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国际金融报记者 陈冠中
由于目前房地产行业不太景气，再加上银行信贷规模的收缩，房贷险整体规模有所下降。而10月29日起，央行上调金融机构存贷款基准利率，更是促使不少按揭买房者考虑提前还贷。
房贷险全称为“个人抵押商品住房保险”，是一种保证保险。目前各银行普遍规定，购房者向银行贷款的同时必须在保险公司购买房贷险。其基本的操作模式是：房产商将商品房销售给需要贷款的业主，业主向银行申请贷款，银行要求业主将所购的房屋进行抵押，并向其指定的保险公司购买房贷保险。银行凭着房屋抵押借款合同和房贷保险等给予贷款。
在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按照有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。
提前还贷
房贷险由于赔付率低，一直以来被保险公司视为优质险种，也曾是各保险公司争夺的焦点
但对于保险公司来说，房贷险也有一个不小的风险，那便是大面积的退保
虽然在此次利率调整中，个人住房公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款的利率上调幅度小于贷款基本利率的幅度，但对老百姓来说也有着或多或少的影响。不少手头宽裕的购房者打算提前还贷，以减轻加息对自身的还贷压力。这种提前还贷风潮给保险公司带来一连串的反应。在面临退还业主房贷险和早已支付给银行手续费的双重压力下，保险公司房贷险方面的盈利进一步下降。
目前，房贷险限额销售对于上海众多的财险公司来说，并不是什么新鲜事。包括人保、平安财险、大地保险、太平财险等在内的多家财险公司，都对房贷险销售加强了控制。据悉，平安财险甚至曾一度采取每月限额、额满停办的办法来控制房贷险的销售。
而现在，更有部分上海的财险公司停售了房贷险。在距离年底还有一个多月的时候，上海已经有财险公司停止出售房贷险，而重新开售则要等到明年。
房贷险由于赔付率低，一直以来被保险公司视为优质险种，也曾是各保险公司争夺的焦点。但对于保险公司来说，房贷险也有一个不小的风险，那便是大面积的退保。
目前市场上的房贷险大多还是一次性收取全部保费，但保费由银行代收，因而，保险公司也必须一次性向银行支付全部的手续费。如果贷款人提前还贷，自然会要求退保，而保险公司在退保时将按照未到期责任年限的保费全额退还给客户。但保险公司支付给银行的手续费却无法追回，房贷险即使赔付率再低，却也无法赚钱就不难理解了。
在北京，虽然银行代理房贷险的手续费一直保持在8%左右，但有关方面透露，今年北京房贷险整体规模下降幅度较大，可能会达到40%。而上海的财险公司因为不堪重负，支付给银行的房贷险手续费已经从去年的30%降到了10%以内。
针对保险公司支付给银行的高额手续费，不少专家表示忧虑，因为这会影响保险公司的的偿付能力。就房贷而言，银行既能赚取息差又能赚取房贷险的高额手续费，保险公司想在房贷险上赚钱，实际上却充当了银行的工具，而买单的则是贷款购房者。但是目前房贷险市场不存在充分的竞争，消费者贷款时也别无他选，只得与银行签订条约。
而银行的相关人士则表示，银行并不会因为房贷险的手续费比较低就放弃这一市场。因为银行对个人信贷业务非常看重，如果保险公司全面退出房贷险市场，也就意味着银行将直接面对房贷风险。所以，即使手续费再低，银行也会继续经营这一业务。
“霸王”条款
今年8月底，在中国消费者协会公布的银行业六大“霸王”条款中，与房贷险相关的就有两条
尽管如此，房贷险市场目前还是接近亏损，现在已经有产险公司提议，假若客户因提前还贷而退保，需要支付违约金
上海的刘先生刚买了一套两居室，为此他向银行申请了20年期贷款54万元，在办理贷款手续时，银行要求其购买房贷险。但刘先生却表示，自己有几点疑问：银行表示只能购买在其营业部设代理点的那家保险公司的房贷险，此外，虽然只向银行贷款54万元，但房贷险的保险金额却要按房子的总价73.6万元计算。这样一来，多缴的19.6万元的保费岂不是很冤？
