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不少新项目在普及智能化基础上做到高绿化率、空间通透及配套齐全
中原地产市场研究部副总监李林先表示，北京地区新开发的商用项目无论在产品的功能还是质量方面都明显优于传统的办公楼，大部分商用物业都力求智能化、环保健康、通风通透、配套商务齐全等，产品本身的品质也有很大提升，人性化正成为第四代商用物业的重要特征。
30%以上绿化率提升品质
特征：大平台引入绿化，围合成中庭广场增加绿化等，内外绿化实现人与自然融合
代表：FESCO外企大厦、金辰公寓、长安兴融中心等
“智能化早已成为商务项目普遍推广的一个概念。我们追求做到高绿化率，更加人性化。”FESCO外企大厦总经理陈晨如是说。记者发现，目前商用物业市场上的产品在提高绿化率和使用率方面步伐很大。如FESCO外企大厦已实现30%的绿化率，从生态的细节方面观察，写字楼的四层设有大平台，平台环境将融入大量绿化，在室内南立面上开发商也损失了一部分面积，用于制作半封闭阳台。
据了解，金辰公寓的小区内绿化率为35%，在寸土寸金的金融街，这一绿化率是相当高的。位于闹市口大街的长安兴融中心也构造出3000平方米的半围合式中庭广场，增加绿化和人与自然融合的面积。大钟寺国际商业广场的结构绿化面积达到30%，顶层也将有大面积的室内绿化，通体透彻，细节上突出了人性化设计理念。
据金辰公寓总经理助理杨晓波介绍，金辰公寓主要用作商务人士的办公场所，其采用的钢结构的建筑在造型和材质上都更适合于商用建筑，外立面的形态也偏向于写字楼。而且钢结构抗震性良好，具有可回收、再利用的特性，非常环保。同时，由于钢结构的应用而没有承重墙，减少了室内空间的浪费，使用率提升5%左右。此外，这种高使用率的建筑平面上便于开辟敞开式办公场所，能够融入更多个性化元素，有利于入驻商家塑造个性化空间。
记者也观察到，长安街两侧的原有建筑基本上都是大方块，欠缺设计感。新建的长安兴融中心将西方建筑特色与中式的四合院相结合，形成的半围合式中庭广场也使得产品在外观及结构上有了明显突破，目前其内部绿化方案还在进一步规划中。
摒弃密闭空间 通透办公更健康
特征：采用挑空大堂、通风换气系统，开辟更多临窗办公区，设置休息区，突出健康关怀
代表：新中关、长安兴融中心等
采访中记者发现，众多发展商坚持的一个普遍概念就是未来的商用物业将越来越体现人性化。开发商对业主的需求、周边环境、绿化条件等都进行周密考虑，使办公场所日益贴近使用者的生活和工作所需。
长安兴融中心策划经理陈颖指出，原先的写字楼多是体现单纯的办公功能，久而久之会使入驻者产生单调乏味的感觉，现在的商用项目则越来越多地融入轻松的风格，包括通风换气系统的使用、内外绿化的丰富、园林甚至茶座等人性化配套的完善。据陈颖介绍，为了不使建筑产生天井式过于密闭和死板的效果，长安兴融中心在朝南的综合楼中牺牲了底商，营造出了通透的综合体建筑。同时，除了外部绿化和生态景观，长安兴融中心内还设休息区域。
海湾地产董事王海表示，商用物业的未来将更趋向于人性化，消除内外差异，原来的设计理念存在很多亟待更新、完善之处。非典过后，更多的发展商意识到建筑空间密闭带来的诸多弊端，通风、通透的建筑形式深受推崇。比如新中关就提出“剥开的桔子”的理念，主张开辟更多临窗的位置，让办公人群在商务场所得到更多生态和健康。
