随着商业地产的兴起，我国商业零售企业资产价值被低估的现实也逐步凸显出来。零售企业一般处于所处城市的繁华地段，伴随所属地段地产价格提升，零售企业所属资产不断升值。但由于会计处理制度的制约，零售企业的资产价值并没有体现在公司的财务报表之中。且零售企业地产还每年以折旧等方式摊销，这造成零售企业实际资产与账面资产存在巨大差异，这不仅无法反映零售企业实际的资产状况，而且掩盖了零售业的投资价值。我国重点城市房地产价格尤其是商业地产价格的快速上涨凸显零售行业企业资产价值 被严重低估的现实。基于以上判断，对零售企业资产价值的重新评估的重要性和必要性日渐突出。

    商业股净资产被严重低估

    商业零售业与其他行业不同的是其归属流通领域，其与生产型企业不同的是其资产流动性一般较强，没有或较少有生产设备。根据商业零售企业资产状况，我们在对零售企业资产价值进行重新评估的假设为：

    （1） 零售企业流动资产如货币资金、存货等流动性较强，升值和贬值的可能性较小，以账面价值核算较为可靠；

    （2）零售企业长期股权投资项目不会发生较大波动，维持账面价值不变；

    （3）零售企业递延资产金额较少，不进行调整不会对评估结果产生影响；

    （4）零售企业资产升值主要发生在固定资产和无形资产项目上，其中，固定资产升值主要体现在房地产建筑物升值上，而无形资产升值主要体现在土地使用权上；

    （5）零售企业商誉价值由于目前缺乏有效评估标准，根据我国会计制度也没有体现在公司资产负债表中。因此，虽存在升值的现实，但在此也不进行评估；

    （6）零售企业资产评估主要集中在零售企业下属房地产资产增值情况，主要项目为固定资产项目下的房地产建筑物科目和无形资产项目下的土地使用权科目；

    （7）在对其房地产价值进行评估时，评估标准为：按附近使用期限相近的类似资产的转让价格计算；按附近类似资产的转让价格以及资产的使用期限进行折算处理；无类似资产的转让价格的地产按附近地段的居住用房的价格的2.5倍计算；

    （8）我国商圈繁荣度较高和商业地产增值潜力巨大的城市主要为上海、北京、广东深圳和广州、浙江杭州、武汉、天津和大连等重点城市，因此，对零售业上市公司价值重估主要集中在重点城市的零售上市公司身上。

    根据以上假设和简单测算，我们选取25家重点城市零售业上市公司实际每股净资产平均水平为8.05元，比账面每股净资产平均值3.07元高出163%；而重估前25家上市公司平均市净率水平为2.26倍，重估后的平均每股市净率水平仅为1.02倍，同比下降了55%（具体参见附表）。由此可以得出以下结论：零售业上市公司实际资产价值被严重低估；原有对于零售企业的评价标准存在信息失真问题，零售业上市公司内在投资价值受此影响而被掩盖或低估；零售上市公司资产质量较佳，由于收购零售业上市公司不仅成本较低，而且收购后可以迅速将其资产转为他用或转让。因此，零售上市公司壳资源价值较为突出，容易成为房地产企业或其他战略投资者的并购对象。

    重点关注被低估的商业股

    零售业资产尤其是商业地产价值被低估及由此带来的公司资产价值被低估和内在价值被低估。根据此思路，目前公司每股股价低于其实际净资产的公司将面临较好投资机会，其中以下两只股票值得重点关注：

    益民百货(资讯 行情 论坛)（600824）：公司商业网点资源价值突出，目前在上海市黄金地段淮海中路拥有商业房产的面积达到10万平米，按照其目前地产价格计算，公司商业地产价值为15亿元左右，按总股本折算，公司每股商业地产价值就达到7.70元。公司专业店业绩将比去年同期增长20%。而在新增柳林商厦商业房产和租金价格上调因素带动下，公司租赁业务的利润将比去年同期增长30%。综合以上分析，预计2004年公司整体业绩将比去年同期增长30%左右，每股收益将达到0.33元，市盈率仅为20倍，鉴于公司业绩增长稳定，资产价值被严重低估，我们维持对公司短期“推荐”和长期“推荐”的评级。

    王府井(资讯 行情 论坛)（600859）：公司是我国老牌知名百货企业，作为百货业龙头，公司近几年加大对外扩张力度,至目前为止，公司已拥有14家百货店，其中，北京市7家。预计2004年，公司业绩将比去年同期增长100%以上，每股收益将达到0.10元左右。公司网点所初地段均为当地商业黄金地段，地产升值潜力巨大，资产价值被严重低估。对公司商业资产重估结果表明，公司实际每股净资产为7.47元，市净率仅为0.78倍。鉴于公司在区域商业资源整合的领导作用和内在资产价值背严重低估的事实，我们给予其短期“推荐”和长期“推荐”的评级。