对于刘先生的疑问，许多购房者也有着同样的感受，一些消费者还致电或投书至中消协投诉。今年8月底，在中国消费者协会公布的银行业六大“霸王”条款中，与房贷险相关的就有两条。另外，中消协同时指出，住房贷款最高贷到80%，有的消费者甚至只能贷到40%至50%，但却要为此购买100%的保险，这显然是银行和保险公司利用强势地位强迫消费者买单的行为。因为借款人的贷款数额并非房屋的全部造价，银行对房屋所具有的保险价值仅限于贷款本息部分的价值。
北京工商大学保险系主任王绪瑾认为，目前房贷险存在着几大硬伤。首先是变相的重复保险。银行让贷款人拿房屋作抵押，又同时要求贷款者购买房屋保证保险。
其次是超额保险。一些银行要求购房者完全按照房屋销售价格投保，但银行享有的债权应该是贷款的那部分金额，消费者的首付款本身就是消费者自己的钱，不存在信用风险，银行凭什么让消费者为自己已经支付的钱再买保险？
再次是保费不合理。随着消费者的逐月还贷，贷款额也应该递减，到最后一年保费应该是零。但目前的房贷险并不是这样计算的，保险公司多收了至少一倍以上的保费。而且，房贷险是从购房者向银行贷款开始算起的，这样，保险公司还多收了房屋预售期间的保险费。
尽管如此，房贷险市场目前还是接近亏损，现在已经有产险公司提议，假若客户因提前还贷而退保，需要支付违约金。
续保仍必要
作为房贷险而言，贷款时间越长，费率就越低
有关专家建议业主在还清贷款的情况下不要简单地退保，住房对很多人来说是最重要的家庭财产，因此投资一些保费在房屋保险上，还是非常必要的
自央行宣布加息到现在，大多数财险公司正面临着从银行方面传递而来的退保压力。而有关专家关于央行可能再度加息的预测更是使购房者提前还贷的现象激增，进而导致房贷险的退保压力大增。
对大多数财险公司来说，加息使得原本就濒临亏损的房贷险雪上加霜。在央行宣布加息后的短短几天里，房贷险退保就在急速上升，退保客户几乎比平时多出10%，而前来咨询的人更多。
已经与银行签订的房贷合同，从明年1月1日开始按照新利率还款，也就是说如果在今年年底前还贷仍按旧的利率水平。有银行人士建议有能力的房屋贷款人最好在年内还款，再加上一般的家庭在年底或年初会有较多的可支配性收入，由此可以预见今年年底至明年年初将是一个真正的提前还贷高峰期。
对于保险公司而言，提前还贷高峰意味着退保风潮的来临。而保险公司支付给银行的高额手续费无从追回，这将加重保险公司在该险种上的亏损。
在按揭买房的业主提前还贷，并办理退保之后，由于业主终止了与保险公司的保险合同，其住房发生意外损失的赔偿也同时失去了保障。而在目前，住房通常是一个家庭最重要的财产，因此，提前还贷后继续投保房贷险还是非常必要的。
业内人士认为，业主提前还贷后，可以通过变更受益人的方式，以较低的保费获得基本相同的房屋保险。
按照个人抵押贷款房屋保险合同规定，银行是受益人，在业主还贷期间，房屋发生火灾等损失，由保险公司赔付给银行，一旦提前还贷，保险公司的保险责任也就随之终结。而提前还贷后，被保险人可到保险公司把房贷险受益人由银行变更为投保人本人，保险合同将继续有效。而投保人只需出具保险单正副本等相关材料就能够办理。
据介绍，作为房贷险而言，贷款时间越长，费率就越低。与保障基本相同的一年期房屋保险的费率相比，投保人选择变更受益人的方式继续保险还是相当合算的，每年能在保费上节省几十至几百元。同样，保险公司也希望通过灵活的投保方式来留住更多的客户。
不管按揭买房者的贷款是否已经还清，火灾、管道破裂等风险却是随时可能发生的，因此有关专家建议业主在还清贷款的情况下不要简单地退保，住房对很多人来说是最重要的家庭财产，因此投资一些保费在房屋保险上，还是非常必要的。
《国际金融报》 (2004年11月19日 第二十版)
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