“单从细节来看，以前写字楼压抑的空间逐渐被通风良好的挑空大堂所取代，纯粹办公的商务功能全面升级，生态性体现在挑空的设计、污水处理等对节能环保的细节注重上，更新换代后的商用物业糅合了商务、休闲、健康等元素于一身。”李林先做出细致分析。
综合体“多合一” 满足多样需求
特征：写字楼、商务公寓、产业配套、酒店等配比满足消费需求，体现投资价值
代表：大钟寺国际商业广场、新中关、长安兴融中心等
陈颖介绍，长安兴融中心的会议中心及商务活动场所也将大大弥补原先的办公楼在商务配套方面的匮乏。金辰公寓负责人也表示，该项目拥有3000平方米会所，将向入驻该项目甚至整个金融街的公司、金融机构以及部分企业提供一个便捷的商务平台，为会员提供更多基于商务、文化等方面交流的机会。
业内人士分析指出，目前北京城市中心区涌现出越来越多的综合体项目，主要因为综合体项目的市场需求量较大，市场供应尚存空缺。例如酒店式公寓在商用物业集中区域稀缺、办公区缺乏商业配套等。
王海表示，从已有的开发量来看，中关村的住宅项目明显不足。依据规划，商务区的住宅不应低于25%的比例，而目前该区域仅有稍高于10%比例的住宅。王海还指出，尽管目前CBD区域的住宅项目基本上都在项目先期推出，但随着价格优势的带动以及办公功能的充分激发，未来区域内供应将主要是商用物业，极可能出现住宅不足的局面。
大钟寺商业有限公司副总经理谢勇介绍，大型购物中心是目前较先进的商业业态，在北京仍存一定的增长空间，发展商在综合体的业态配比上也力求合理。与小区所需的社区型配套商业相对应，大钟寺国际商业广场以购物中心为主，同时多种业态的跟进依据区域需求而定。
谢勇认为，商业地产的升级主要应考虑周边及广阔市场的需求，包括地段、文化、消费传统及区域购买力等要素。目前，北京、上海等一线城市的人均商用面积不足1平方米。令人堪忧的是，面对商业配套奇缺的现状，很多开发商尚处于盲目投资状态，与未来的理性消费背道而驰。
据了解，目前北京市的商用综合体开发迅猛增长。以中关村为例，大钟寺国际商业广场综合项目以商业为主体，其中包含了20万平方米的商业面积、3万平方米的写字楼、3万平方米的五星级酒店及可容纳20000辆车的泊车位。而新中关则将约12万平方米的整体建筑面积分割为1.5万平方米的酒店式公寓、3.5万平方米写字楼、4.5万平方米商业及2.5万平方米的车库及其他相关配套。
谢勇称，大钟寺国际商业广场定位是经过调整的，主要是发展商基于海淀区消费水平、人文品位以及中关村传统商业氛围等因素做出的决策。谢勇强调，大钟寺国际商业广场定位于国际广场，而非简单的商业广场，除写字楼之外还兼容了星级酒店，这是因为目前海淀区缺少酒店类项目，给很多商务人士带来了不便，而写字楼在方便内部商户的同时，也将吸引除内部商户之外的大量外来商务人士入驻，更加体现综合体的投资价值。
产品考察
大量中小公司需中低端写字楼
李林先认为，对于高端的写字楼项目而言，后期的管理和软环境建设、配套服务急需跟进。所谓的人性化概念更多地是指服务，如提供商务会议场馆、代订机票车票等服务，目前不少项目的发展商对此已充分重视，但在操作环节仍不容忽视。而对于中低端写字楼来说，其目标客户主要是成长较快的中小公司，在北京地区此类需求尤为可观，产品供应呈现稀缺。
区域分析
城市中心区增值明显
多位开发商一致表示，保值增值前景使商用物业目前最值得投资。李林先分析说，城市中心区的土地越来越突显其稀缺性，而随着商务环境的培育和完善，区位价值将给商用物业带来明显的增值。东二环、朝阳门和东直门的写字楼目前在同类项目中最受关注。
