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本报记者 李小刚
央行突然加息27个基点，希望上海房价放缓上涨的脚步，但是近期有关汇率变化的预期却正在让上海的地产市场再次狂躁起来
加息前后短短1个多月，就有大约10多亿元的海外资金通过各种渠道进入了上海楼市，
大肆席卷均价过万的高档房产
如果这是一个100亿美元的市场，那么只需要10亿美元就可以把这个市场炒作起来。那么现在看到数量如此巨大的海外资金涌入上海楼市，而这笔资金若是在人民币升值之后随即撤走，那么其破坏作用是可以想象的
巨量热钱的进入将带来的巨大力量虽然撑住了上海依然在涨的房价，表面上看上海地产市场仍然一片繁荣景象，但是热钱炒作过后的市场风险正在继续增大
由于目前上海的地产市场主要依赖外来的需求支撑，而其中投资型需求又占到很大部分，因此任何金融市场的变化都会对这个市场带来震动。
央行突然加息27个基点，希望上海房价放缓上涨的脚步，但是近期有关汇率变化的预期却正在让上海的地产市场再次狂躁起来。
有关近期海外热钱大量涌入上海地产市场的消息，正成为业界关注的焦点。根据一些报道显示，最近一个月内已经有超过10亿元的资金进入上海的高档楼盘，并迅速拔高了席卷过的楼价。
海外资金要赌人民币
对人民币升值的预期由来已久，自去年人民币面临巨大的升值压力以来就盛传海外资金开始大量涌入国内，而这些热钱中的大部分准备进入中国的房地产市场。
今年年初时，仲量联行中国区董事陈立民在接受记者采访时就表示过，已经有百亿美元在上海地产市场中，不过他当时谨慎估计这部分资金并不全是热钱，也包括了长期的投资。随后第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司董事长刘德扬也向记者证实了有大量海外资金沉在上海楼市之中，而且大多数资金还没有浮出水面，他还指出这些资金都在寻找好的房地产投资项目。
而近期人民币升值预期再次影响中国房地产市场的消息，最早在11月初由香港发出。有关海外热钱涌入港股，随即带动地产市场上涨的预测已经在香港闹得沸沸扬扬。
根据最近的报道，在近一两个月内已经有100多亿港元“热钱”流入香港，而这些资金主要是海外基金到香港炒人民币升值。
在海外热钱市场影响逐渐显现之后，香港官方终于公布了监测的数据：仅10月份一个月，香港银行体系的总结余增加了近60亿港元，达到约90亿港元的高位，而正常情况的数字仅为5亿港元。根据香港11月15日公布的数据，香港银行同业拆息均出现走低，1个月期香港银行同业拆息从11月12日的0.12%降至0.10%；3个月期香港银行同业拆息从11月12日的0.27%降至0.18%。业内人士表示，香港银行同业拆息走低表明仍有更多投机性资金在流入香港，估计流动资金过剩的局面还将持续，市场可能会继续受到压力。
香港的市场只是先导，内地市场在11月17日也作出了反应。中国人民银行当天发布消息称，自2004年11月18日起，上调境内商业银行美元小额外币存款利率上限，一年期美元存款利率上限提高0.3125个百分点，调整后利率上限为0.875%。
根据银行业内的人士分析，这次上调美元小额外币存款利率主要是由于很多人看好人民币升值，将手中所持美元兑换成人民币，致使商业银行外币存款下降。央行上调境内美元小额外币存款利率有阻止外币存款下降之意。
至此，近期风传的人民币升值预期在市场上的反应开始放大，大量美元进入中国市场，大大加大了对中国房地产市场的风险。
上海地产成投资热点
用手中的美元购买上海的房产，然后等待人民币升值之后抛出，加上地产的增值，这样好的投资渠道当然是海外资金首选的方式。
一位业内人士曾向记者表示，对于海外投资者来说，海外投资者的资金进入上海，很大一部分会选择购买房产，因为目前上海地产依然处于高涨时期，再加之还有人民币升值的预期，投资地产项目肯定是两全其美的事情。
