|
太多人投资，足以支撑房价；太多人消费不起，高房价难以为继。那么——
房价，向左，向右？
年初开始，有关房价涨跌之争就不绝于耳。自央行加息以来，争论愈加激烈，且越来越情绪化。来自主管部门、开发商、中介机构、专家及各层面消费者的声音，层层叠叠，也
挟裹着“泡沫”汹涌而来。就在这隆隆而起的争议声中，今年三季度，35个大中城市房价在一片泡沫声中“义无反顾”地持续上涨，房屋销售价格比去年同期上涨百分之九点九。与此同时，广受业界关注的上海房地产市场正在出现供给大于需求的情况，而早在央行10月28日决定加息前，上海房地产市场的逆转信号也已发出。
于是，有关“拐点”的论断也越来越多，更有甚者，有人直接定出了一些城市的“拐点”时间表，也有人把现在楼市的特征与10年前的楼市一一相对应，在总结出“如此相似”之后，“崩盘论”一直在坊间流传……
也许这是一场没有输赢的辩论，也许这是一个没有结果的比赛，但有一点是肯定的：太多人投资，足以支撑房价；太多人消费不起，高房价难以为继。本版在此对于来自业界的不同现象、不同声音进行了一番梳理，希望能够给未来房地产市场的发展提供一点启示，同时也对未来的市场走势做一次浅显的预测，以供置业者参考。
观点碰撞
升？降？众口纷纭话房价
存在3成下降空间
中国房地产协会会长杨慎13日在重庆出席“中国经济形势报告及房地产产业现状报告会”时称，虽然我国房地产业按照有关人士的说法没有泡沫，但如果用政府之手进行合理调控，现行房价仍有30％的下降空间。
杨慎虽然也同意“目前我国房地产行业并不存在泡沫和过热现象”的说法，但房价增幅过快的问题也不容忽视。去年我国房价同比增长了30％多，超过了历年的涨幅。这种增长速度在全世界任何国家都没有出现过。
杨慎说，尽管20年来，我国已盖了74亿多平方米的商品房，但目前我国的人均住房却不足24平方米。这个数字仅相当于发达国家的1／3,也只相当于多数发展中国家的2／3。如果我们要在2020年实现每户人家一套住房，并且人均住房达到35平方米，按照现在房价的这种上涨速度和这种涨法，我们的设想就完全可能落空。
杨慎认为，政府调控房价，需要同时做两方面的工作：一是把土地出让制改为土地年税制，采用税率的方式来抑制房价；二是基础设施配套目前占了建房总成本的10％－15％，政府可以把这部分费用从房价中剥离出来，以折旧的方式进行计算。
拐点出现在2013年
王石认为，按照美国房地产的发展趋势来看中国，中国房地产的发展是比较合理的。2003年房地产占中国GDP的6.5％，自1998年以来，房地产在GDP中的比重是一直陡升，从3％陡升到现在的6％以上，但这种陡升的斜率将来不会按现在的陡升幅度上升，会有所放缓。
房地产增长比较合适的比重，是占中国GDP的10％左右。王石估计，2013年会出现一个拐点。在2013年以后，中国房地产市场更多的是变成存量市场，而不是增量市场。因此，在存量调整之前，也就是在增量市场时期，不论是小公司还是准备进入房地产的新公司，都是一个非常好的机会。
在2013年之后，比如说在市场拐点处，一定会出现大地产公司的格局，但是这些大公司所占的比重并不大。按照正常规律应该是“二八分割”，但是房地产不是。房地产是一小撮大公司占据20％的市场，而剩下80％的市场则由其它公司分割。在相当长一段时间内，一定是少量的大公司和众多小公司并存，绝对不像家电行业，最后形成几个寡头垄断市场，其它被淘汰。
10年要涨5倍
近日，著名经济学家、国家发展改革委员会中国宏观经济学会研究员、常务副秘书长王建在出席某讲座时，非常肯定地表示，“保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍；大胆地说，10年房价要涨5倍以上。”
王建认为，中国的地价再度上扬是有充分理由的。中国的人均土地面积不到1.5亩，美国的人均土地面积差不多有15公顷。我们人多地少，不可能走美国的粗放型道路，而会走日本的都市圈模式。日本的土地贵，房价是美国的4－5倍，但同样大小的土地上的产出也是美国的4－5倍，这就说明房价贵得合理。
目前，中国的人均GDP是1000美元，其他国家人均GDP达到1000美元时，城市化率达到50％，而目前中国的城市化率只有30％，中国的城市化建设是严重欠账的。而且，如今中国的城市人口是3.5亿，到2030年，要超过10亿。说到此处，王建表示：“房价不仅要涨还要猛涨！”
一年内泡沫将破裂
摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠最近发表研究报告，称世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫中，而且中国的房地产泡沫尤其严重。谢国忠预计，中国房地产泡沫将在数月内破裂，最长不会超过一年，这次房地产泡沫破裂的震中将是中国内地房价最高、炒房之风最烈的城市——上海。
谢国忠报告的依据是：由于美国自2001年以来执行的40年来最低的利率政策，导致大量美元流入亚洲，尤其是中国，引发了当地资产价格的大幅上扬，资产价格的上扬又迫使家庭储蓄从银行存款中分流，加入到购买房地产的队伍中去，从而使房地产价格处于螺旋式上升状态。
谢国忠认为，由于中国未能及时提高利率以抑制房地产市场的投机之风，房地产市场的泡沫已经形成并且超出了政府有形之手可以调控的范围。房地产价格将在参与者普遍受益的幻觉中不断上升，直到后续资金无以为继时市场突然发生反转。
预测
谁能左右房价方向
据业内人士介绍，房价的形成，与构成房地产产品价值的土地、建材以及开发建造活动等各种成本因素密切相关。在市场经济条件下，房价的波动主要取决于房地产有效需求和房地产市场供求关系的变化。从房地产有效需求因素看，影响深圳房价波动的一个重要因素，就在于房价与居民收入水平的关系。
根据国际通行标准，发展中国家房价收入比处在3-6倍时，房价与经济发展程度和居民的实际收入水平相协调，住房潜在需求方可转化为有效需求。从历年深圳房价收入比情况看，1999年以前，深圳市家庭年均收入与一套商品住宅的平均价格差距较大，基本在7倍以上，一定程度上限制了居民的购房能力。1999年以后，房价收入比基本在6倍左右或6倍以内。即使在房价增长较快的近两年，该指标仍保持在6倍以内。这得益于深圳经济的快速发展使得人民生活水平大幅提高，房价即使增长，也与居民收入水平更快速的增长相去甚远。2001－2002年，深圳家庭收入水平增长达10％，房价增长在3％以内，即是对此最好的诠释。从近年来深圳房地产市场需求看，2002年以来深圳房地产保持旺盛的需求趋势，2002－2003年，每年新建商品房需求基本保持800万平方米，增长率在10％－20％之间；2004年，住宅需求持续旺盛，上半年新建住宅销售面积增长达到15％。
在近两年，我市每年商品住宅施工规模保持2000万平方米，考虑到开工到预售约2年的周期，每年平均可供应商品住宅1000万平方米，加上每年约100－200万平方米的空置量，不仅可以满足现实800万平方米的新建商品房需求，还有一定程度的富余，便于消费者选择住房，保证买方市场和房价的稳定。此外，房价波动不仅取决于收入水平和供求关系的影响，城市发展的各种基础资源配置，尤其是土地资源供应，对房价未来变化也起着关键的作用。（深圳商报记者陆剑伟整理）
启示
香港地产的启示
由于香港土地资源稀缺，香港公司和私人习惯于将富余货币购置物业以求保值。自1985年起，银行普遍接受物业抵押发放贷款，从而引发了财富循环效应。从1989年到1997年第三季度，香港房地产价格上涨了三倍多。在当年的“巅峰”时期，港岛黄金地段的写字楼曾开出过一平方米近20万港元的“天价”。以炒楼高潮1997年4月前后为例，当月登记的楼宇买卖合约共25572宗，比前一年同期的9606宗增加了近两倍，比前一个月的16124宗也增加了五成多。此时的房地产市场炒作之风近乎癫狂，存在严重的泡沫。恰好亚洲金融风暴袭来，香港房地产泡沫顿时破灭，房地产市场楼价下挫二至三成。在香港岛东北边由船坞造镇而成的中产阶级居住社区“太古城”，楼价从1997年以前约1.3万港元／平方英尺的最高峰，逐年下降跌落到四五千元。
从一些地方的泡沫形成及破灭的过程可以看出，房地产价格并不是越高越好，应当随宏观经济的发展进行必要的调整。在国内生产总值持续高速增长的情况下，保持适度的房地产价格上涨，对经济发展有一定的促进作用；而一旦经济增长速度放慢，就必须对房地产价格进行适当调控，保障国民经济和房地产市场的协调、健康、可持续发展。
因此，专家认为，如果能通过宏观调控减小房地产泡沫带来的危害，最有效也最容易操作的方法是从金融领域入手，加强对银行等金融机构的监管，通过金融领域来防止可能的房地产泡沫。
图：目前我国房价的构成比例通常是：地价占40％，建筑材料价格占20％，建造成本占30％，税费占10％。
作者: 发表评论
| 