对于商用物业的未来升值趋势，陈晨指出，国内外在商用物业领域的发展进程有所不同，很难判断国内的项目现在就尽善尽美。但是，现在已开发和正在开发的商务类项目，仍存有较高的保值增值潜力，前景普遍被投资客看好。以区域来看，朝阳区仍走在开发市场的前端，目前其租售形势也最好。
王海认为，在城市中心区，以国贸和嘉里中心为代表的综合体是较为合适的物业业态形式，各种物业功能构成互补，相辅相成。而早些年支撑市场的纯写字楼，从未来的区域规划看，更适合于城市周边地区。
市场观察
商务公寓租售两旺冲击纯写字楼
业界认为主要是成长期企业较多，长远来看将可能逐渐被纯写字楼取代
记者在采访中发现，不仅是在金融街，整个北京的商务集中区的商务公寓所占比例持续上升。商务公寓在付款方式、产权年限等方面较写字楼存在明显优势，因而比较适合尚处于成长期的中小型公司，需求量很大。
据记者了解，目前入驻金辰公寓的商务办公业主与纯居住业主的比例大体为7：3.此外，由于租金偏高，原来的很多自住者后期都转为投资，将公寓转租给一些小企业办公。
有调查显示，目前CBD、金融街、中关村以及亚奥商圈，商务项目及商住两用项目的比例都大大高于规划量。杨晓波指出，以金融街为例，目前的写字楼超过80%，而商务公寓和住宅仅为10%左右。但商务公寓以住宅立项，开发成本比写字楼低，产权年限也比写字楼高20年，若没有政策的干预，这些属“配套住宅类”的项目大部分都流于办公所用。目前，商务公寓对写字楼构成的冲击已经显现。
“尽管目前商务公寓的租售市场火爆，甚至好于纯粹写字楼项目，但应用于办公的商务公寓其实是时代的补充，是经济起步期的必然产物，从远景规划上看，商务公寓有可能逐渐淡出市场，其作用将被写字楼完全取代。”陈晨强调。
李林先分析认为，商住两用公寓备受青睐可解释为目前处于孵化期的企业比例较大，随着这些中小公司实力增强，提升形象将成为其必需，搬出商务公寓也将是其后期选择。但这并不意味着商务公寓将在短时间内消亡或被取代。
查漏补缺
后期管理及经营需有大提升
业界认为，国内商用项目硬件水平与国外差距较小，软件上则存在较多不足
在记者的调查中，多数业主对CBD、中关村、亚奥等中心区目前的整体商务环境不尽满意，其中很大一部分入驻者表示商用物业的后期物管和配套服务有待加强完善。
对此，王海指出，与国外先进商用物业项目相比，目前国内的商用物业面临的最大难题在于其后期管理和经营。国内商用项目在开发和建设技术上基本成熟，软件培育有待跟进。陈颖也认为，国外优秀的写字楼项目在物业管理上做得更到位，与之相比，国内的写字楼及商务公寓在后期经营上有待提升。
在商业占较大比例的综合体项目中，也同样面临着运作模式及后期环境培育的问题。谢勇对记者表示，商用地产在国内尚处于起步阶段。而在国外，消费环境和市场都比较成熟，发展商多是按照商业模式的运作来开发地产。在国内，则大体上仍停留在地产商从住宅开发向商用项目开发的转型阶段，由于商用项目对资金需求量等要求较高，故开发商为追求资金回笼，难免遭遇后期管理质量跌落。同时，开发商欠缺商业地产开发和管理人才也是目前发展商面临的难题之一。
李林先分析认为，国内外商用物业在产品硬件水平上差距较小，主要是国内产品在软件上存在较多不足。如目前CBD区域的商务氛围还未形成，金融街等主要商务集合区则普遍存在严重的交通问题。业内预计，这种拥堵状况在3－5年内不会有太大起色，区域交通整体通畅起码需待2008年以后。
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