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调查显示，近92%的受访者希望中关村写字楼引进专业的物业公司
中原地产统计数据显示，今年前三季度商务地产市场渐趋活跃，其中CBD、中关村、东二环以及建国门区域的成交客户较多，但西部金融街及其周边区域成交面积在1000平方米以上的大单数量相对较多。
「CBD」希望改善写字楼内部软环境
“CBD写字楼的整体硬件设施都比较完善，但在软环境上就很难达到真正的国际标准。不仅写字楼内缺少多功能的商务中心会所，相配套的高档娱乐设施更是少之又少。”在甲级写字楼内办公的李先生向记者如是说。
据了解，目前和李先生持有相同意见的业主和租户不在少数。记者此前在焦点房产网进行的网上调查结果显示，有22%的受访者对CBD写字楼的户型表示满意，72%的受访者对这里的物业配套感到满意；但有33%的受访者对CBD写字楼的配套休闲环境觉得不足，38%的受访者对楼区的采光、通风不满意。可见，希望改善写字楼内部和外部软环境是目前CBD商务地产业主、租户的普遍愿望。
据中原地产统计数据显示，目前已有150多家外资银行、保险、证券公司入驻CBD商圈，此外还聚集了近500家跨国公司。业内人士表示，以上数据表明，以国际金融为龙头的现代服务业产业链已经形成，在这种背景下，如何满足这些服务型跨国公司的需求，改善写字楼内部和外部软环境，成为CBD商务地产开发商的共同问题。
「金融街」更注重物业配套和户型空间
据中原地产统计数据显示，到目前为止，已有近530家机构入驻金融街地区。写字楼买家多数是金融机构、金融管理机构、基金公司、上市公司以及通讯行业的巨头，此外还吸引了一批下游企业驻扎在其周围。据了解，这些下游企业主要以法律、咨询、评估等配套服务机构为主，如中国证券登记结算有限责任公司等。
据记者了解，除了金融机构及其下游企业外，金融街写字楼的高端形象也吸引了不少外地驻京办事机构，而他们更为注重写字楼的物业配套和户型空间。
安徽省皖北煤电集团驻京办事处主任郑能武向记者表示，“我们从最初的60个意向开始筛选，最后决定买这儿作为办公地点。价格虽然高了点，但这里的户型设计非常大气，恰好满足我们的标准。而且这里的车位配置充足，物业服务人员的服务非常到位，这也是让我们最为满意的。”
记者从21世纪不动产北京中天大业加盟店了解到，目前金融街写字楼的出租率达到95%－100％，而价格也呈上升趋势，但未来三年内金融街写字楼将大批放量，届时价格会有所下调。
「中关村」74%受访者表示选择写字楼
据中原地产统计数据显示，到目前为止，中关村高档写字楼内入驻企业绝大多数属于高新技术企业，占入驻企业总体的71.4%；中介服务类企业共占高档写字楼入驻客户的16.3%；其余包括金融投资、贸易等行业在内的企业共占比例为12.3%.
