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从红树湾看华侨城价值回归——
楼市蓝筹“波托菲诺”
特约撰稿半求
9月份开始，位于华侨城南部的深圳湾片区几个楼盘处于强力推广期，由于等待开盘，在这几个楼盘猛烈的广告攻势下，一些购房者开始进入等待观望阶段，波托菲诺·天鹅堡二期的销售也随之转慢，下降到日均一套的成交速度，虽然说作为大户型的尾盘能有这样的进度并不算慢，但对于华侨城来说这种局面不能让人满意。
局面在11月1日深圳湾片区新盘开盘后彻底改观。经过对比权衡以后，一些购房者结束观望，重新回归到产品和片区本身，波托菲诺·天鹅堡二期的销售速度却立即加快。11月1日以后，已经进入销售尾期的波托菲诺·天鹅堡二期开始以平均每天3套的速度进帐，这对户均面积在230—250平米的高端住宅来说实在是惊人的业绩！另外，华侨城地产再一次酝酿提价。这种从慢到快的现象，以及进一步升值的过程值得反思。
所以说楼市购房取财，重在价值发现。什么是价值发现？半求认为所谓价值发现，是指对影响楼市投资的经济因素、楼盘潜力、小区品质、经营状况、地段优势、片区保障、规划未来等要素的分析为基础，以楼盘未来的保值及增值潜力为关注重点，以判定房产内在投资价值为目的的投资策略。
而房产的保值增值一定是综合因素，千万不能以小替大，忽略整体衡量。波托菲诺·天鹅堡二期最近的销售就充分说明了价值发现的规律。华侨城城中城：楼市蓝筹“波托菲诺”
在证券业中，投资者把那些在其所属行业内占有重要支配性地位、业绩优良、成交活跃、红利优厚的大公司股票称为蓝筹股。从某种意义上，具备强大实力和信心的人和企业都可以被称为蓝筹股。楼市板块的成长也是如此。楼市蓝筹拥有不断进步的过去，追求继续发展的未来，更重要的它们是市场的价值所在、信心之源，也是维系市场价格体系的住宅高地。
波托菲诺开发用地面积大，占地达80万平米，建筑面积108万平米，无论是占地面积还是建筑面积，都是深圳特区第一大盘，俨然成为华侨城的城中城，但其容积率却仅有1.23。众所周知，华侨城作为深圳环境最好、配套最完善、文化气息最浓、绿化率最高的片区，已经自成一城。同时由于华侨城位于深圳城市建成区的核心地段和南山福田的结合部，拥有欢乐海岸、深圳湾、塘朗山、园博园等永久性景观资源，可以说，作为华侨城城中城，波托菲诺在市场上的表现早已超越福田、罗湖的同类楼盘，成为深圳楼市的高地。这是偶然的巧合，还是发展的必然？但无论如何，在日趋成熟的房地产市场上，波托菲诺作为深圳楼市蓝筹已经成为市场的支柱，对市场的稳定起到了不可估量的作用。三个地铁站：唯一性优势为华侨城增添砝码华侨城波托菲诺销售越来越坚挺的另外一个原因，还在于华侨城成为南山第一个通地铁的片区，包括波托菲诺在内的整个华侨城的楼盘都因此而受惠。还有一个月，深圳地铁就将开通，华侨城全线被1号地铁覆盖，同时拥有侨城东站、华侨城站、世界之窗三个地铁站口，一个片区三个地铁站，这种优势目前在全市也是唯一性的。
地铁对沿线远市区一端的住宅需求有促进作用，但对沿线中心区一端（及其他未建地铁区域）的住宅需求则有稀释作用，在经济上的表现就是缩小沿线远市区一端与中心城区的房价差。由于深圳经济依然健康快速发展，因此，地铁沿线远市区住宅需求的释放不会以市中心的负增长为代价，而是远市区和市中心同时升值，但远市区的上升幅度较后者为快。
目前，深圳在建地铁的里程很少，需求受益区域相对于需求稀释区域要小一些，由于收益区与稀释区面积相比依然较小，因此受益区受益程度要明显得多，而稀释区稀释程度则并不明显。
所以，不能简单地认为地铁的开通将提升深圳平均房价。当然要声明一点，以上推断是相对的，其前提假设是在不考虑其它变量因素的条件下。
根据以上推断，华侨城处于1号地铁一期的最终端，由于地铁的建设，特别是开通后，与中心城区的时空距离已经可以忽略，但这里的环境优势更加明显，因此，华侨城成了上述推断中的远市区的受益地区，华侨城在一定程度上稀释了深圳中心区的购房者。直白地说，地铁有利远市区而不利市区住宅。华侨城成租赁高地坚定购房者信心作为深圳唯一拥有小区内湖的项目，波托菲诺现在的销售价格以及三级市场的转手价格比一年前已经有25％左右的上升。同时，随着CEPA开始向纵深推进，以及深圳国际化程度的日益提高，深圳的高端商务租赁市场开始迅速发展，华侨城现在已经是深圳外籍人士和高端商务租赁客户的又一个聚集地。
华侨城的高档住宅，租赁情况明显优于周边区域同类楼盘。首先，对于外籍租客来说，他们更希望居住在与自己国家具有同样建筑文化的区域，又或者是具有浓厚中国建筑特色的小区里。由于后面一种小区基本没有供应，因此，具有意大利情调的华侨城就成了这些人的首选。同时，华侨城有众多外籍人士聚集，导致华侨城区内楼盘租赁回报开始稳步上升，华侨城地产今年推出只租不售的波托菲诺国际公寓、东方公寓，也就是有利可图的原因。
这两个项目都是面向外资企业中长期驻深代表、大型企业分支机构中高层管理者、科技智力型企业项目代表等商务精英阶层，以租赁方式提供优越完善的生活场所。位于纯水岸核心地带，在燕栖湖与波托菲诺商业街之间的“波托菲诺国际公寓”租金达到150~450元／平米／月左右，其租金水平悄然与片区的商业看齐，并打破深圳公寓租金记录。一些100多平的单位以美元计达到4000美元／套！
“波托菲诺·国际公寓”的租金水平，已经将原来所形成的“同片区商业租金相当于住宅租金的3~6倍，商业售价相当与住宅售价的3~6倍”定律打破。而这种优异的租赁表现，无疑强化了客户信心，促进了销售，这种租赁优势，在深圳是屈指可数少之又少的。华侨城经过十余年的时间，已经与蛇口一起成为深圳的租赁高地，尤其是住宅租金开始赶上并超越商业租金，让人十分感慨。
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