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在京港资及外资物管企业均无一级资质，业内预测，未来其在接管项目的面积上将更受限
前不久，建设部公布了第三批全国一级资质物业管理公司名单。该名单显示，截止到目前，全国共有119家物管公司被评为国家一级资质，北京有21家物管公司榜上有名。但这些被评为一级资质的物管公司却没有一家外资或港资物管公司。有业内人士认为，建设部自今
年5月1日起正式施行的《物业管理企业资质管理办法》明确了物管公司接管项目要与其资质相一致后，将阻碍部分管理更专业的外资物管企业在中国业务的进一步拓展。
新规跟进———
外资物管企业申请资质受硬指标限制
取得一级物管资质后，企业可承接各种物业管理项目，且面积不受限制
目前在京的港资及具有外资背景的物管公司已近20家，包括戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯及中原华夏等，这些物管公司相对而言，物管服务比较优质，但均不具有建设部评定的物业管理一级资质。
“资质管理是建设部为规范物管市场，衡量物业管理公司管理能力、资源优势及社会信誉优劣的一个综合指标。这一指标直接影响到物管公司接手物业项目的类型和面积。所以在市场竞争方面，无法取得一级资质的外资管理公司和国内品牌物管企业难以站在同一条起跑线上。”中国物业管理协会副秘书长董贤钧表示。
《物业管理企业资质管理办法》（以下简称《办法》）是建设部今年下发的一项新法规。该《办法》对物管公司进行资质评定进行了诸多限定。根据《办法》规定，物业管理企业资质等级分为一、二、三级。其中一级资质物业管理企业要求注册资本500万元以上，专职管理和技术人员不少于30人，管理两种类型以上物业，并且管理的每一类物业的房屋建筑面积都不得低于规定标准，其中多层住宅规定面积为200万平方米；高层住宅为100万平方米；独立式住宅（别墅）为15万平方米；办公楼、工业厂房及其他物业为50万平方米。
目前，外资物管公司大多在这些硬件指标上都无法达到一级资质的标准。但事实上，许多外资物管企业的硬件设施并不比取得国内一级资质的企业差。如一些港资企业的从业人员已通过香港专业人员资格考试，但并没有参加建设部的相关考核，所以这条指标也不合格。这些都加大了外资企业取得国家一级资质的难度。根据《办法》规定，一级资质物业管理企业可承接各种物业管理项目，面积不受限制；二级资质物业管理企业可承接30万平方米以下住宅项目和8万平方米以下非住宅项目的物业管理业务。
市小区办主任赵春凯在接受记者采访时表示，资质管理是目前物管公司进行业务拓展的一个硬性指标。具有外资背景的物管公司在进行业务开展时，也必须遵循建设部及北京市有关主管部门颁布的物管公司资质管理办法中的相关规定。
业界观察———
资质管理对外企存有潜在负面影响
外资物管公司通常通过分期接管的方式，有效规避了资质等级对项目面积的限制
一位外资物管公司的业务经理告诉记者，外资物管公司的业务普遍集中在高档住宅和写字楼项目上。
虽然外资企业均不具有一级资质，资质管理办法也对物管公司接手的项目在面积、类型上都做了限定，但目前物管公司对高档住宅的物管服务一般是随开发进度分期接管，每一期的管理面积通常不会超过20万平方米，而这样大面积的高档项目也并不多见。所以，外资物管公司在业务接管面积上受到的限制并不是很明显。
但据记者了解，目前北京超过8万平方米的写字楼和30万平方米的高档住宅在不断增加，“如果一直不能取得一级资质，外资物管公司的业务多少还是会受到一定的影响。”邓南宇认为，资质管理对外资物管公司的潜在影响迟早会突显。
据了解，没有取得物管一级资质的企业不能跨区域接管业务，这对今年5月后入京的外资企业而言很不利，而这方面的限制作用也将会越来越突出。
最新动向
外资物管纷纷跻身资质评定行列
目前大多数外资物管公司也已意识到了资质管理对其业务开展的制约作用。据了解，戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯现已加入了资质评定的行列。侨乐物业服务（中国）有限公司有关人士表示，该公司目前也在申报二级资质。评定物管企业资质是国家注重物管行业规范及品牌效应的一种表现，外资物管企业进入中国市场，更要融入中国市场，遵守国内的行业规范，否则在国内的业务拓展迟早会受到一定的限制。
戴德梁行方面也表示，如果资质管理对其业务影响较大，香港总部将会认真考虑申报一级资质。
观点碰撞
物管企业要走专业化道路
中国物管协会副秘书长董贤钧：获得较高资质的物业管理企业在开展业务时的确较有竞争力，但外资物业管理企业的进入则是以实力为依托，有些高档项目就是看中外资物业管理公司的管理水准，并不注重企业资质等级，因此今后物管企业还是要走专业化和高质量服务的道路。
服务质量与资质评定相辅相成
北京悦豪物管公司总经理邓南宇：虽然以戴德梁行为代表的港资及其他一些外资物管公司进京已多年，但这些外资公司所管理的项目多限于高档写字楼和高档住宅项目。一些外资物管公司在管理普通住宅小区时经常会出现“水土不服”的情况，因为外企管理模式与目前北京物管服务需求还存在一定差别，外资物管公司很少接管普通住宅小区的物管业务，通常只做物管方面的顾问服务。
事实上，北京的物管市场对物管公司的要求与境外其他城市有一定差别，因为物管市场区域性差距很大，国内物管行业进行资质管理是一种规范市场的行为，与目前国内物管市场要求相吻合。如果一个物管公司管理服务质量高，其受市场的认可度也会相应提高，这样的物管公司接管物业的总面积也会有所增加，管理面积和管理类型也可以达到资质管理要求，这两者是能够形成统一的。
公平竞争不应受资质制约
某外资物管公司负责人：资质管理在一定程度上对一些管理水平较高，但因规模较小而无法取得较高资质的企业会形成一定的发展障碍，尤其是对一些非常专业的物管公司，如专门从事写字楼物管服务的公司更是如此。按照现行规定，如果资质达不到一定的级别，就无法接管大面积的写字楼项目，这从市场竞争的公平角度来看是不合理的。
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