21世纪不动产北京中天大业加盟店相关资料显示，由于区域内大多为中小企业，因此目前中关村写字楼购买力主要集中在6000元-10000元/平方米之间，只有18%客户群可接受10000-12000元/平方米的办公楼；而租金的需求集中在2.5-3.5元/平方米/天（建筑面积含物业管理费）之间。有74%的受访者表示还是要选择正规写字楼，只有22%的客户选择商住两用公寓。刚在中关村买下一套商务公寓的高先生也向记者表示，商务公寓在配套上比较完善，但户型较小，不适合公司的长远发展，希望能够选择户型开阔、价位适中的写字楼，并保证完善的配套。
此外，在21世纪不动产近期进行的调查中，近92%的受访者表示希望有专业的物业公司来管理，每月的物业费用在10-15元/平方米成为需求的主流。
「亚奥」物业服务和周边环境有待提高
据21世纪不动产北京中天大业加盟店数据统计，目前亚奥商圈里集聚了约25个各类写字楼项目，近63万平方米的面积，占北京市写字楼存量的比例不足3%.另据中原地产数据显示，按亚运村区域写字楼入驻客户的企业个数进行统计，高科技类、咨询/服务类和各类驻京企业机构代表处所占比例最高，分别占总数的20.4％、17.3％、17.3％。
在建筑行业服务机构任职的肖洁女士向记者表示，“因为奥运的临近，很多建筑项目都要赶在2007年以前完成，这对我们这类建筑服务公司来说是非常好的一个商业契机，于是就在亚奥区域选了一套写字楼。但现在发现大厦提供的服务和周边环境并不是很理想，员工上下班交通拥挤，客户来访也不方便。”据了解，目前和肖女士持有相同意见的业主和租户不在少数。而大部分受访开发商也表示，该区域的写字楼销售平稳，但真正的商务环境还没有最后形成。
业内人士认为，2008年奥运会之后，亚奥区域将起到“国际交流与合作平台”的作用，区域商务活动的“国际性”使客户对写字楼物业的品质要求较高，写字楼物业的综合品质有待提高。
现状调查
今年前三季度写字楼市场平稳
前三季度写字楼整体市场运行趋平稳，成交面积在300平方米以下的客户占总体65.3
%从北京市写字楼成交客户类型来看，新项目预售成交客户以国内企业单位、外省市个人、本市城镇居民、国内行政/事业单位为主，这四类客户购买的面积占总体的91%.值得注意的是：与去年相比，北京市写字楼成交客户中外省市个人、外国个人的购买面积比例呈上升趋势，两者的比例分别由去年的14.96%和3.2%增长为今年的21%和5%，可见，外省市和国外的投资客对北京市房地产投资前景看好。
在租赁成交市场中，从2004年前三季度写字楼租赁市场来看，整体市场运行趋平稳。从成交面积来看，成交面积在300平方米以下的成交客户占总体的65.3%，成交面积在300-500平方米之间的客户占14.3%，成交面积在500-1000平方米之间的客户占9.39%，成交面积在1000平方米以上的客户占11.01%.
从成交客户的行业分布情况来看，金融、保险、电讯、软件开发行业的企业租赁成交比例较大，成交项目主要分布在金融街和CBD商圈，而国内企事业单位在购置办公物业时主要集中在东城区和朝阳区，成交价格主要在5000-10000元/平方米之间。500平方米以下的客户中，科贸类和高新技术企业所占比例较大，成交项目主要分布在中关村商圈。
从成交区域来看，中关村、CBD、东二环以及建国门区域的成交客户较多，但是成交面积主要集中在500平方米以下，而西部金融街及其周边区域成交面积在1000平方米以上的大单数量相对较多。
市场预测
明年写字楼价格预计会下调5％
业内人士认为，“定制”式物业在今后的写字楼市场中将备受青睐
据中原地产市场研究人员预测，2005年写字楼供应量是比较大的一年，预计供应量将达到220万平方米左右，供应面积仍旧主要集中在东部，大概在87万平方米左右，每个季度平均新增加大概是20多万平方米。而在需求方面，随着经济的增长，2005年新增加的需求预计达到167万平方米。从供需关系所新增数量的比值来看，在2005年会呈现售价、租金下调趋势，预计平均下调价格是在5％幅度左右，租金会在3％左右。
此外，21世纪不动产研究人员还预测，目前甲级写字楼放量大多集中在中关村区域，而中关村写字楼目前开发总量累计已达到720万平方米，由于供大于求，因此价格一直呈下滑趋势。今后三年内，中关村区域还将提供241万平方米的写字楼面积，依照目前中关村企业数量的增长速度，预计中关村写字楼的供求关系在2010年才能达到平衡状态。
中原地产李文杰表示，在产品类型方面，“定制”式物业将在今后的市场中备受青睐。他分析认为，受国有企业改制影响，不少国企单位开始寻找新的办公地点。与其他中小企业不同，这类企业通常资金实力雄厚，而且非常注重企业的自身形象和物业配套，因此开始青睐“定制”式物业。据了解，这些企业往往自行购买土地，然后委托开发商为他们建设“定制”式物业，这和过去直接购买现房有着显著区别。
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