正是在这样的如意算盘之下，一位不愿透露姓名的金融房产专家在接受上海一家媒体记者采访时透露，据他个人初步统计，加息前后短短1个多月，就有大约10多亿元的海外资金通过各种渠道进入了上海楼市，大肆席卷均价过万的高档房产。
这样大规模的热钱进入上海地产市场会带来什么样的后果，此前记者曾就此采访过金融专家洪曦。他指出，要做高上海的地产市场的话，如果这是一个100亿美元的市场，那么只需要10亿美元就够了。那么现在看到数量如此巨大的海外资金涌入上海楼市，其所起的提升作用将远远超过资金量本身，而这笔资金若是在人民币升值之后随即撤走，那么其破坏作用是可以想象到的。
目前来看，这些涌入上海地产市场的海外热钱开始发挥其作用了。根据目前的报道，在上海一些高档住宅区的新房都受到热钱的席卷，仅位于北外滩中心区域的江景楼盘，经过热钱抬升已经从7月份开盘时均价为1.8万元，上涨到目前最高价为2.7万元；其中一些楼层较好、视野开阔的景观房均价已超过3万元。而且据销售人员介绍，在购买这些滨江豪宅的客户中，海外客户已经超过了半数。
此外，上海的高档二手房市场也受到了热钱的袭扰。根据中原地产发布的报告显示，目前本地客源集中在中档二手房成交上，高档二手房客户中外籍人士占了较大比例，不排除海外热钱的涌入。
上海汉宇地产市场研究中心发给记者的研究资料分析称，11月上旬上海各中心城区的豪宅成交金额和成交数量，都有了较大的提升，徐汇、静安等区的高档房产均价上涨3%至5%不等，成交量上涨10%。尤其以那些大房型、高总价的房型为主，已经初步感受到了海外热钱进入市场以后带来的利好影响。
根据上海汉宇地产市场部一位人士的分析称，“在降息周期后，按照国际惯例，一次加息就会顺势进入加息周期，汇率也会随之上升，海外资金就是看好这一点；由于股市等其他投资方式显得疲软，热钱在上海的运作就和在香港略有不同，放弃了股市而专攻可以转化为固定资产的房产。”
热钱让上海房价难降
正当人们把目光投在海外热钱身上时，央行第三季度的货币政策报告再一次为上海房价敲了警钟。
根据日前中国人民银行公布的《2004年第三季度中国货币政策执行报告》显示，上海等9个城市房价涨幅同比超过10%。央行警告说：宏观调控处于关键阶段，要密切关注各类价格的走势。
央行报告中专门提及了房地产价格的持续上涨。前三季度，土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比分别上涨11.6%、9.9%和2.1%；如果根据房地产类型来区分，商品房上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨9.2%，豪华住宅上涨8.4%。另外，央行也根据地区的不同，在35个大中城市中排出了房价同比涨幅超过10%的前9个城市，它们分别是沈阳、南京、重庆、上海、天津、兰州、青岛、宁波和杭州。因此，央行在报告中警告各银行目前仍然要防范地产金融风险。
值得注意的是，外籍人士在上海投资置业的发展势头已经很明显。按照上海地产业界人士的普遍说法是，上海外籍人士要占到目前上海地产市场购买力的三分之一，而且还有继续扩大的趋势。
而现在又有美元可能会贬值，人民币将会升值的预期，许多海外资金买房子并把宝押到了人民币升值上。
巨量热钱的进入将带来的巨大力量虽然撑住了上海依然在涨的房价，表面上看上海地产市场仍然一片繁荣景象，但是热钱炒作过后的市场风险正在继续增大。
诺贝尔经济学奖获得者、“欧元之父”蒙代尔已经警告，如果人民币选择升值，那么房地产市场将有崩盘的危险。
《国际金融报》 (2004年11月19日 第十四版)
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