业主下楼走50米就能买到一张邮票、一瓶酱油。
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