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为缓解投资压力，许多商务公寓以住宅立项，却以写字楼标准建设，目前价格大有提升
目前，北京市场上出现了一些外形上与写字楼近乎同质化的商务公寓。开发商通常是以住宅立项，享受70年按揭贷款，但却按照纯写字楼的定位进行开发建设，使这批“异化”的商务公寓在价格上大有赶超纯写字楼的趋势。有业内人士表示，这种行为也反映出了开发商刻意缓解资金压力的一面。
现状分析
穿写字楼“外衣”享受公寓优惠政策
据业内人士分析，近一段时间以来，土地及金融方面的紧缩政策对北京房地产市场影响颇大，尤其是写字楼市场。目前各大银行对写字楼客户的按揭贷款都加大了审查力度，特别是对首付款做出了严格限定。于是在开发资金压力下，开发商务公寓就成了写字楼开发商缓解投资压力的一条有效途径。
据了解，目前相关房地产政策并未对商务公寓的“土地使用用途”做出明确界定。所以商务公寓楼开发商通常会将土地使用用途列为“住宅”，这主要是基于住宅比写字楼在土地出让金、贷款政策、用水用电乃至后期销售上都占有一定的优势。而与住宅开发相比，写字楼的开发投资压力相对将较大。其与公寓在开发贷款额度、年限、利率及审查手续等方面差别很大。
有业内人士将商务公寓定义为介于标准写字楼和公寓之间的“变种”。此类产品最主要的特点就是以公寓立项，实际肩负写字楼使命的所谓的“第四代写字楼”。据了解，CBD总体规划为300万平方米，其中规划建设写字楼比例为50％，但到目前为止，除国贸三期有一栋超高写字楼，香江集团有35万平方米的写字楼外，绝大多数都是商务公寓，商务公寓总量已远远超过了规划确定的25％的比例。
项目聚焦
以写字楼为标准进行品质升级
目前，商务公寓的价格优势已不能成为其核心竞争力，于是一些开发商将商务公寓的构造和外形进行了质的升级，用几乎达到与写字楼相同的水准来满足更多业主的需求。
记者了解到，天居房地产公司最早对位于建国门的华声项目进行定位时，也曾经考虑做成纯写字楼，但该公司在咨询了很多专业顾问公司后，认为还是做成商务公寓楼更符合市场需求。
该公司负责人称，虽然华声项目是以住宅立项，但档次、格局、备件完全能达到纯写字楼的标准。从目前销售情况来看，投资客户所占比例非常大，这说明公司对项目的定位还是比较准确的。
市场预测
随中小企业需求变化不断换代
北京置地前景总经理肖启良认为，目前，北京的这种新型商务写字楼销售前景普遍看好，且出现了与同等地段写字楼价位几乎持平的趋势，如上都国际中心等项目。市场需求是引导产品升级的关键，商务公寓新一代产品在空间设计上已与写字楼没有太大差别，以国际创展中心为例，1000平方米的开间设计吸引了许多大型企业的入驻，而现代城商务公寓也吸引了新浪公司的进驻，这在一定程度上已冲击到了写字楼市场。
但戴德梁行有关人士认为，商务公寓的形成和发展只是一个市场阶段性的产物，该产品随着市场的需求变化还将改变形态。从最初商住两用，到现在的只商用不居住，商务公寓的变化随着中小企业的需求变化而不断升级换代。目前出现这种在硬件上与写字楼相同的产品，一方面体现了传统商住楼已不能满足市场的需求，另一方面，以住宅立项，同时以近乎写字楼的形态进行开发也不失为一条提升价格，促进销售的途径。
本版采写/本报记者关爽
第三只眼
写字楼投资回报不容乐观
中原房地产经纪有限责任公司负责人李文杰认为，房地产的相关紧缩政策还将对写字楼市场形成一定的抑制作用。由于写字楼需求受到来自金融方面的抑制，写字楼的销售前景也变得不甚明朗。
开发住宅属于短线投资，开发商可以通过促销在短期内获取回报。但写字楼开发则为长线投资，开发商通过出租的方式获得回报，投资期相对较长。同时，获得写字楼的开发贷款同比住宅还要困难得多。有业内人士预测，未来一年内，房贷利率还将提升，提息幅度将逐渐增至2%~3％。所以与开发高档公寓相比，未来甲级写字楼的投资回报率不容乐观。报料线索一经采纳，奖金至少百元，还将进行线索评奖，奖金最高万元
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